Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - krok po kroku

Planujesz budowę domu i pierwszy raz spotkałeś się z czymś takim jak decyzja o warunkach zabudowy? W tym tekście znajdziesz wszystkie niezbędne informacje.

Decyzja o warunkach zabudowy jest potrzebna, gdy chcesz wybudować dom na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a takich jest większość. Jeśli plan na terenie gminy istnieje, ten etap możesz spokojnie pominąć. Bardziej skomplikowana jest sytuacja, w której interesujący nas teren nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Musimy wtedy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy – ile to może potrwać?

Niestety, taka procedura jest czasochłonna – na wydanie decyzji możemy czekać nawet kilka miesięcy. Stosunkowo łatwiej można uzyskać pozwolenie na budowę domu, jeśli działka, którą zamierzamy kupić, sąsiaduje z inną, już zabudowaną. Miejscowe plany zagospodarowania trzeba dobrze analizować, ponieważ nie stanowią jednolitego wzorca. Różnią się szczegółowością regulacji, ale także zakresem przedmiotowym. Na przykład na Podhalu wymaga się, by dachy były bardzo strome, a elewacji nie wykańczano np. sidingiem, uzasadniając to chęcią zachowania architektonicznej tradycji tego regionu.

Plan zagospodarowania przestrzennego to dokument określający, czy dopuszczalna jest zabudowa i jakie warunki dana zabudowa musi spełnić. Niestety, znaczna część naszego kraju takimi planami objęta nie jest. Na tereny nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego można się ubiegać o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla danego terenu lub działki. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się w urzędzie gminy (formularz dostępny w urzędzie). Z wnioskiem występujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

We wniosku musimy określić:

• granice działki;
• planowany sposób zagospodarowania działki z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu;
• parametry techniczne inwestycji;
• zapotrzebowanie na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków.
• załączyć dwa egzemplarze kopii mapy zasadniczej (pobrane z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na przykład z powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej) w skali 1:500 lub 1:1000, z dokładnym określeniem granic terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana, gdy działka:

• ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub ewentualnie pośrednio przez drogę prywatną;

• jest uzbrojona (woda, prąd) lub uzbrojenie jest już zaprojektowane; nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych albo leśnych na budowlane;
• teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę.

Jest jeszcze warunek dotyczący tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na tej podstawie było można ustalić parametry nowej zabudowy. Jeżeli któryś z wyżej podanych warunków nie jest spełniony, urzędnicy mogą odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego warto to sprawdzić w urzędzie gminy jeszcze przed zakupem działki. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może się ubiegać osoba, która dopiero planuje zakup działki, nie musi to być jej właściciel.

Co może wydłużyć lub utrudnić proces wydania decyzji?

Jeżeli działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską – potrzebna jest opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli w granicach parku narodowego – opinia dyrektora parku, natomiast gdy przylega do drogi publicznej – opinia właściwego zarządcy drogi. Decyzję otrzymuje inwestor i sąsiedzi. Każda ze stron w ciągu 14 dni może się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, nie podając szczegółowego uzasadnienia. Na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Nawet jeśli odwołanie zostanie uznane za bezzasadne, przedłuży znacznie całą procedurę. Jeżeli żadna ze stron nie złoży odwołania w terminie, decyzja staje się prawomocna.

Jak długo decyzja jest ważna?

Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji. W tym ostatnim wypadku decyzja nie wygaśnie, gdy inwestor uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę. Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma dwa miesiące, w praktyce jednak ze względu na konsultacje z wieloma organami, z których każdy ma na zajęcie stanowiska dwa tygodnie, procedura przeciąga się do czterech-sześciu miesięcy. Wydanie decyzji może również zostać wstrzymane na maksymalnie 12 miesięcy, kiedy gmina ma wkrótce sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jednak w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania gmina nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, urząd musi podjąć zawieszone postępowanie i rozpoznać wniosek.

Decyzja o warunkach zabudowy zawiera następujące informacje;

• czy planowana inwestycja (budowa domu lub zmiana przeznaczenia budynku) jest dopuszczalna;
• jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego, czyli jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;
• sposób zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;
• czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciwpożarowych lub sanitarnych.
  

Decyzja o warunkach zabudowy niezbędna jest również do: przebudowy domu zmieniającej jego formę architektoniczną; zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe).

Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są bezpłatne. Decyzja taka jest decyzją administracyjną i musi być opatrzona pieczątkami organu wydającego, podpisem osoby uprawionej do wydawania takie decyzji oraz klauzulą prawomocności.