Jedną z ostatnich czynności wieńczących proces zakupu wymarzonej nieruchomości jest podpisanie umowy przedwstępnej. To ważny moment, w którym trzeba liczyć się z koniecznością uiszczenia zadatku lub zaliczki. Z jak dużym wydatkiem finansowym trzeba się liczyć? Ile wynosi zazwyczaj wysokość zadatku poniesionego na zakup wymarzonego “M”? Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania znaleźć można w naszym wpisie. Zainteresowanych tematem zapraszamy do lektury!

Kiedy podpisuje się umowę przedwstępną?

Zakup domu czy mieszkania zazwyczaj jest procesem dość długotrwałym. Dla kupującego wiązać się to będzie zazwyczaj z koniecznością skorzystania z finansowania nieruchomości. Procedury kredytowania najczęściej nie są procedurami łatwymi do realizacji. W związku z tym więc sprzedawca powinien odpowiednio zabezpieczyć się prawnie. Jednym ze skutecznych sposobów takiego zabezpieczenia będzie podpisanie umowy przedwstępnej z kupującym. Dokument ten stanowić będzie zobowiązanie do dokonania określonej transakcji i wiązać się będzie z określeniem jej szczegółowych warunków. Warto dodać, że to właśnie w umowie przedwstępnej zawarte być powinny szczegółowe ustalenia i postanowienia dotyczące nie tylko dokładnego określenia przedmiotu i terminu sprzedaży, ale również podania ceny. Przepisy regulujące umowę przedwstępną zawarte są w art. 389 Kodeksu Cywilnego.

Zadatek lub zaliczka przy umowie

Po podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący zobowiązany jest do zapłaty części kwoty w związku z przyszłą transakcją. Warto wiedzieć, że taka wpłata może mieć formę zaliczki lub zadatku. To jednak nie jest to samo. Każde z tych rozwiązań wiązać się będzie z innymi konsekwencjami. Obie formy przedpłaty łączyć będzie jednak to, że stanowić będą zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Czym jednak różnić się będzie zaliczka od zadatku? Zaliczka to jedynie część zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. W przypadku mieszkania czy domu będzie częścią ceny za nieruchomość. W sytuacji, gdyby z jakichś powodów nie doszło transakcji, kupujący ma prawo żądać zwrotu wpłaconej zaliczki. Zadatek z kolei będzie przedpłatą mającą wpływ na trwałość umowy przedwstępnej oraz wiązać się będzie ze wzmocnieniem jej postanowień. 

Warto też wiedzieć, że jeśli strony transakcji nie określą tytułu przedpłaty podczas podpisywania umowy przedwstępnej, zwyczajowo uznaje się, że zadatek będzie tą właśnie formą wpłaty. Podkreślić należy również, że to właśnie zadatek uznawany jest za zdecydowanie korzystniejsze rozwiązanie niż zaliczka. Głównym powodem takiego stanu rzeczy będzie większe zdecydowanie większe zabezpieczenia wykonania umowy, którego nie będzie gwarantować wpłata zaliczki.

Wysokość zadatku przy zakupie nieruchomości

Przepisy prawa obowiązujące w Polsce nie regulują wysokości zadatku lub zaliczki przy sprzedaży nieruchomości. Zwyczajowo jednak przyjęte jest, że kupujący wymarzony dom czy mieszkanie płaci sprzedającemu zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny sprzedaży. Jeśli więc umowa przedwstępna opiewa na kwotę 350 000 zł, kupujący w zdecydowanej większości przypadków zapłaci sprzedającemu 35 000 zł. Zadatek może być wpłacony zarówno gotówką, jak i bezgotówkowo, przelewem bankowym. To, w jaki sposób zostanie uiszczony, ustalają już między sobą sprzedający oraz kupujący. W związku z tym jednak, że przepisy prawa pozwalają na dowolność w kwestii ustalenia wysokości zadatku, ostatecznie wiążące będą już indywidualne ustalenia poczynione między obiema stronami transakcji. Nic nie stoi więc na przeszkodzie, by ustalić, że wysokość zadatku będzie większa lub mniejsza niż zwyczajowe 10% wartości transakcji. Będąc przy tym temacie, należy również podkreślić, że zwyczajowo na rynku nieruchomości zadatek nie przekracza 20% wartości transakcji sprzedażowej. Gdyby miała zdarzyć się sytuacja, w której wysokość tego zadatku mogła być zbyt zawyżona – wówczas w trakcie postępowania sądowego z reguły dochodzi do obniżenia wysokości przedpłaty wykonanej w tej formie.

W przypadku, gdy dojdzie do wykonania umowy przedwstępnej, zadatek wpłacony podczas jej podpisywania, zostanie rzecz jasna zaliczony jako część ceny sprzedaży nieruchomości. 

Rozwiązanie umowy, a zadatek

Kupujący ma prawo do odzyskania wpłaconego zadatku w kilku sytuacjach. Z pewnością będzie to wówczas, gdy umowa zostanie rozwiązana lub niewykonana z przyczyn niezależnych z żadnej ze stron transakcji. Zwrot zadatku wpłaconego przez kupującego przysługiwać będzie także wówczas, gdy zapisy umowy nie zostaną spełnione z winy sprzedającego. Najważniejsze jednak pozostaje to, że w takiej sytuacji zwrot wpłaconego zadatku będzie wiązał się z otrzymaniem przez kupującego dwukrotnej wartości wpłaconej kwoty.

Warto jednak też wiedzieć, że w sytuacji, gdy to kupujący nie wywiąże się z postanowień umowy, wówczas zadatek pełnić będzie funkcję rekompensaty. Tu mowa m.in. o nieotrzymaniu przez kupującego kredytu bankowego. W takiej sytuacji sprzedający będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu. Co więcej – sprzedający będzie mógł także zatrzymać zadatek w całości, traktując go jako formę odszkodowania.