Zastanawiasz się nad zakupem wymarzonej nieruchomości, ale brakuje Ci szczegółowych informacji o jej właściwym finansowaniu? Zapraszamy do przeczytania naszego kompendium wiedzy na temat kredytu hipotecznego.

Co to jest kredyt hipoteczny? Czym się różni od innych kredytów?

Kredyt hipoteczny to kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Dzięki takiej ochronie bank może zagwarantować konsumentowi niskie oprocentowanie, wysoką kwotę oraz długi okres spłaty kredytu. Jeżeli spłacamy kredyt hipoteczny przez 20 czy 30 lat, bankowi trudno jest przewidzieć, jak na przestrzeni okresu spłacania będzie wyglądała sytuacja finansowa kredytobiorcy. Solidne zabezpieczenie jest więc koniecznością. Jeżeli kredytobiorca nie będzie regulował zadłużenia zgodnie z ustalonymi zasadami, istnieje możliwość, że bank przejmie nieruchomość, na którą została ustanowiona hipoteka – czyli zabezpieczenie kredytu hipotecznego. W związku z tym, że bank posiada takie dodatkowe zabezpieczenie pożycza nam pieniądze na zdecydowanie niższym oprocentowaniu niż kredyt udzielony bez takiego zabezpieczenia. Te cechy odróżniają kredyt hipoteczny od np. gotówkowego. Dlatego mówimy, że kredyty hipoteczne są najtańszym wsparciem finansowym. 

Kredyt hipoteczny podstawy prawne

Kredyt hipoteczny jest regulowany przez Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. 

Artykuł 3. powyższej ustawy definiuje również umowę o kredyt hipoteczny. Zgodnie z zapisami ustawy, kredyt hipoteczny może zostać zaciągnięty na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia m.in.:

  • prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części,
  • nabycie udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

To z tego powodu kredyt hipoteczny bywa często określany jako kredyt na mieszkanie. W większości przypadków umożliwia zakup mieszkania lub domu. Sprawdza się jednak również w przypadku osób chcących sfinansować budowę domu czy zakupić działkę.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny

Planując zaciągnięcie takiego zobowiązania, zazwyczaj zastanawiamy się, jaką kwotę całkowitą będziemy musieli spłacić. Aby wyliczyć dokładną kwotę warto przeanalizować całkowity koszt kredytu, na który składają się między innymi:

  • oprocentowanie kredytu hipotecznego
  • wysokość wymaganej przez bank prowizji
  • koszty niezbędnych ubezpieczeń
  • dodatkowe produkty tj. np. konto, karta kredytowa

Na tym jednak nie koniec wydatków. Nie można zapominać także o tym, że koszty wzięcia kredytu hipotecznego muszą uwzględniać także, wydatki związane z ustanowieniem hipoteki. Należy jednak pamiętać, że to tylko niektóre koszty. Generalnie, do samej kwestii podjęcia tego rodzaju kredytu należy podejść z rozsądkiem i uważnie ocenić własną sytuację finansową. 

Przed wzięciem kredytu hipotecznego warto zadać sobie kilka pytań: 

  • jaka kwota kredytu mnie interesuje? 
  • na ile lat chcę wziąć kredyt hipoteczny? 
  • co zrobić, żeby w przyszłości spłata rat nas nie przerosła?

Doświadczony ekspert kredytowy zapewne pokaże Ci różnicę w kosztach, więc warto skorzystać z jego usług tym bardziej, że współpraca z nim jest bezpłatna.

Jakie warunki trzeba spełnić aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Warunkiem uzyskania kredytu są regularne i stabilne dochody. 

Z uwagi na złożoność procedur zaciągnięcia kredytu hipotecznego, wysoką kwotę finansowania oraz długi horyzont spłaty, instytucje finansowe drobiazgowo podchodzą do weryfikacji kondycji finansowo-ekonomicznej klienta. Jedną z kluczowych czynności jest właściwe oszacowanie kwoty, jaka każdego miesiąca zostaje w kieszeni kredytobiorcy (po odjęciu wszystkich kosztów związanych z obsługą bieżących zobowiązań i utrzymaniem gospodarstwa domowego). Dzięki temu bank może ustalić ratę na poziomie dopasowanym do możliwości domowego budżetu.

Co wpływa na zdolność kredytową?

Osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny powinna przede wszystkim posiadać wymaganą zdolność kredytową. To suma, jaką bank zgodzi się pożyczyć kredytobiorcy na zasadach przyjmowanych przez Klienta we wniosku o kredyt. Na zdolność kredytową wpływ ma wiele różnorodnych aspektów, m.in.:

  • wysokość osiąganych dochodów,
  • ponoszone wydatki, koszty utrzymania,
  • ilość osób w rodzinie,
  • doświadczenie zawodowe, staż pracy,
  • wykształcenie,
  • charakter źródła posiadanych dochodów,
  • inne posiadane zobowiązania finansowe,
  • dotychczasowa historia kredytowa.

Warto podkreślić, że zdolność kredytowa zależy także od sposobu jej obliczania przez wybrany bank. Instytucje kładą różne naciski na poszczególne z powyższych aspektów.  Przed złożeniem wniosku warto zorientować się, czy posiadasz zdolność kredytową wystarczającą do uzyskania finansowania.

Mając na uwadze złożoność procesu warto spotkać się z ekspertem kredytowym w celu weryfikacji  zdolności kredytowej. Wiedza ta będzie niezmiernie pomocna podczas zawężania grupy interesujących nas ofert. Dodatkowo, specjalista może podsunąć kilka rad pozwalających na poprawę zdolności kredytowej. Może być to np. spłata nieużywanych kart kredytowych lub przystąpienie do długu poręczyciela.

Wkład własny – czy jest konieczny i ile wynosi?

Wkład własny to dziś warunek konieczny otrzymania kredytu mieszkaniowego. Od 2015 r. wprowadzono bezwzględny wymóg posiadania i wpłaty przez kredytobiorców co najmniej 10% ceny kupowanej na kredyt nieruchomości. 

W kolejnych latach, stopniowo podwyższano ten próg – do 20%, zachowując jednocześnie możliwość dodatkowego zabezpieczenia brakujących 10%. W praktyce oznacza to, że dziś nie można zaciągnąć kredytu hipotecznego bez posiadania środków na co najmniej 10% wartości inwestycji.

Minimalna wysokość wkładu własnego zależy przy tym od polityki konkretnego banku. Zazwyczaj instytucje oczekują wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości. Jednocześnie, niektóre banki zadowolą się również niższą sumą, wynoszącą 10% wartości nieruchomości. W przypadkach akceptacji 10% wkładu własnego bank zastosuje jednak  tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, co przełoży się na podwyższenie marży kredytu do czasu spłacenia przez kredytobiorcę brakującej kwoty wkładu własnego.

Zasadniczo, im wyższy jest wkład własny kredytobiorcy, tym mniejsze ryzyko ponosi bank-kredytodawca. Jeżeli zatem więcej oszczędności wniesiesz do kredytu, tym mniej musisz pożyczyć, a kredyt hipoteczny dostaniesz na lepszych warunkach. Dlatego warto na poczet zakupu dysponować większym wkładem własnym niż minimalnie wymagany. 

Jeśli nie posiadamy wkładu własnego w postaci oszczędności, musimy znaleźć inne rozwiązanie. Przykładem może być otrzymanie darowizny od najbliższej rodziny.

Na co trzeba zwrócić uwagę podczas brania kredytu?

Zanim zdecydujesz się podpisać umowę z bankiem, powinieneś poznać podstawowe parametry, które pozwalają ocenić dany kredyt hipoteczny. 

Podczas analizy oferty kredytowej warto zwrócić uwagę na:

  • wymagania banku w zakresie zdolności kredytowej,
  • wysokość wkładu własnego,
  • wysokość oprocentowania,
  • wysokość RRSO,
  • wysokość prowizji bankowej,
  • czas trwania zobowiązania,
  • warunki umowy kredytowej,
  • wysokość ubezpieczenia.

Oprocentowanie kredytu to z pewnością ważny czynnik, na który będziesz zwracał uwagę podczas wyboru najlepszej oferty.

Na oprocentowanie kredytu hipotecznego ma wpływ marża banku ustalona w umowie kredytowej oraz WIBOR 3M lub WIBOR 6M. 

Co to jest i od czego zależy marża banku?

Marża, to najprościej rzecz biorąc cena za to, że bank pożyczył Ci pieniądze na zakup domu czy mieszkania. Wysokość marży zależy od poziomu wartości rynkowej nieruchomości  i wkładu własnego. Jest ustalana indywidualnie przed podpisaniem umowy. Często możesz ją obniżyć, jeśli oprócz kredytu hipotecznego skorzystasz z dodatkowych produktów banku (np. konta osobistego, karty kredytowej) albo uda Ci wynegocjować niższą stawkę. Wysokość marży nie zmienia się przez cały okres kredytowania, ale nie oznacza to, że oprocentowanie będzie cały czas takie samo. 

WIBOR – (Warsaw Interbank Offered Rate) – to średnia stopa procentowa w stosunku rocznym, po jakiej banki komercyjne w Polsce są gotowe udzielić pożyczki innym bankom w złotych na ustalony okres (czyli wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym). 

Aktualny WIBOR 3M wynosi 0,21%. Jeszcze przed pandemią rynek był względnie stabilny i wahania tego wskaźnika nie były prognozowane. Pandemia zmieniła jednak wszystko i teraz WIBOR zmniejszył się ponad sześciokrotnie. To dobra wiadomość dla kredytobiorców, bo ta zmiana wpływa na obniżkę miesięcznych rat kredytu hipotecznego. Warunki takiego zobowiązania są więc korzystniejsze, jednak planując długoterminowe zobowiązanie należy wziąć pod uwagę możliwą zmianę tendencji rynkowej i wzrost stóp procentowych. 

O ile marża jest niezmienna przez cały okres kredytowania (z małymi wyjątkami np. stawką promocyjną, obowiązującą przez określony, zazwyczaj krótki okres), o tyle WIBOR 3M/6M zmienia się co 3 lub 6 miesięcy co oznacza, że z taką częstotliwością zmieniać się będzie oprocentowanie naszego kredytu, a tym samym wysokość raty.  

Z kolei kredyty hipotecznie z oprocentowaniem stałym nie są w żadnym wypadku gwarancją niezmiennej kwoty raty przez cały okres finansowania. Stała stopa procentowa obowiązuje zazwyczaj przez pierwsze 5 lat trwania umowy, aby w późniejszym okresie przekształcić się w powszechnie stosowany model WIBOR + marża banku. Dodatkowo, przywilej stosowania jednakowej raty został odpowiednio wyceniony i obecnie kredyty o stałej stopie procentowej są znacznie droższe od ich bardziej ryzykownych odpowiedników.

Decydując się na określoną kwotę kredytu, zapewne będziesz zwracał uwagę na wysokość raty. Pamiętaj jednak, że przy dzisiejszym WIBOR 3M na poziomie 0,21 p.p. wysokość raty będzie o wiele niższa niż gdyby ten WIBOR wynosił na przykład 5 punktów procentowych. 

Przykład: Kredyt w kwocie 300 tys. zł na 25 lat, wkład własny 20%, marża 1,98% 

Wysokość WIBOR 3M    0,21%     4%
Wysokość raty w zł  1 299,50     1 929,24
Suma odsetek w zł  89 848,67   278 771,45 

 

Wiedząc już, jak może zmieniać się wysokość raty oraz suma odsetek z powodu zmiany wskaźnika WIBOR 3M/ 6M możesz świadomie (bezpiecznie) wybrać wysokość kredytu tak, aby w przypadku wzrostu oprocentowania nie mieć problemu z jego spłatą. Dzięki temu wiesz też, jak istotny wpływ na cały koszt kredytu ma wysokość oprocentowania.

W związku z tym im niższe stopy procentowe, tym niższe oprocentowanie, a więc również niższa rata. Do wyboru pozostaje również oprocentowanie stałe, w ramach którego stawka jest ustalana na wskazany okres i niezależna od stóp procentowych. Oprocentowanie stałe nie zawsze będzie w związku z tym opłacalne, wiąże się również z wyższą zdolnością kredytową klienta.

Co to jest RRSO?

Aby poznać całkowity koszt kredytu, musisz zwrócić uwagę także na RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Uwzględnia ona nie tylko odsetki, ale również prowizje pobierane przez bank, ubezpieczenie oraz inne koszty, które łatwo pominąć przy dużej kwocie kredytu hipotecznego.

RRSO jest najlepszym wskaźnikiem do porównywania ofert kredytów pomiędzy sobą, dlatego warto szczególnie uważnie mu się przyjrzeć. Da Ci on pogląd na to, która propozycja jest najkorzystniejsza pod względem finansowym.

Prowizja banku 

Istotnym składnikiem kredytu hipotecznego jest prowizja. To jednorazowa kwota, którą pobiera bank w momencie uruchomienia kredytu. Prowizja jest ustalana jeszcze przed podpisaniem umowy. Obecnie prowizje kształtują się na poziomie od 0 – 5%.

W większości przypadków prowizja może zostać skredytowana, dzięki czemu nie poniesiesz dużego kosztu kredytu na początku. Skredytowanie prowizji będzie miało jednak wpływ na wysokość raty i sumy odsetek do spłaty.

O co warto zapytać przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?

Podążając w poszukiwaniu dobrego rozwiązania kredytowego, zawsze porównaj koszty całkowite kredytu w kilku bankach. Zwróć uwagę na dodatkowe produkty jakich bank wymaga, jak również o koszty wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu w okresie pierwszych 3 lat kredytowania, bowiem po tym okresie banki zgodnie z ustawą nie mogą już pobierać opłat. 

Kredyt hipoteczny jest wieloletnim oraz kosztownym zobowiązaniem, dlatego zanim skusi Cię promocja kredytu, powinieneś przeanalizować jego warunki na spokojnie, bez emocji. Wiedząc, na co trzeba zwrócić uwagę, biorąc kredyt hipoteczny, będziesz w stanie skutecznie przeanalizować prezentowane przez banki oferty oraz wyciągnąć wnioski, która z nich jest najkorzystniejsza.

Ostatecznie, wybierz najlepszą ofertę, ale już spośród decyzji kredytowych, a nie z pierwotnie prezentowanych symulacji na etapie przygotowania oferty kredytu. To najbardziej skuteczny sposób, aby otrzymać najlepszy dla siebie kredyt. Koniecznie, złóż wniosek do więcej niż jednego banku. Takie rozwiązanie stawia Cię w komfortowej sytuacji – jeśli finalnie otrzymasz gorsze niż pierwotnie proponowane warunki kredytu – masz drugi wybór. Posiadając alternatywę nie będziesz zmuszony podpisywać niekorzystnej umowy działając pod presją czasu, by np. nie stracić wpłaconego na nieruchomość zadatku.