Jak nieodpłatnie przekazać mieszkanie dzieciom lub wnukom? Najczęściej odbywa się to za pomocą darowizny. Warto wówczas pamiętać o zachowaniu odpowiedniej formy i formalnościach wobec urzędu skarbowego. Wizyta u notariusza zwalnia podatnika z obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania do urzędu skarbowego, ponieważ zrobi to za niego notariusz. Ile to kosztuje? Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jakie koszty niesie za sobą darowizna mieszkania.

Darowizna mieszkania – od czego zacząć?

Aby mogło dojść do nieodpłatnego przekazania mieszkania bliskiej osobie, potrzebna jest umowa darowizny. Zgodnie z prawem umowa ta wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Regulacje związane z umową darowizny ustawodawca uregulował w Kodeksie cywilnym. Zgodnie art. 888 tego kodeksu istota darowizny polega na tym, że „darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”. Niestety wiąże się to z wypełnieniem pewnych obowiązków wobec urzędu skarbowego i kosztami. Poniżej wymieniamy koszty, które niesie za sobą darowizna mieszkania.

Koszty związane z darowizną mieszkania

Dokonując darowizny lokalu mieszkalnego, musimy przygotować się na następujące koszty, wymienione poniżej.

Wynagrodzenie notariusza

Maksymalne stawki taksy notarialnej ustawodawca uregulował rozporządzeniem ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Poniżej podaję wskazane w tym rozporządzeniu stawki. Trzeba zaznaczyć, że notariusz nie jest zobligowany do pobierania wynagrodzenia we wskazanej wysokości.

Przed dokonaniem darowizny warto więc porównać stawki zaproponowane przez kilka kancelarii notarialnych i wybrać najkorzystniejszą dla nas ofertę.

W zależności od wartości przedmiotu aktu maksymalna taksa notarialna przedstawia się następująco:

  • do 3000 zł – 100 zł
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł

Podatek VAT od taksy notarialnej

Wynagrodzenie notariusza podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%. W związku z tym do wskazanych wyżej kwot należy doliczyć wspomniany podatek.

Opłata sądowa

Zgodnie z art. 42 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł.

Wypis aktu notarialnego

Za sporządzenie wypisu przez notariusza maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Do wskazanej kwoty należy również doliczyć podatek VAT w wysokości 23%

Dokumenty niezbędne do dokonania darowizny mieszkania

Do dokonania darowizny lokalu mieszkalnego niezbędne są następujące dokumenty:

  1. Podstawa nabycia nieruchomości – podstawę nabycia nieruchomości mogą stanowić: umowa sprzedaży, umowa darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia oraz prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku.
  2. Numer księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości.
  3. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu.
  4. Zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego stwierdzające, że został zapłacony podatek od spadków i darowizn lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. Zaświadczenie to będzie niezbędne wówczas, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku, zasiedzenia, darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku.
  5. Niezbędne będą również: dane osobowe stron oraz wartość rynkowa mieszkania, będącego przedmiotem czynności.
  6. Dodatkowo warto mieć: zaświadczenie ze wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych oraz zaświadczenie z ewidencji ludności o braku zameldowania w danym lokalu.

Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat

Poza przewidzianymi przez ustawodawcę wyjątkami, odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia podlega opodatkowaniu. Inaczej kwestia ta przedstawia się w przypadku nieodpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt. 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nieodpłatne przekazanie nieruchomości przed upływem 5 lat nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Darowizna mieszkania w kwestiach podatkowych podlega pod rygor ustawy o podatku od spadków i darowizn. Kwestie podatkowe związane z darowizną lokalu mieszkalnego opisane zostały poniżej.

Podatek od darowizny mieszkania

Kwestie związane z podatkiem od darowizny uregulowane zostały w Ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z jej art. 14 podatek od darowizny ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczany jest nabywca.  Wyróżnia się trzy takie grupy. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku obdarowanego do darczyńcy.

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się odpowiednio:

  1. do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
  2. do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
  3. do grupy III – innych nabywców.

Dla poszczególnych grup podatkowych ustawodawca przewidział kwoty wolne od podatku od spadków i darowizn, które kształtują się następująco:

  1. dla I grupy podatkowej – 9637 zł
  2. dla II grupy podatkowej – 7276 zł
  3. dla III grupy podatkowej – 4902 zł

Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:

Jaki podatek od darowizny mieszkania?

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. W związku z tym, że darowizna lokalu mieszkalnego wymaga zachowania formy aktu notarialnego, notariusz naliczy wymagany podatek oraz przekaże go do właściwego Urzędu Skarbowego.

Podarowanie mieszkania najbliższemu członkowi rodziny, tj. małżonkowi, zstępnym (dziecku, wnukowi, prawnukowi itd.) wstępnym (rodzicom, dziadkom, pradziadkom), pasierbowi, rodzeństwu, ojczymowi oraz macosze z reguły zwolnione jest z opodatkowania bez względu na jej wartość. Jeżeli wartość darowizny przekracza kwotę wolną ustanowioną dla I grupy podatkowej, wówczas warunkiem wskazanego zwolnienia jest zgłoszenie otrzymania darowizny do właściwego urzędu skarbowego. W przypadku darowizny lokalu mieszkalnego zrobi to za nas notariusz.

Kiedy darowizna wchodzi w skład masy spadkowej?

Zgodnie z art. 1039 Kodeksu cywilnego regułą jest, że darowizna otrzymana przez spadkobiercę od spadkodawcy wchodzi w skład schedy spadkowej. Ustawodawca wprowadził jednak możliwość, że jeżeli spadkodawca wyrazi taką wolę, dokonana darowizna zostanie wyłączona z masy spadkowej. Musi to wyraźnie wynikać z dokonywanej czynności. Wskazane wyłączenie nie ma jednak wpływu na ewentualne roszczenie pozostałych spadkobierców o należny im zachowek.

Zachowek jest instytucją prawa spadkowego, która ma na celu ochronę najbliższych spadkodawcy przed pominięciem ich w dziedziczeniu.  Zgodnie bowiem z art. 991 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z mocy ustawy, należy się połowa wartości tego udziału spadkowego, który przypadałby im w przypadku dziedziczenia ustawowego.

Szczególną ochroną ustawodawca objął osoby trwale niezdolne do pracy oraz małoletnich. W przypadku bowiem, gdy uprawniony jest trwale niezdobny do pracy albo jeżeli uprawionym jest małoletni zstępny, wówczas tytułem zachowku uprawnionemu należą się dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który przypadałby mu w przypadku dziedziczenia ustawowego.

Roszczenie o zachowek

Roszczenie o zachowek przedawnia się z upływem 5 lat od śmierci spadkodawcy bądź w przypadku, gdy został sporządzony testament, w okresie 5 lat od ogłoszenia testamentu. Instytucją wyłączającą roszczenie o zachowek jest umowa dożywocia. Zgodnie z tą umową w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W przypadku takiej umowy obie strony ponoszą nakłady, a zarazem otrzymują korzyści. Nabywca otrzymuje bowiem nieruchomość, natomiast zbywca dożywotnie utrzymanie. W związku z tym ustawodawca przewidział, że umowa dożywocia jest instytucją wyłączającą roszczenie o zachowek. W skład spadku nie wchodzą również drobne darowizny zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

W celu zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych w przypadku darowizny nieruchomości w akcie, będącym jej podstawą, można ustanowić służebność mieszkania. Dzięki temu darczyńca będzie miał pewność, że może z darowanej nieruchomości korzystać do końca życia. Zbycie nieruchomości nie ma bowiem wpływu na służebność mieszkania. Prawo służebności mieszkania wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Strony umawiają się w nim co do praw i obowiązków wynikających z opisywanej instytucji.