Jak znaleźć mieszkanie na flipa

Zupełnie inaczej szuka się mieszkania dla siebie i swojej rodziny, a inaczej jeśli planujemy je zarobkowo wynajmować. Na inne rzeczy zwracamy uwagę, gdy planujemy sami w nim mieszkać, a na inne, gdy chcemy tanio kupić, a drożej sprzedać. Rózne są przecież potrzeby, wymagania i priorytety dla każdej z tych sytuacji. Dziś skupimy się na tym, jak znaleźć mieszkanie na flipa, aby zarobić jak najwięcej.

O tym, że w dzisiejszych czasach nieruchomości to jedna z pewniejszych lokat kapitału, wiedzą niemal wszyscy. Że na obrocie nieruchomościami dość łatwo ów kapitał pomnażać — również. Miejsce na rynku jest więc zarówno dla tych, którzy chcą tylko zabezpieczyć wypracowane środki w mieszkaniu, jak i dla tych, którzy kupują je pod wynajem i chcą dodatkowo na nich zarabiać.  Pomiędzy nimi są ci, którzy zgarniają z rynku pozornie nieatrakcyjne oferty w dobrej cenie, aby po odpowiednim przygotowaniu, sprzedać je z zyskiem, czyli flipperzy. Można się również spodziewać, że rosnąca inflacja i coraz większe raty kredytów sprawią, że na wkrótce rynek trafią atrakcyjne mieszkania w dobrym stanie i w dobrej cenie. Wymarzona sytuacja dla tych, którzy dysponują odpowiednią gotówką.

Od czego zacząć poszukiwanie mieszkania na flipa

Flipping nieruchomości to biznes, zatem trzeba zacząć od biznesplanu. Kupujesz, żeby sprzedać, więc zero sentymentów, żadnych własnych preferencji, tylko analiza biznesowa i ocena ryzyka inwestycyjnego. Sprawdź, na jakie mieszkania jest zapotrzebowanie i które znikają z rynku najszybciej. Przyjrzyj się, co je łączy. Takich lokali właśnie będziesz szukać. Nie kupuj tylko dlatego, że mieszkanie ma dobrą cenę. To jeden z najczęstszych błędów początkujących flipperów. Zanim kupisz pomyśl:

• komu będziesz chciał je sprzedać (rodzinie, inwestorowi pod wynajem, studentowi),
• jakimi środkami dysponujesz,
• jakie masz zasoby w zakresie możliwości podniesienia wartości mieszkania, (sprawdzona ekipa remontowa, home staging czy tylko ekipa odgracająco-sprzątająca),
• jaka minimalna stopa zwrotu Cię interesuje,

i zastanów, czy dany lokal mieści się w tych kryteriach.

Zrób też rozeznanie, jakie są stawki za metr w danej okolicy i oblicz wstępnie, ile możesz zapłacić, aby po odjęciu kosztów przygotowania do sprzedaży, wyjść na swoje, albo lepiej.

To Twój biznesplan w wersji minimum. Dopiero wiedząc dokładnie czego szukasz, rozpocznij poszukiwania.

Portale ogłoszeniowe

Ta opcja wielu z nas przychodzi do głowy jako pierwsza. Nie jest ona co prawda ani najlepsza ani jedyna, ale i tu można znaleźć atrakcyjne oferty. Flipper powinien jednak mieć radar ustawiony nieco inaczej niż zwykli kupujący. O ile bowiem większość ofert skierowana do nabywcy ostatecznego, to profesjonalnie przygotowane ogłoszenia, dobre zdjęcia, zachęcające opisy i rynkową cenę, tak te z ukrytym potencjałem zazwyczaj nie wołają kup mnie. 

Mieszkania na flipa, czyli lokale atrakcyjne inaczej

Takie ogłoszenia zamieszają najczęściej osoby, które nie są zorientowane na rynku nieruchomości, rzadko korzystają z internetu i nie znają zasad marketingu, czyli:

• ludzie starsi posiadający mieszkania z dużym potencjałem, w dobrej lokalizacji, które są dla nich za duże, za drogie, itp., którzy nie chcą korzystać z usług pośrednika i często po prostu proszą kogoś o zamieszczenie ogłoszenia w internecie, 
• właściciele, którzy nie potrafią właściwie oszacować wartości swojego mieszkania, gdyż skupiają się tylko na jego stanie obecnym, często znacznie obniżając cenę, bo jest „do remontu”,
• wiedzą, że lokal jest w kiepskim stanie, ale nie mają środków na remont, a wręcz często właśnie trudności finansowe sprawiają, że chcą go sprzedać, nawet za mniej niż jest warte.

To zatem będą ogłoszenia bez zdjęć lub ze zdjęciami, które raczej odstraszają, oferty, te, które mają niedokładny opis, lakoniczną informację, że są do remontu, albo wręcz tylko dane kontaktowe. Ogólnie mało atrakcyjne. One zwykle mają dużo niższa cenę niż średnia rynkowa, więc ich wartość potencjalnie jest mocno niedoszacowana. Tymczasem kupujący chętniej płacą więcej za dobry standard niż tę samą, a nawet niższą kwotę osobno za lokal i remont. Zatem to samo mieszkanie kupią drożej od flippera.

Aby nie tracić czasu na wyłuskiwanie tych perełek z masy typowych ogłoszeń, ustaw sobie filtr w wyszukiwarce zawężając obszar poszukiwań do twoich kryteriów (brak zdjęć, sprzedaż bezpośrednio, cena od — do, metraż od — do remontu, itp.).

Pilnie sprzedam mieszkanie

Monitoruj również na bieżąco, nowe ogłoszenia (niektóre portale umożliwiają nawet ustawienie odpowiednich alertów). Możesz bowiem trafić na świetną okazję, która nie będzie wymagała większych działań z Twojej strony, poza szybką reakcją. To sytuacje, gdy ktoś z różnych powodów sprzedaje atrakcyjne mieszkanie w dobrym stanie, ale poniżej wartości, bo zależy mu na czasie. Najczęściej są to:

• podziały majątku przy rozwodzie,
• mieszkania otrzymane w spadku, którymi nowy właściciel nie chce się zajmować,
• wyprowadzka na stałe,
• kłopoty finansowe.

Tych ostatnich jak już wspomnieliśmy, prawdopodobnie będzie coraz więcej, w związku z sytuacją gospodarczą spowodowaną pandemią i wojną oraz rosnącymi gwałtownie ratami kredytów.

Takie okazyjne oferty znikają najszybciej. Gdy dysponujesz wystarczającą gotówką, możesz więc zrobić opłacalny flip bez większego wysiłku. Takie mieszkania są też najlepsze dla początkujących flipperów. Nie trzeba w nie wiele inwestować, bo czasem wystarczy delikatny home staging i można sprzedawać po cenie rynkowej.

Mieszkania, których nikt nie chce kupić

Zainteresuj się też ogłoszeniami, które wiszą na portalu od dłuższego czasu. Prawdopodobnie jest z nimi jakiś problem, który odstrasza standardowych kupujących. Najczęściej jest to zadłużenie, nieuregulowana sytuacja prawna, kwestie spadkowe, czy nawet nieciekawy rozkład pomieszczeń.  Być może da się go łatwo rozwiązać i w ten sposób sfinalizować korzystną transakcję.

W takich przypadkach trzeba się jednak dobrze przyjrzeć, bo oferta faktycznie może kryć duży potencjał, ale i może okazać się pułapką. Zanim więc podejmiesz decyzję, dobrze przelicz, czy na pewno się to opłaci. Rozwiązanie problemu może być formalnością, ale może też ciągnąć się latami. A Twój kapitał będzie zamrożony.

Licytacje komornicze i przetargi

Kolejnym miejscem, gdzie można znaleźć mieszkanie na flipa o zaniżonej wartości są licytacje komornicze. Tu, zgodnie z zasadą, pierwsza cena wywoławcza nie może przekraczać 75% oszacowania, a jeśli nikt się nie zdecyduje, w kolejnej aukcji jest to już tylko ⅔ wartości. Potencjalna okazja dla flippera. Na licytację trafiają jednak różne mieszkania. Czasem rudery z dużym potencjałem, czasem tylko obietnica kłopotów.

Gdzie szukać obwieszczeń o licytacjach?

Komornik ma obowiązek opublikować je przynajmniej 2 tygodnie przed terminem licytacji. Zazwyczaj robi to wcześniej. Miejsca, gdzie na pewno się pojawią to zatem:

• kancelarie komornicze i ich strony www,
• strony internetowe i tablice ogłoszeń w sądach,
• portal Krajowej Izby Komorniczej, gdzie zamieszczane są obwieszczenia z całej Polski.

W obwieszczeniu określa nie tylko termin aukcji, ale też szczegółowy opis jej przedmiotu, czyli mieszkania. Wskazuje, kiedy nieruchomości można obejrzeć oraz gdzie i kiedy można zapoznać się z aktami postępowania, a więc m.in. poznać stan prawny.

Gdy znajdziemy obiecującą nieruchomość, koniecznie zapoznajmy się z zebranymi dokumentami. Interesuje nas przede wszystkim:

• operat szacunkowy, aby zorientować się, czy jest on aktualny i przystający do cen rynkowych, 
• księga wieczysta, w której ujawnione są ewentualne obciążenia i zadłużenie,
• kwestia lokatorów. 

Jeśli nadal mieszkają oni w licytowanym mieszkaniu najlepiej porozmawiać z nimi osobiście. Wielu dłużników chętnie współpracuje, ale mogą zdarzyć się trudne przypadki, więc lepiej się upewnić wcześniej. Dobrze porozmawiać z komornikiem prowadzącym sprawę, jakie są jego obserwacje. Konieczne jest również obejrzenie lokalu i oszacowanie, jakie będą koszty jego remontu. 

Trzeba też wiedzieć, że w przypadku wygrania aukcji, po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o przybiciu, w ciągu 14 dni musimy wpłacić pełną należność. Co prawda sądy nie są zbyt rychliwe w kwestii owego postanowienia, ale, tak czy inaczej, lepiej dysponować odpowiednią kwotą w gotówce. Na uzyskanie kredytu może zwyczajnie zabraknąć czasu. 

Poczta pantoflowa 

Brzmi może niezbyt profesjonalnie, ale tak naprawdę to wciąż jedno z lepszych źródeł pozyskiwania informacji. Mów więc znajomym, że szukasz mieszkań do kupienia. Jest spora szansa, że gdy ich znajomi będą się do tego przymierzać, odezwą się najpierw do Ciebie.

Korzystaj z mediów społecznościowych i nie wstydź się pisać o tym, czym się zajmujesz — nie tylko na swoim profilu, ale też w grupach tematycznych. 

Oglądasz jakieś mieszkanie? Zachowuj się profesjonalnie, uprzejmie, oferuj pomoc, nawet jeśli finalnie go nie kupisz. Być może właściciele polecą Cię swoim znajomym. Pokazujesz mieszkanie, które chcesz sprzedać? Zapytaj, czy klienci nie mają znajomych zainteresowanych sprzedażą swojego. Zostawiaj wizytówki, proś o rekomendacje.

Przygotuj sobie ulotki z informacją, że kupisz za gotówkę mieszkanie (również te problematyczne — zadłużone, do remontu itp.) i porozwieszaj je w interesującej okolicy, a także w miejscach, gdzie mogą znaleźć się potencjalni sprzedający — spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych, w instytucjach pomocy społecznej, ale też w firmach pożyczkowych. Zwracaj uwagę na ogłoszenia osób sprzedających, umieszczane zazwyczaj na drzewach, latarniach czy w sklepach. Tam często można znaleźć naprawdę atrakcyjne mieszkania na flipa. Pamiętaj również o prasie lokalnej. Nie wszyscy korzystają z Internetu.

Dobrze też nawiązać współpracę z prawnikami i notariuszami zajmującymi się rozwodami i sprawami majątkowymi, którzy mogą podsyłać nam swoich klientów.

Zaufany pośrednik nieruchomości 

Pomyślisz pewnie — ale jak to pośrednik? Dodatkowe koszty? 

Czy wiesz, że wiele ofert sprzedaży atrakcyjnych mieszkań nigdy nie trafia na portale ogłoszeniowe? Szczególnie te pilne, kiedy osoby je sprzedające nie chcą samodzielnie się tym zajmować i wiedzą, że najprościej będzie zlecić to pośrednikowi nieruchomości.

A oni po pierwsze często sami są fliperami, po drugie mają wśród swoich klientów również tych poszukujących lokali do kupienia, po trzecie wymieniają się ofertami z innymi pośrednikami lub … innymi flipperami. Bywa więc, że transakcja finalizuje się w biurze, bez angażowania czasu i środków w przygotowanie ogłoszenia, zdjęć itp.  Korzyści ze współpracy będą obopólne.