Domy na sprzedaż - wady i zalety zakupów na rynku pierwotnym i wtórnym

Stojąc przed wyborem zakupu domu, wiele zależy od naszej aktualnej sytuacji życiowej. Zupełnie inne podejście mają osoby, które szukają czegoś na już, a inne ludzie, którzy dopiero planują zakup. Niemniej obydwie te grupy mają do wyboru kupno nieruchomości na rynku wtórnym lub pierwotnym. Wiele mówi się o wadach i zaletach każdego z tych rynków. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich – te, które mają decydujący wpływ na podjęcie decyzji przez kupującego.

Rynek pierwotny

Wady

Lepszy standard, ale za jaką cenę?

Jedną z najistotniejszych cech, na które kupujący zwracają szczególną uwagę, jest cena. I nie ukrywajmy – koszt domu z rynku pierwotnego jest zazwyczaj znacznie wyższy niż z rynku wtórnego. Jednak, jeśli się zastanowić, płacimy za wygodę, nowoczesne funkcjonalności, które pomogą nam zaoszczędzić na wodzie czy ogrzewaniu, a także pewność, że wszystko jest nowe. W cenę wliczone są ewentualne poprawki, a więc nie jesteśmy skazani na samotne naprawy. Deweloper ponosi także większą odpowiedzialność za swoje inwestycje – stąd pewność, że będzie się bardziej starał zadowolić kupców. Cena w przeważającej większości jest wyższa lub równa tej z rynku wtórnego. Wynika ona jednak z lepszego standardu. Ten wkład początkowy jest całościowy – jedyne dodatkowe koszty, jakie możemy ponieść, to wyposażenie wnętrza oraz dostosowanie “pod klucz”. Deweloperzy dopuszczają w większości bezpłatne zmiany w projekcie, co możemy wykorzystać, aby dostosować dom do swoich potrzeb.

Z góry określony standard i rozwiązania

Które mogą okazać się drogie. Może niekoniecznie chcielibyśmy, aby nasz dom i ogródek wyglądały identycznie, jak te sąsiadów? Niestety rzadko kiedy deweloperzy nadają każdemu z budynków cechy indywidualne – wzrósłby wtedy koszt budowy. Dlatego musimy się pogodzić, że to na nas spoczywa zmiana koloru czy stylu elewacji oraz ogrodu. Jednolity standard obniża cenę domu, co jest dla nas korzystne.

Podobny problem może stanowić zastosowanie rozwiązań, które są drogie w utrzymaniu lub naprawie, np. rekuperacja, pompy ciepła, specyficzne poprowadzenie rur odpływowych. Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, warto zorientować się w powyższych kosztach. Może naprawa urządzenia będzie droga, ale ta cena to połowa tego, co zaoszczędzimy dzięki jego działaniu? A może usytuowanie domu będzie zbyt problematyczne i będziemy mieć problem ze znalezieniem firmy w pobliżu, która zajmuje się takimi naprawami? Warto dowiedzieć się również jak najwięcej na temat trwałości urządzeń, po jakim czasie zachodzi konieczność wymiany poszczególnych fragmentów, kosztach.

Gdzie jest mój dom? Bankructwo i oszuści

W celu uniknięcia problemów wynikających z bankructwa lub oszustwa przez firmę deweloperską (najczęściej małą i mało znaną) powinniśmy się odpowiednio zabezpieczyć. Przede wszystkim musimy sprawdzić wiarygodność podmiotu oferującego nieruchomości. W tym celu możemy poprosić o wszelkie dokumenty potwierdzające dokonane wcześniej realizacje, istnienie firmy, a nawet wpis do księgi wieczystej. Dowiedzmy się, czy przedsiębiorstwo buduje ze środków własnych, czy na kredyt – ta druga opcja jest dla nas bezpieczniejsza, ponieważ to bank będzie pilnował, aby deweloper dokończył budowę lub spłacił zaległości. Otrzymaną umowę zanieśmy do prawnika z prośbą o wskazanie, czy nie ma w niej klauzul niedozwolonych lub sprzecznych z naszym dobrem. Wszelkie przedwczesne prośby o zaliczki ignorujmy lub pytamy, skąd wynikają. Żądajmy potwierdzeń zakończenia poszczególnych etapów budowy. I uważajmy na zbyt niskie ceny nieruchomości. Wszelkie wpłaty dokumentujmy.  A najlepiej skorzystajmy z oferty znanych podmiotów.

Czemu muszę aż tyle czekać?

Osoby decydujące się na zakup tzw. dziury w ziemi są postawione w trudnej sytuacji. Muszą one czekać niekiedy i kilka lat na otrzymanie kluczy do ukochanego domu i możliwość wprowadzenia się. A także wybudowanie w pobliżu funkcjonalnej infrastruktury miejskiej. To jednak tylko jedna z opcji. Można bowiem znaleźć wiele ofert już wybudowanych domów, w dodatku znajdujących się w pobliżu osiedli o w pełni rozwiniętej infrastrukturze. Poza tym, na samodzielne wybudowanie domu również trzeba czekać. Uzbrojenie się w cierpliwość to dewiza osób szukających wymarzonego domu.

Zalety

Pachnie nowością

Nowe jest wszystko – nawet trawnik przed domem! Co za tym idzie, nie ma specyficznego zapachu poprzednich lokatorów, skrzypiących drzwi, brudnych ścian i wielu innych niespodzianek, których możemy spodziewać się po rynku wtórnym. Niczego nie musimy remontować, wyrywać, naprawiać… A co za tym idzie, nie ponosimy kosztów remontu. Kupno nowego domu podnosi także nasz prestiż i poprawia samopoczucie. Kupujemy dom nigdy nie używany. Od momentu zakupu mamy pewność, że nikt się nie upomni o nasze dobro.

Pełna dokumentacja

Projekt domu, instalacji i wiele innych dokumentów powinniśmy dostać od dewelopera jeszcze przed otrzymaniem kluczy do domu. Dzięki tej dokumentacji nie będzie problemów z remontem, szukaniem odpowiednich kabli czy rur. Pamiętajmy, żeby takie dane trzymać w odpowiednim miejscu, a najlepiej zrobić również ich zdjęcia czy zeskanować je. Niestety wiele osób nie docenia znaczenia takich dokumentów i gdzieś je gubi, co generuje masę problemów chociażby przy szukaniu miejsca spięcia.

Tu minimalistycznie, a tu w stylu francuskim

Możliwość wyposażenia domu według własnych upodobań jest dużą zaletą na rynku pierwotnym. Często koszty są tu znacznie mniejsze niż w przypadku domu z rynku wtórnego, ponieważ kupujemy pustą nieruchomość. Możemy od razu zabrać się za jej wykończenie według własnych upodobań, bez konieczności zrywania podłóg, niszczenia kafelek itp. Zajmuje nam to również mniej czasu. To my decydujemy, czy zamawiamy szafy na wymiar, czy lepiej jest zdecydować się na komplet mebli modułowych. Nie musimy się dostosowywać do zastanej sytuacji, gdzie niekiedy wszystko zostało dostosowane do wymagań poprzednich właścicieli, a usunięcie takich rozwiązań może nas kosztować sporo czasu i pieniędzy.

Nowy typ budownictwa

Jedna z największych zalet rynku pierwotnego. Zastosowanie wysokiej jakości materiałów budowlanych i izolujących, a także oszczędzających wodę oraz elektryczność prowadzi do znacznie niższych rachunków. W niektórych przypadkach wstawienie rekuperacji poskutkowało nawet o 60% niższym rachunkiem za ogrzewanie. Wiele z tych rozwiązań jest ekologicznych, a co za tym idzie bezpiecznych dla zdrowia. Bezpiecznie też zamontowanych, ponieważ cały projekt od początku zakładał ich zastosowanie. Nowy typ budownictwa wyróżnia się również estetyką, innym podejściem do domu jako budynku łączącego walory funkcjonalne i estetyczne.

Rynek wtórny

Wady

Cena domu + cena remontu

I tylko w taki sposób powinniśmy patrzeć na nieruchomości z rynku wtórnego. Cena zakupu to w 90% przypadków tylko część kwoty, którą wydamy na doprowadzenie takiego domu do standardu mieszkalnego nam odpowiadającego. A koszty remontu mogą okazać się niebotyczne, jeśli nie sprawdzimy wcześniej rzeczywistego stanu lokalu i oszacujemy je tylko na podstawie słów sprzedającego. Statystycznie na remont przeznacza się od ¼ do ½ wartości domu zakupionego na rynku wtórnym. Oczywiście należy dokładnie obejrzeć taką nieruchomość, poprosić o dokumentację np. zmiany instalacji elektrycznej itp. Jeśli okaże się, że w domu do wymiany jest wszystko (okna, drzwi, instalacje, urządzenia, meble, podłogi, dach, piec itp.), jego doprowadzenie do porządku może kosztować nawet więcej niż cena zakupu.

Jak zrobić remont…

…kiedy brak podstawowej dokumentacji? Czy w ogóle warto zaryzykować kupno domu bez żadnej lub tylko z częściową dokumentacją? Nie wiadomo, gdzie poprowadzone są przewody elektryczne, rury odpływowe i kanalizacyjne, kiedy co było wymieniane lub od ilu lat nie było wymieniane. Jeśli właściciel nie ma odpowiedniej dokumentacji, można poprosić o nią spółdzielnię. Jeśli i tu niczego nie znajdziemy, kupujemy nieruchomość na własną odpowiedzialność. Czym ryzykujemy? Poza ogromną ilością czasu straconego na dochodzeniu, gdzie co jest, również wysokimi kosztami sporządzenia takiej dokumentacji. Potrzebni nam będą fachowcy z odpowiednimi urządzeniami – nie będziemy przecież kuć wszystkich ścian i podłóg. Może się okazać, że przewody czy rury były zakładane/wymieniane przez wujka sąsiada z domu obok, a zastosowany przez niego sposób nadaje się tylko do kosza. Wtedy należy wymienić całą instalację.

Nieuczciwi sprzedawcy

O ile na deweloperów nałożone są wysokie wymagania budowy, a także muszą oni mieć odpowiednie zezwolenia i poddawani są regularnym kontrolom, o tyle sprzedawcy prywatni cieszą się większą swobodą. Oznacza to, że w niskiej cenie mogą nam sprzedać niemalże wszystko, co można nazwać domem. Ukrywanie wad nieruchomości czy zatajanie jej prawdziwego stanu prawnego to częste praktyki. Jak się przed nimi bronić? To sprawa dość trudna chociażby ze względu na brak wspomnianej wyżej dokumentacji. Możemy zaprosić rzeczoznawcę i negocjować cenę, ale o faktycznym stanie dowiemy się dopiero, kiedy nieruchomość kupimy. Niektórzy ze sprzedawców nawet nie informują, że w domu zameldowanych jest więcej osób, które np. wyjechały do pracy za granicę. To również ryzyko, które trudno całkowicie wyeliminować. Zazwyczaj, jeśli natrafimy na taki problem, zostają nam sądy.

Chcesz się wprowadzić już dziś, a tu…

Koronną zaletą, o której słyszy się przy omawianiu korzyści z zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, jest natychmiastowa przeprowadzka. To nie do końca prawda. O ile w przypadku mieszkań i domów w nowym budownictwie może się to ziścić, o tyle przy starym typie zabudowy często okazuje się, że musimy najpierw przeprowadzić gruntowny remont. Korniki i karaluchy to jedna z opcji, inne to nie nadająca się do użytku instalacja wodno-kanalizacyjna, brud i kurz, rozpadające się meble czy podłogi, przeciekający dach, niedziałające urządzenia. Natychmiastowa przeprowadzka szybko okazuje się mitem. Zamiast tego czeka nas długi i kosztowny remont. Nie mówiąc już o aspektach prawnych związanych z zatajeniem informacji przez sprzedającego o zameldowanych osobach, o czym było wyżej. Skutkami takiej sytuacji może być np. wszczęcie postępowania sądowego, które ma na celu ustalenie, czy sprzedający miał prawo sprzedać nieruchomość bez wiedzy lokatora i nie informując kupującego o tym, że w domu mieszkają zameldowane osoby. Sąd może zakazać nabywcy przeprowadzki do nowego lokalu, zanim sprawa się nie wyjaśni.

Zalety

Negocjacja ceny

Zwyczajowo przyjmuje się, że cena mieszkania w ogłoszeniu jest o ok. 4% wyższa niż rzeczywista cena zakupu. To 4% staje się wtedy przedmiotem negocjacji pomiędzy kupującym a sprzedającym. Pamiętajmy również o tym, że właściciele są sentymentalni – niektórzy z nich przesadnie zawyżają ceny lokali. Dlatego zawsze warto spróbować negocjować – a nuż coś ugramy?

Przeprowadzka zaraz po zakupie

Ta zaleta jest ambiwalentna. Z jednej strony na rynku wtórnym znajdziemy mieszkania i domy specjalnie zakupione i urządzone pod sprzedaż, tzw. gotowce. Z drugiej, najniższe ceny osiągają nieruchomości nadające się do remontu, i to całkowitego, co uniemożliwia natychmiastową przeprowadzkę. Dlatego ta zaleta czasem okazuje się mitem. Mimo to, istnieje możliwość przeprowadzki zaraz po zakupie. Klucze dostajemy od razu po dokonaniu wpłaty, więc możemy wybrać, czy remontujemy teraz, czy później. Nie musimy czekać, aż deweloper upora się z budową całego etapu czy nawet całego osiedla.

Brak kosztów wyposażenia

Ale tylko w przypadku, jeśli zdecydujemy się na tzw. gotowiec, albo też dom w naprawdę dobrym stanie. W większości przypadków na rynku wtórnym lokale są do odświeżenia, a wymiana mebli na porządku dziennym. Umeblowanie, jeśli zostaje w domu, to zazwyczaj stare szafy, zniszczone regały i zabudowa kuchenna o wysokim stopniu zużycia. Mają też specyficzny zapach. Działający sprzęt, jak lodówka, pralka czy prysznic warto oczywiście zachować po dokładnej dezynfekcji. Oszczędzamy na podłogach i ścianach, oknach, jeśli są w dobrym stanie. Ale nie jest tak, że w ogóle nie ponosimy żadnych kosztów wyposażenia.

Szybkość realizacji transakcji

Jeśli nie napotkamy po drodze żadnych problemów, wszystko powinno przebiec sprawnie. Z pewnością trochę czasu zajmie nam zakup lokalu z kredytem, ale niedużo. To chyba największa zaleta zakupów na rynku wtórnym.

Co wybrać?

Dom z rynku wtórnego czy pierwotnego? Nie ma jednoznacznej i prostej odpowiedzi na to pytanie. Wiele zależy od indywidualnej sytuacji, potrzeb i wymagań kupującego. Na pewno warto rozważyć obydwie opcje, choć więcej przemawia za zakupem nowego domu na sprzedaż. Musimy się także odpowiednio przygotować do tematu, aby uniknąć problemów. Pamiętajmy, że im bardziej jesteśmy elastyczni, tym większy mamy wybór i szybciej możemy znaleźć wymarzony dom.

Opracowanie tekstu: RynekPierwotny.pl