Co to jest flipping nieruchomości, ile można zarobić

Zasadę działania flippingu  można streścić jednym zdaniem — tanio kupić, drożej sprzedać. W przypadku nieruchomości oczywiście rzadko bywa to takie proste, a po drodze jest kilka pułapek, na których łatwo się wyłożyć. Jeśli jednak będziesz wiedzieć czego się spodziewać, a na co uważać i dobrze wszystko zaplanujesz, to może być całkiem opłacalny sposób pomnażania swoich środków. Przyjrzyjmy się więc flipowaniu bliżej. 

Jeśli choć raz zdarzyło Ci się obejrzeć amerykański program, którego bohaterowie wyszukują niezbyt atrakcyjne domy (czasem dosłownie rudery), przeprowadzają w nich spektakularne metamorfozy, a następnie sprzedają z dużym zyskiem, to właśnie jest house flipping. Różnica pomiędzy ceną zakupu i sprzedaży pomniejszona o wydatki poniesione na remont to zysk inwestora. Od tego, czy dobrze ocenią potencjał kupowanych nieruchomości, wiele więc zależy. W tych programach jednak zazwyczaj napotykają po drodze na spore przeszkody i dodatkowe koszty, więc już oglądając je można poznać temat lepiej i wiele się nauczyć. Czy jednak flipping nieruchomości wygląda podobnie w Polsce?

Flipping mieszkań — na czym to polega

W skrócie rzecz ujmując wygląda nawet tak samo, chociaż w odróżnieniu od amerykańskich domów na przedmieściach, w Polsce dotyczy głównie mieszkań i raczej dużych miast. Można przyjąć, że to właśnie flipperzy rozpędzili rynek nieruchomości w ostatnich latach. Popyt na mieszkania inwestycyjne sprawił, że to oni wyszukują okazje i przygotowują gotowe lokale dla inwestorów, którzy nie mają czasu albo ochoty robić tego samodzielnie. Obie strony zyskują. 

Całą inwestycję można sprowadzić do pięciu etapów:

• znaleźć (tanie) mieszkanie z potencjałem,
• dobrze oszacować koszty remontu i przygotowania do odsprzedaży,
• kupić nieruchomość, 
• przygotować lokal do odsprzedaży (remont, meble, wyposażenie),
• sprzedać z zyskiem.

Przyjrzyjmy się krótko poszczególnym krokom.

Flipping nieruchomości — od czego zacząć

Pewnie spodziewasz się w tym miejscu porady, jak znaleźć mieszkanie do flippingu. Jeśli jednak jesteś zupełnie początkującym flipperem, szczerze namawiamy najpierw do zdobycia lub pogłębienia wiedzy z zakresu obrotu nieruchomościami. Przynajmniej w zakresie kwestii prawnych, sytuacji na rynku, określania wartości mieszkania i jego potencjału, a także umiejętność szacowania kosztów, jakie trzeba będzie ponieść, aby realnie podnieść jego wartość. Rozejrzyj się więc za sensownym szkoleniem lub przynajmniej poczytaj o tym na branżowych blogach i portalach, a najlepiej spróbuj nawiązać współpracę z dobrym pośrednikiem nieruchomości oraz sprawdzonym fachowcem od remontów. W ogólnym rozrachunku nabywanie doświadczenia u ich boku wyjdzie najtaniej i najszybciej.

Największe pułapki czyhające na początkujących flipperów to:

• nieuporządkowana sytuacja prawna nieruchomości (może być zaletą, ale trzeba umieć to ocenić) – na początek odradzamy, 
• niedoszacowanie kosztów remontu, 
• zbyt optymistyczna ocena potencjału mieszkania.

Sytuacja prawna nieruchomości na flippa

Standardowo sprawdzamy księgę wieczystą, gdzie ujawnione będzie ewentualne zadłużenie, współwłaściciele, służebności, dożywocia itp. Nie zaszkodzi również poprosić o zaświadczenia o niezaleganiu w opłatach w administracji czy spółdzielni. To, co jest zwykle problematyczne, a dla nas może okazać się szansą, to niezałatwione kwestie spadkowe, hipoteka do spłaty, czy lokatorzy czekający na eksmisję. Wyprostowanie tych spraw może już na starcie zwiększyć atrakcyjność nieruchomości. To jednak wymaga dobrej znajomości przepisów lub wsparcia zaufanego prawnika.

Wycena mieszkania przeznaczonego na flip

Umiejętność oceny stanu technicznego nieruchomości to jedna z bardziej przydatnych kompetencji przy wyborze mieszkania pod flipa. Nie sztuka bowiem kupić tanio, wpakować masę pieniędzy w remont i wyjść na zero (albo co gorsze dołożyć). Czasem faktycznie lokal może być po prostu zaniedbany i wystarczy go wysprzątać, lekko odświeżyć, żeby istotnie podnieść cenę i szybko znaleźć kupca. Czasem niewielkie i niezbyt kosztowne zmiany jak postawienie ścianki działowej, czy przemalowanie niemodnych płytek w łazience sprawią, że mieszkanie zyska na atrakcyjności. Jeśli jednak nie wiesz, na co zwrócić uwagę i patrzysz tylko na cenę, w myślach porównując ją z cenami rynkowymi, może się okazać, że stopa zwrotu Cię rozczaruje. 

Ocena potencjału nieruchomości

Jeśli w mieszkaniu po babci, które w stanie niemal niezmienionym ktoś wystawił na sprzedaż, nadal stoi ciemna meblościanka na wysoki połysk, w kuchni straszą wypaczone szafki i cerata na stole, a łazience ze ścian odłazi buro różowa lamperia, przeciętny nabywca nawet nie będzie chciał go zobaczyć na żywo. 

Jeśli jednak umiesz sobie wyobrazić je w innej aranżacji i wiesz, że całość wymaga tylko odświeżenia a do tego nie będzie to zbyt kosztowne, to może być właśnie Twoja szansa. Jedna z zasad mówi, że jeśli mieszkanie wygląda na niedoinwestowane, to prawdopodobnie tak jest. Oczywiście oglądając mieszkanie, trzeba być czujnym na potencjalne pułapki remontowe. Pod boazerią może kryć się grzyb, podłoga może być tak krzywa, że ciężko będzie położyć panele, a instalacja elektryczna może iskrzyć już po włączeniu żarówki. 

Stan techniczny to jednak nie wszystko. Sprawdź również inne kwestie, które mogą osłabić potencjał. Brak miejsc parkingowych czy przedszkola w pobliżu, babci zapewne nie przeszkadzały, ale dla rodziny z małymi dziećmi będzie to spory minus. Przyjrzyj się także, jak wygląda otoczenie i klatka. Uciążliwe sąsiedztwo, obskurne wejście, czy zaniedbane podwórko, mogą przeważyć na niekorzyść dla kogoś, kto szuka mieszkania do zamieszkania, nawet jeśli wyremontujesz je na wysoki standard. 

Ważna jest też lokalizacja — zaniedbane babcine mieszkanie w śródmieściu, może być bardziej opłacalną inwestycją, niż takie do lekkiego odświeżenia, ale za to z kiepskim dojazdem do centrum. Wycena nieruchomości musi to wszystko uwzględniać

Skąd wziąć pieniądze na flipping

Nie da się ukryć, że najlepsze efekty mają ci, którzy dysponują odpowiednią gotówką. Okazyjne oferty nie lubią czekać, więc ktoś, kto musi wystąpić z wnioskiem o kredyt, ma mniejsze szanse niż ten, który jest w stanie sfinalizować transakcję od ręki. Mając gotówkę można też nieco ponegocjować cenę, szczególnie jeśli sprzedającemu zależy na czasie. Bo czas to kluczowy element przy flippingu nieruchomości.

Dobre czasy dla flipowania na kredyt powoli przechodzą do historii, bo warunki i dostępność kredytów hipotecznych ostatnio dość istotnie się pogorszyły, a raty szybko rosną i raczej nie zanosi się na korzystną zmianę trendu. Po pierwsze więc ryzykujesz dodatkowe koszty, gdyby sprzedaż się opóźniała, (na początku spłaca się głównie odsetki), a po drugie, jeśli nie masz gotówki, wypracowany zysk połknie pewnie kolejny wkład własny. 

Jeśli nie masz wystarczającej puli środków zastanów się nad opcją znalezienia współinwestorów, z którymi razem będziecie mieli wystarczającą kwotę. Wypracowane w ten sposób zyski można przeznaczać na zwiększanie kapitału inwestycyjnego. Tu po raz kolejny zachęcamy do nawiązania współpracy z agentem nieruchomości.

Jak przygotować mieszkanie pod flipping

Pierwszy krok, czyli rozeznanie w tym, na co jest największy popyt, mamy nadzieję, masz już za sobą. Trochę inaczej szykuje się mieszkanie dla inwestora pod wynajem, a inaczej dla młodej rodziny do zamieszkania. Pewne zasady są jednak wspólne.

Naszym celem jest, aby wyglądało ono atrakcyjnie i świeżo, ale mamy doprowadzić do tego jak najmniejszym kosztem. Pamiętajmy też, że najważniejsze jest pierwsze wrażenie. 

Muszą więc zniknąć wszelkie zanieczyszczenia i uszkodzenia. Czasami wystarczy gruntowne odgracanie, profesjonalna ekipa sprzątająca i ewentualnie odmalowanie ścian. 

Mieszkanie musi wyglądać estetycznie, ale też być możliwie uniwersalne, zatem wybieramy stonowane i neutralne barwy i minimalistyczne wyposażenie. Nie próbujmy nadawać wnętrzu własnego stylu, czy jakiegoś określonego charakteru. Nie wiemy przecież, kto przyjdzie je oglądać. 

Zanim zrobimy zdjęcia do oferty i zaprosimy potencjalnych kupujących, warto zainwestować w home staging, a nawet kupić proste meble, nawet jeśli docelowo nie będą one częścią oferty. Zupełnie inne wrażenie robi mieszkanie umeblowane niż puste. Jeśli to zbyt duży koszt, zainwestujmy przynajmniej w wizualizację. Nie każdy oglądając zdjęcia pustego pokoju, będzie umiał wyobrazić sobie urządzone wnętrze.

Przed pokazaniem mieszkania chętnym, musi być ono perfekcyjnie wysprzątane, szczególnie w łazience i w kuchni. Rdzawe zacieki na wannie, tłuste osady na szafkach czy brudna podłoga robią negatywne wrażenie nawet w luksusowym apartamencie. 

Ile można zarobić na flippingu nieruchomości

A ile chcesz? Bo od tego pytania powinno się w zasadzie zacząć całe planowanie. Jaki jest poziom zysku, do którego chcesz dążyć? Obrotni fliperzy są w stanie zarobić na transakcji nawet 20-30%, ale 10-15% to nadal dobra stopa zwrotu, zwłaszcza przy obecnych cenach mieszkań i zawirowaniach na rynku nieruchomości spowodowanych pandemią, kryzysem i wojną. 

Dużo przy planowaniu zależy od tego, czy to ma być Twój sposób na życie i jedyne źródło dochodu, czy coś ekstra. Masz czas oddać się temu w całości, czy to będzie raczej zajęcie dorywcze? 

Można przecież spokojnie czekać na okazję i zrobić jeden dobry flip w roku, ale można też robić je stale, niemal na zakładkę. To jednak wymaga pewnych poświęceń, bo po pierwsze trzeba trzymać rękę na pulsie, żeby nie przegapić dobrych okazji, po drugie mieć dostępną zaufaną ekipę remontową, która szybko przygotuje mieszkanie do sprzedaży i wreszcie dysponować pewną kwotą pieniędzy, aby móc szybko sfinalizować atrakcyjne transakcje. Dodatkowo przy tak niestabilnej sytuacji gospodarczej trzeba dużo uważniej wybierać oferty. Trzeba więc dobrze zaplanować poszczególne kroki. Tego raczej nie da się ogarnąć z doskoku. Mierz więc siły na zamiary.

 Jeżeli już na starcie dysponujesz odpowiednim kapitałem, masz większe szanse na lepszy zysk. O kredyt teraz coraz trudniej, a i warunki ostatnio się mocno pogorszyły, więc staranie się za każdym razem o finansowanie zewnętrzne, zabierze zbyt dużo czasu i może pochłonąć wypracowany zysk. Prawdę mówiąc, flipy na kredyt, na ten moment, początkującym odradzamy. Z tego samego powodu otwiera się jednak rynek ofert od osób pozbywających się mieszkań, w celu spłaty kredytu, na który ich już nie stać.

Tak czy inaczej, dobrze jest ustalić sobie minimalny próg, do którego jesteś w stanie zaryzykować i oferty, które nie gwarantują jego osiągnięcia, po prostu zostawić innym. Jak to ocenić? Jednym ze sposobów jest porównanie ceny metra kwadratowego za mieszkanie do remontu i takie gotowe do wprowadzenia w podobnej lokalizacji. Oczywiście pamiętaj, że część tej różnicy będzie trzeba zainwestować. Doświadczony fachowiec pomoże Ci oszacować koszty. Jeśli nie masz doświadczenia na rynku nieruchomości szczerze namawiamy, aby na początku poprosić o wsparcie pośrednika. Przyda się on również później, bo najlepsze oferty na flipy nawet nie pojawiają się na portalach ogłoszeniowych. Choć więc zyskiem trzeba się będzie podzielić, to docelowo lepiej na tym wyjdziesz.

Czy flipping mieszkań to działalność gospodarcza?

Przepisy nie są jednoznaczne, a interpretacje bywają różne, więc jedyna prawdziwa odpowiedź brzmi — to zależy.

Prawo zwalnia nas z obowiązku zapłacenia podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania, jeśli dochodzi do niej w ciągu 5 lat od jego nabycia (to raczej flippera nie dotyczy) lub jeśli w ciągu trzech lat, uzyskaną ze sprzedaży kwotę przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Ponieważ nie jest nigdzie sprecyzowane, jak należy rozumieć „własne” to wielu okazjonalnych fliperów, którzy nabywają nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży uznaje, że skoro przez chwilę stają się ich właścicielami, to trudno to będzie fiskusowi kwestionować ich własny cel mieszkaniowy i robią to jako osoby fizyczne.

Jest jednak inny przepis, który definiuje działalność gospodarczą. Jeśli więc urząd skarbowy uzna, że kupno i sprzedaż mieszkań ma charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, możesz się spodziewać, że będzie chciał to jednak potraktować jako działalność gospodarczą. Dlatego, jeśli uda Ci się z zyskiem przeprowadzić dwa, trzy flipy w ciągu roku, lepiej ją zarejestrować. W przeciwnym wypadku urząd zrobi to sam doliczając oczywiście zaległy podatek wraz z odsetkami.