Jak epidemia koronawirusa, wpłynie na rynek nieruchomości, w tym momencie naprawdę trudno przewidzieć. Chociaż jest to stan przejściowy, to branża nieruchomości, jak każda inna, z pewnością ten kryzys odczuje. 

O czym przeczytasz w artykule?

  • jakie zagrożenia i szanse niesie koronawirus dla rynku nieruchomości
  • kto może skorzystać w czasie kryzysu
  • jakie są przewidywania dla rynku deweloperskiego
  • jakie zmiany czekają rynek finansowy
  • dlaczego teraz szczególnie warto korzystać z pomocy pośredników.

Trudno na obecnym etapie prognozować skalę spowolnienia rynku. Po pierwsze sytuacji nie można z niczym porównać, po drugie nie wiadomo jak długo potrwa, a zatem jakie skutki przyniesie. Zarówno te mierzalne – ekonomiczne, jak i emocjonalne dla społeczeństwa. Można jednak spróbować przeanalizować same wskaźniki.

Kto może zyskać, a kto stracić

Najbardziej prozaiczna obawa o zakażenie się i zalecane ograniczenie kontaktów, z pewnością znacząco zmniejszy liczbę prezentacji nieruchomości. Utrudnienia w zaspokajaniu najbardziej codziennych potrzeb, konieczność przeorganizowania swojego życia w wielu przypadkach odsunie poszukiwania nowego lokum na dalszy plan. Z drugiej strony, zapewne więcej czasu będziemy spędzać przed ekranami swoich urządzeń, więc biura nieruchomości, które oferują swoim klientom nie tylko piękne zdjęcia, ale również nagranie filmu lub tzw. wirtualny spacer, mogą w ten sposób przyciągnąć chętnych na swoje usługi, a nieruchomości tak prezentowane szybciej znaleźć kupującego.

Według Gethome w pierwszym tygodniu ograniczeń ponad 70% pośredników zaobserwowało spadek zainteresowania sprzedażą czy zakupem nieruchomości (oceniono na podstawie liczby telefonów i prezentacji), ale jednocześnie ponad 60% rozpoczętych transakcji przebiega bez zakłóceń.

Według Metrohouse na ten moment tylko 44% obserwuje spadek zainteresowania klientów, ale prawie 80% pytanych uważa, że trwający kryzys będzie miał wpływ na rynek nieruchomości.

Analizując wyniki oglądalności naszych ofert na stronie www.freedom-nieruchomosci.pl, w ciągu pierwszych dwóch tygodni zauważyliśmy spadek ruchu w serwisie i liczby zapytań o ok 30%,  jednak od początku kwietnia obserwujemy trend “powracania do normalności” 

Znaczące zahamowanie działalności w większości branż może powodować obawy społeczeństwa przed utratą pracy, czy koniecznością zamknięcia firmy, a zatem potencjalne ryzyko obniżenia lub utraty płynności finansowej. W tej sytuacji wiele osób może odłożyć plany zakupu nieruchomości na później Trudniej więc będzie znaleźć chętnych na sprzedawane nieruchomości, ale jednocześnie wzrasta ryzyko, że kupujący będą próbowali agresywnie negocjować obniżenie ceny. Dlatego teraz szczególnie może się przydać doświadczenie i kontakty pośredników.

Wyjątkowość i siła rażenia tej sytuacji z pewnością w wielu z nas obudzi refleksję, jak bardzo złudne było nasze poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji. Puste półki i rosnące ceny podstawowych artykułów, skłonią do zastanowienia się nad większymi wydatkami, zwłaszcza w sytuacji, gdy nie mamy oszczędności lub są one niewielkie. Z drugiej strony, kiedy giełda pikuje, rośnie inflacja, gospodarka hamuje a sektor bankowy raczej myśli o obniżeniu stóp procentowych, to nieruchomości mogą okazać się najpewniejszą lokatą kapitału. Szczególnie dla tych, którzy wolne środki posiadają lub planowali zakup nieruchomości do remontu i dalszej odsprzedaży (flip). Wsparcie doradców w zakresie inwestowania w nieruchomości w tym przypadku może okazać się bezcenne. 

Popyt a podaż i dynamika zmian

W krajach, które kryzys dotknął w o wiele większym stopniu niż Polskę (tj. Wielka Brytania, Włochy czy Niemcy) firmy konsultingowe i analityczne przewidują spadek cen od 3 do nawet 18% (Włochy). Bez wątpienia spadnie również podaż ze względu na zamrożenie gospodarek i brak nowych aktywności na rynku.
Polska na tym tle wypada całkiem nieźle.

Prognozy spadku cen nieruchomości w Polsce są bardzo umiarkowane i ostrożne. To, co można analizować to zachowanie się poszczególnych interesariuszy rynku i tak:

  • deweloperzy zamrozili nowe projekty, a przewidywania mówią, że nie będą też podejmować nowych inwestycji. Sprzedadzą to, co obecnie posiadają w portfelu tym bardziej, że czas prosperity pozwolił im zgromadzić projekty pod przyszłe inwestycje. Warto jednak zauważyć, że intensywne zakupy na rynku doprowadziły, że dostęp do gruntów dla deweloperów był już dość mocno ograniczony
  • Pośrednicy nieruchomości weszli w kryzys optymalizując koszty działalności, rezygnując z części wydatków w tym z niektórych narzędzi.
  • Banki “utrudniają” wzięcie kredytu na zakup nieruchomości i jednocześnie obniżają oprocentowanie lokat. To skłania klientów do lokowania gotówki gdzie indziej. Nieruchomości stanowią pewną alternatywę.
  • Liczba ogłoszeń na rynku nie spadła, natomiast w pierwszych 30 dniach wyraźnie spadł ruch na poszczególnych serwisach. Dopiero po świętach dało się zauważyć odbicie i powrót klientów kupujących do poszukiwania ofert.
  • Zainteresowaniem cieszą się działki i domy, i to w stopniu o wiele wyższym niż przed kryzysem.
  • Warto mieć na uwadze, że na polskim rynku wciąż brakuje 1,5 – 2 mln mieszkań i ten popyt zaspokajają deweloperzy.
  • Najem krótkoterminowy stoi pod znakiem zapytania i alternatywą stał się długoterminowy.

Co więc można powiedzieć o Polskim rynku nieruchomości?
Na razie zapanowała sytuacja zamrożenia, ale nie histerycznej rezygnacji. Analizy ekspertów przewidują dość szybkie odbicie popytu (czerwiec/lipiec) połączone jednak ze spadkiem podaży (część ofert zostanie wycofanych z rynku na lepsze czasu, będzie mniej nowych inwestycji). Na pewno nastąpi wówczas korekta cen, ale należy mieć na uwadze jeszcze jeden ważny czynnik – wysokość wynagrodzeń i ceny robót budowlanych.

Jak zachowują się klienci?

Serwis Otodom przeprowadził ciekawe badania, w których przepytał 2402 osoby zainteresowane kupnem, sprzedażą lub wynajmem mieszkania bądź domu.

  • 71% respondentów uważa, że koronawirus modyfikuje ich plany, co jednak nie znaczy, że całkowicie je zmieni. Rezygnację z transakcji rozważa 21% ankietowanych, natomiast 79% z nich wciąż zamierza ją przeprowadzić. 
  • 35% spośród osób planujących kupić nieruchomość uważa, że koronawirus w ogóle nie zmieni ich planów co do kupna, 26% rozważa zakup tańszej nieruchomości, 12% dopuszcza zmianę wymagań dotyczących standardu, metrażu lub liczby pokoi, a 10% bierze pod uwagę wynajem zamiast zakupu. 
  • Blisko 60% badanych liczy na to, że obecna sytuacja na rynku wpłynie na obniżenie cen nieruchomości. 
  • Wśród osób, które planowały zakup mieszkania lub domu prawie 70% wciąż aktywnie przegląda ogłoszenia. 72% zainteresowanych wynajmem nieruchomości od kogoś jest już w trakcie przeglądania ogłoszeń, 34% jest zdania, że sytuacja związana z pandemią koronawirusa nie zmieni ich wyborów, a 33% rozważa wybór tańszej nieruchomości

Czy ceny nieruchomości będą spadać, czy rosnąć?

Rynek nieruchomości w porównaniu do innych sektorów gospodarki wolniej reaguje na wahania, zatem na jednoznaczne prognozy musimy poczekać. Jeśli nie wybuchnie panika oraz nie dojdzie do globalnego załamania gospodarki, to wydaje się, że mimo spowolnienia, ceny powinny utrzymać się na obecnym poziomie. Na wielkie obniżki raczej nie ma co liczyć. Małe są również szansę na znaczący wzrost cen, które i tak są już dość wysokie.

Czego można się zatem spodziewać?

  • Na rynku pojawi się więcej ofert z drugiej ręki z uwagi na konieczność szybkiego upłynnienia gotówki przez klientów w kłopotach. Jeśli deweloperzy będą mieć problem z płynnością, również z ich strony może pojawić się więcej ofert w bardziej atrakcyjnych cenach.
  • Rosnące ryzyko inwestowania na giełdzie, czy spadająca opłacalność lokowania środków w produktach bankowych, może wśród zamożniejszych klientów zwiększyć zainteresowanie zakupem nieruchomości, w tym nieruchomości inwestycyjnych.
  • Niestabilność na rynku pracy i ostrzejsze kryteria banków mogą utrudnić uzyskanie kredytów na zakup nieruchomości.

Oczywiście tak naprawdę nikt nie jest w stanie przewidzieć, co się wydarzy, ile to potrwa i jak bardzo się odbije na gospodarce i branży nieruchomości.

Czy zatem warto teraz kupować nieruchomości?

  • tak, jeśli zakup był wcześniej zaplanowany, my jesteśmy w już w procesie, a nie wisi nad nami groźba trwałej utraty przychodów
  • tak, gdy posiadamy wolne środki i chcemy je w miarę bezpiecznie ulokować
  • nie, jeśli nie mamy żadnych oszczędności i niepewną sytuację finansową.

Czy warto teraz sprzedawać nieruchomości?

  • tak, bo jest większa szansa na to, że ceny w najbliższym czasie zanotują niewielkie wahnięcie lub utrzymają się, niż że wzrosną
  • tak, jeśli widmo zapaści gospodarczej powoduje potrzebę uwolnienia gotówki, którą mamy “zamrożoną” w nieruchomości. Szczególnie w przypadku posiadanych nieruchomości w celach inwestycyjnych np. na wynajem długoterminowy. 
  • nie, jeśli jedynym powodem jest obawa przez znacznym spadkiem cen a jednocześnie posiadane zasoby gotówkowe uważamy za bezpieczne w czasach kryzysu gospodarczego.

Sytuacja na rynku kredytowym

O komentarz poprosiliśmy Martę Górską, Doradcę Kredytowego Notus Finanse
Koordynatora współpracy z siecią Freedom Nieruchomości

Rynek kredytowy również nie pozostaje obojętny wobec pandemii. COVID-19 zmusza większość z nas do pozostania w domach, a to oznacza, że gospodarstwa domowe mniej wydają. Ekonomiści mBanku na koniec I kwartału br. informowali, że kupowanie „na zapas” w drugim tygodniu marca w statystykach było ledwo widoczne (wzrosło tylko o kilkanaście procent). Sugerują, również, że na niskich obrotach w sprzedaży detalicznej przejedziemy cały kwiecień. 

Według danych BIK, w marcu 2020 r., w porównaniu do marca 2019 r.,  w ujęciu liczbowym odnotowano jedynie wzrost udzielonych kredytów mieszkaniowych (+4,1%). Spadki pojawiły się w pozostałych rodzajach kredytów: przyznano mniej kart kredytowych (-50,1%) i limitów kredytowych (-39,2%) oraz udzielono o (-24,9%) mniej kredytów konsumpcyjnych. Pod względem wartości udzielonych kredytów zmiany były podobne – kredyty konsumpcyjne spadły o 30,07%, karty kredytowe o 47,6%, a limity kredytowe o 25,8%. Znacząco za to wzrosła wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych – wzrost o 17,6% r/r były wygenerowany za sprawą większej liczby kredytów, ale także dzięki wyższej średniej kwocie kredytu.

W okresie pandemii doszło również dwukrotnie do obniżenia stóp procentowych i chociaż taki ruch Rady Polityki Pieniężnej bezpośrednio nie wpływa na zmiany w oprocentowaniu kredytów, to jednak pośrednio wpływa to na wysokość WIBOR-u, który jest jednym ze składników oprocentowania naszych kredytów. Możemy więc w całkiem bliskiej perspektywie liczyć na niższe raty.  Z niższego oprocentowania będą na pewno mogły cieszyć się osoby, które już spłacają swoje kredyty, jednak czasami na niższe raty koniecznie trzeba będzie poczekać nawet kilka tygodni. Wynika to z zasad aktualizacji oprocentowania co banki czynią z reguły raz na 3 miesiące. Niższy WIBOR z punktu widzenia nowych kredytobiorców nie musi niestety oznaczać niższej raty. Banki podniosły w ostatnim czasie marże kredytowe, więc łączne oprocentowanie nowych kredytów nie musi znacząco różnić się od poziomów sprzed epidemii.

Klienci nadal mają również możliwość skorzystania z wakacji kredytowych. W zależności od banku klient ma opcję zawieszenia pełnej raty, lub części kapitałowej, na okres od 3 do 6 miesięcy. Z komunikatu BIK, oraz BIG wynika, że klient z tytułu zawieszenia spłaty nie będzie ponosił konsekwencji. Warto jednak mieć świadomość tego o czym część banków informuje otwarcie: klient wewnętrzny banku zawieszając spłatę może mieć problem z uzyskaniem kolejnego finansowania (jeśli jednocześnie o takie wystąpił ) w tej samej instytucji.

W odniesieniu do wnioskowania o nowe kredyty mieszkaniowe musimy obecnie mierzyć się z indywidualnym i ostrożnym podejściem do kredytowania osób prowadzących działalność gospodarczą czy zatrudnionych w formie umowy zlecenia lub o dzieło. Jednocześnie pod wątpliwość jest poddawana umowa o pracę na czas określony z uwagi na obawę, iż umowa taka nie będzie kontynuowana. O udzieleniu kredytu decydować może  m.in scoring, branża w jakiej klient pracuje oraz pozytywna weryfikacja pracodawcy, jak również liczba posiadanych już kredytów hipotecznych. Posiadanie i regularna spłata wcześniejszego kredytu nie musi działać na korzyść klienta. W sytuacji gdy mamy już inne zobowiązanie mieszkaniowe, spłacane wzorcowo, możemy mieć problem z zaciągnięciem kolejnego kredytu.

Większość banków w ostatnich tygodniach podwyższyła marże, wycofała oferty promocyjne i zwiększyła wymagany wkład własny. Nadal jednak są instytucje w których możemy otrzymać kredyt z 10% wkładem. Obostrzenia banków są najbardziej widoczne w obszarze dochodów uzyskiwanych w branżach najbardziej ograniczonych restrykcjami w czasie pandemii. 

Złożenie wniosków do kilku banków jest w obecnej rzeczywistości uzasadnione bardziej niż kiedykolwiek. Na rynku można skorzystać ze wsparcia ekspertów finansowych pośredniczących w uzyskaniu kredytu, którzy pomogą nam załatwić formalności. Większość z nich pracuje aktywnie, nawet w czasie pandemii.  Konsultacji można również zasięgnąć umawiając się na spotkanie on -line. Klienci zauważają mniejszą dostępność niektórych placówek bankowych, które dostosowały zakres godzinowy do obsługi seniorów i wprowadziły ograniczenia ilości osób przebywających w oddziałach. Wszystkie wymienione czynniki sprawiają, że korzystanie z nowoczesnych technologii w pośrednictwie finansowym jest całkowicie naturalne, niezbędne i  zbiega się z oczekiwaniami klientów.

Warto jednak pamiętać, że ten trudny czas w bankach to nie jedynie ograniczenia. Banki pokazują swoją „ludzką twarz” poprzez zastosowanie ułatwień takich jak np. zwiększenie akceptowanych form złożenia wniosków do sądu, wydłużenia ważności decyzji kredytowych, formularzy informacyjnych lub np. akceptacji dokumentów elektronicznych, o możliwości wirtualnej wyceny nieruchomości nie wspominając. Nie znaczy to, że w obecnej sytuacji o kredyt hipoteczny jest łatwiej. Kredytobiorcy również wyczuwają tę tendencję. W marcu 2020 r., w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 3,1% w porównaniu z marcem 2019 r. Wydaje się to jednak naturalne, że w sytuacji blokady gospodarki, z jaką się dziś mierzymy, liczba zapytań kredytowych spada.

Niemniej jednak we wspomnianym okresie porównawczym banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych na wyższą kwotę (+17,6%). Warto pamiętać, że wynik marcowy jest pokłosiem wniosków złożonych w styczniu i lutym tego roku.

Pełen obraz wpływu pandemii na rynek kredytowy poznamy w najbliższych miesiącach. Jak zauważa główny analityk BIK SA, prof. Waldemar Rogowski, kolejne wyniki sprzedaży kredytów mieszkaniowych zależą od trzech grup:

    • podmiotów funkcjonujących na rynku nieruchomości i ilości nowych ofert w sprzedaży,
    • potencjalnych kredytobiorców oraz ich obaw odnośnie zatrudnienia przy jednoczesnej chęci skorzystania z okazji cenowych  i rekordowo niskich stóp procentowych,
    • banków i ich polityki kredytowej, która już dziś stawia wymagania odnośnie wyższego wkładu własnego jak również zaostrza filtry oceny ryzyka (score, wskaźniki LTV i DTI)

W okresie panującego lockdownu i wprowadzonych obostrzeń, odnotowane zostały w BIK spadki zapytań odnośnie niemal wszystkich rodzajów produktów kredytowych. Spadek konsumpcji w marcu i kwietniu, która była przez wiele ostatnich lat była motorem napędowym, miała swoje odzwierciedlenie między innymi w zapotrzebowaniu klientów na kredyty gotówkowe i ratalne. Wspomniany ujemny marcowy Indeks Popytu na kredyty mieszkaniowe nie martwi tak bardzo, gdy spojrzymy na liczbę zapytań o wnioskodawców z pierwszych tygodniach kwietnia. W okresie 13-19 kwietnia 2020 r. w stosunku do tygodnia przedświątecznego, tj. 6-12 kwietnia br. mieliśmy do czynienia ze wzrostem zapytań dla wszystkich produktów kredytowych: o 6,6% dla kredytów gotówkowych, o 25,5% dla kredytów ratalnych, i o 16,0% dla kredytów mieszkaniowych. Analitycy mówią w tym przypadku o powiewie optymizmu ponieważ analizując podobne okresy z roku ubiegłego okazało się, że w zeszłym roku tydzień poświąteczny był gorszy pod względem złożonych zapytań do BIK-u dla każdego typu produktu kredytowego.

Jak w czasie COVID-19 pracują biura nieruchomości

Większość biur nadal pracuje. Może nie tak, jak normalnie, bo jednak głównie zdalnie, ograniczając do minimum liczbę spotkań, ale agenci są dostępni przez cały czas telefonicznie i mailowo. W zakresie trzech kluczowych obszarów tj. przyjmowanie ofert do nieruchomości, prezentacje oraz finalizacja umów nastąpiło przekierowanie uwagi na sferę zdalną. Wdrożono następujące środki bezpieczeństwa i standardy działania

Przyjmowanie nieruchomości:

  • Niezbędne druki do zawarcia współpracy, kiedy jest to możliwe, dostępne są w formie elektronicznej.
  • W ramach procesu kompletowania dokumentacji, tam gdzie to możliwe, zaleca się korzystanie z elektronicznej platformy ePUAP.
  • Agenci dbają o to, by podczas spotkania osoby przebywały w odległości minimum 1,5 metra od siebie.
  • Podczas podpisywania umowy osobiście, agenci nieruchomości wyposażeni są w jednorazowe długopisy oraz rękawiczki ochronne.
  • Dokumenty przekazywane są w teczce lub włożone do foliowej koszulki.
  • Wszelkie aktywności w mieszkaniu klienta np. sesja fotograficzna, poprzedzone i zakończone są dokładną dezynfekcją i wietrzeniem pomieszczenia.
  • Do aranżacji pomieszczeń, w miarę możliwości wykorzystuje się przedmioty w niej znajdujące się.
  • Cześć biur wprowadziła także usługę konsultacji online .

Prezentacje nieruchomości

  • Część biur wprowadziła prezentacje indywidualne w gronie maksymalnie 2 osób.
  • Prezentacje prowadzone są pod nieobecność klienta.
  • Podczas prezentacji również przestrzegane są standardy wymaganej odległości, agencji mają maseczki oraz rękawiczki ochronne. 
  • W miarę możliwości, przed umówieniem się na prezentację, niezbędne dokumenty np. karty lokalu, przesyłane są do klientów drogą elektroniczną.
  • Biura uzupełniły swoją ofertę o wirtualne prezentacje (tzw. prezentacje 3D), dzięki którym klienci mogą bez wychodzenia z domu obejrzeć nieruchomość.

Finalizacja umów

  • Dokumenty dla stron przesyłane są przed terminem podpisania umowy, aby maksymalnie skrócić czas wspólnego przebywania w trakcie zawierania umowy i aby wcześniej uzyskać mailową akceptację ich treści.
  • Umowy realizowane są w dużych salach, które przed każdym spotkaniem podlegają dezynfekcji spirytusem lub innym środkiem odkażającym.
  • Strony po wejściu do biura myją i dezynfekują dłonie oraz siadają w bezpiecznej odległości. Nie podają sobie rąk.
  • Po wyjściu stron pomieszczenia ponownie poddawane są dezynfekcji.
  • Wszelkie płatności dokonywane w kancelariach notarialnych (również podatków oraz opłat sądowych) są dokonywane w formie bezgotówkowej – także przy użyciu kart płatniczych.

Podsumowując, w obecnej sytuacji wsparcie doświadczonego pośrednika, który zna rynek jest nieocenione. Nie tylko pomoże on odpowiednio wycenić nieruchomość, ale również przygotuje ofertę w atrakcyjny sposób, uruchomi swoją sieć kontaktów i zdejmie z barków większość formalności. Doświadczenie w internetowym marketingu i dostęp do nowoczesnych technologii również mają ogromne znaczenie.

Dla bezpieczeństwa wszystkich stron, dużo bardziej dbamy o zachowanie środków ostrożności, zarówno w biurze, jak i podczas wizyt w nieruchomościach. Maseczki, rękawiczki, płyn dezynfekcyjny a nawet jednorazowe długopisy, to teraz standardowe wyposażenie każdego agenta.

Jest jeszcze jeden argument przemawiający przeciwko samodzielnej sprzedaży nieruchomości w czasie epidemii. Prawdopodobieństwo, że znajdą się tacy, którzy będą chcieli wykorzystać poczucie zagrożenia lub trudną sytuację sprzedającego dla własnego zysku, graniczy z pewnością. Dużo łatwiej im będzie “naciągnąć” osobę prywatną niż doświadczonego pośrednika nieruchomości.

W związku z wyjątkowością sytuacji większość formalności związanych ze sprzedażą nieruchomości można obecnie załatwić zdanie – SPRZEDAJ nieruchomość ONLINE