„Nieruchomość, którą zamierzacie państwo kupić, jest obciążona hipoteką …” – dla wielu kupujących to zdanie brzmi niemal jak wyrok. Jest też wystarczającym powodem do tego, aby nie nabywać nieruchomości, której posiadaniem tak bardzo są zainteresowani. Tymczasem wystarczy podstawowa wiedza na temat sposobu i zasad zarówno ustanawiania hipoteki, jak też – a może przede wszystkim – na temat sposobu jej wykreślenia. Jak wykreślić hipotekę? Przeczytaj poradnik w kilku krokach i ciesz się nową nieruchomością!

W tym artykule piszemy o tym, gdzie sprawdzić, czy nieruchomość na sprzedaż jest obciążona hipoteką oraz jak wykreślić hipotekę. Sprawdź, jakie dokumenty musisz posiadać, jaki wniosek wypełnić i gdzie go złożyć. Gotów? Zaczynajmy!

Czym jest hipoteka?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które według ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustanowione zostało dla zabezpieczenia wierzytelności, wynikającej z określonego stosunku prawnego pomiędzy wierzycielem a jego dłużnikiem. Mówiąc prościej – hipoteka jest prawem, dzięki któremu wierzyciel zabezpiecza spłatę długu przez swojego dłużnika (zwanego w tym przypadku dłużnikiem hipotecznym).

Hipotekę można ustanowić na drodze czynności prawnej, w formie oświadczenia w akcie notarialnym i wtedy jest ona hipoteką umowną. Ten rodzaj hipoteki najczęściej występuje, gdy kupujący nieruchomość uzyskują środki do jej zakupu z kredytu bankowego, a zabezpieczeniem banku będzie dobrowolne ustanowienie na jego rzecz przez kupujących stosownej hipoteki. Inną formą ustanowienia hipoteki jest ustanowienie jej na mocy orzeczenia sądowego lub decyzji organu podatkowego (ZUS, Urząd Skarbowy, KRUS, itp.). Takie zobowiązanie staje się hipoteką przymusową.

Gdzie sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i jak ona powstała?

Mimo że dla nas – pośredników – to pytanie jest bardzo banalne i często nawet budzi zdziwienie, to warto klientów edukować i dzięki temu uspokajać. Odpowiedź jest prosta: hipoteka wpisywana jest do działu IV księgi wieczystej, a powstała w chwili jej wpisania. Wystarczy zatem znać numer księgi wieczystej danej nieruchomości, a potem samodzielnie przez internet sprawdzić treść działu IV „Hipoteka”. Zapisano tam do jakiej wysokości ustanowiona jest hipoteka, kto jest wierzycielem i na mocy jakiego dokumentu została ustanowiona.

> Przeczytaj również: Sprzedaż domu z kredytem krok po kroku

Jak wykreślić tą hipotekę?

Hipoteka wygasa z chwilą jej spłacenia, a zatem nie znika z działu IV księgi wieczystej w sposób automatyczny. I tak jak do jej ustanowienia wymagane są dokumenty (oświadczenie, orzeczenie sądowe, administracyjne, decyzja organu podatkowego), tak też do jej wykreślenia niezbędne jest zgromadzenie odpowiednich dokumentów. Sama czynność wykreślenia hipoteki jest zabiegiem czysto technicznym. Wymaga złożenia prawidłowo wypełnionego wniosku do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu, który prowadzi księgę wieczystą dla obciążonej hipoteką nieruchomości. Wniosek do Sądu o wykreślenie hipoteki może złożyć jedynie właściciel prawa (praw) do nieruchomości, a w przypadku, gdy jest więcej niż jeden właściciel, na wniosku muszą podpisać się wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Do wniosku muszą zostać dołączone stosowne załączniki (dokumenty, opłata).

Zatem pierwszym i najważniejszym krokiem po spłacie zadłużenia hipotecznego jest uzyskanie od wierzyciela stosownego zaświadczenia (oświadczenia), z którego treści wynika, iż wygasły wszelkie wierzytelności objęte długiem hipotecznym (hipoteką).

W tym dokumencie muszą znajdować się następujące informacje:

  • numer księgi wieczystej, w której widnieje hipoteka,
  • pełne dane dłużnika,
  • tytuł hipoteki wraz z podaniem jej wysokości,
  • potwierdzenie całkowitej spłaty długu objętego hipoteką,
  • musi być wydana zgoda wierzyciela na wykreślenie z księgi wieczystej przedmiotowej hipoteki.

Jaki wniosek złożyć do sądu?

Wierzyciel ma obowiązek po spłacie zadłużenia hipotecznego wydać takie zaświadczenie (oświadczenie). Właściciel nieruchomości po odbiorze zaświadczenia powinien zadbać o to, aby dodatkowo dokonać poświadczenia notarialnego takiego zaświadczenia. Obowiązkiem ze strony wierzyciela jest jednak wydanie wraz z zaświadczeniem stosownych, poświadczonych notarialnie, pełnomocnictw dla osób, które dane zaświadczenie podpisują. To ważne – zwłaszcza, gdy zaświadczenie wydawane jest przez banki, firmy, instytucje, organ podatkowy, a podpisane są przez osoby będące jedynie pracownikami, a nie osobami „decyzyjnymi” do wydawania zaświadczeń.

Posiadając stosowne zaświadczenie (oświadczenie) wydane przez wierzyciela, należy złożyć wspomniany wcześniej wniosek do sądu na formularzu KW-WPIS (dostępny w internecie), gdzie załącznikiem będzie nie tylko ww. zaświadczenie lecz także dowód wpłaty opłaty sądowej z tytułu wykreślenia hipoteki. Opłata ta wynosi 100 zł za każdą wykreślaną hipotekę.

Po złożeniu prawidłowo wypełnionego wniosku (w razie wątpliwości zawsze można poprosić o pomoc pracowników sądu), po jego zaakceptowaniu i sprawdzeniu przez referendarza sądowego, w dziale IV księgi wieczystej powstanie wzmianka dotycząca wykreślenia hipoteki. Dalszym krokiem będzie techniczne dokonanie przez pracowników sądu wykreślenia hipoteki, po czym zniknie ona z działu IV księgi wieczystej.

Wykreślenie hipoteki nie jest procesem skomplikowanym. Wymaga jednak – zwłaszcza w związku z finalizowaniem transakcji kupna-sprzedaży – dobrego rozplanowania w czasie i wcześniejszego przewidzenia, jakie dokumenty i na jakim etapie transakcji będą potrzebne. Pomoc klientom, informowanie ich o podejmowanych wspólnych działaniach, nastawienie ich na współpracę – to prosta recepta na sukces i udaną dla wszystkich transakcję.

> Przeczytaj również: Jak z głową zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Autor: Mikołaj Mika, biuro Freedom Nieruchomości Katowice