Jakie trendy sprzedażowe będą panować na rynku nieruchomości w 2018?

2017 r. minął pod znakiem wzmożonego zainteresowania inwestorów lokujących swoje oszczędności na rynku mieszkaniowym. Szybkie tempo sprzedaży inwestycji deweloperskich to w dużej mierze efekt mody na mieszkaniówkę, która wynika z faktu, że postrzegamy rynek nieruchomości jako stabilną przystań dla swoich finansów. Lokale z biur sprzedaży znikały momentalnie, a inwestorzy byli hołubieni przez deweloperów, dla których zakupy pakietowe i szybkie decyzje kupujących są bardzo korzystne dla prowadzenia biznesu. Jednak ciężko będzie utrzymać tak dobre tempo sprzedaży, tym bardziej, że kończy się MdM, a rząd obiecuje tysiące tanich mieszkań.

Jak wyglądał miniony rok?

W 2017 r. odnotowaliśmy kilka znaczących wzrostów średnich cen w transakcjach na rynku wtórnym. W Warszawie średni wzrost cen w skali 12 miesięcy wyniósł prawie 5% (7900 zł), w Gdańsku 5,5% (5900 zł), ale największe zmiany widoczne są w Łodzi, gdzie wzrosty przekroczyły 9% (4000 zł). Podobnie jak zakupy pakietowe, na rynek powrócił handel cesjami umów deweloperskich. Nie może to dziwić w przypadku, gdy na mieszkanie z rynku pierwotnego trzeba czekać kilkanaście miesięcy. Gotowe mieszkania stanowią nie więcej niż 15% wszystkich ofert. Kosztem nieco wyższej ceny można stać się posiadaczem mieszkania w już zakończonej inwestycji. Wartym podkreślenia elementem obecnej sytuacji na rynku jest wysoki udział transakcji gotówkowych. Polacy nadal dysponują sporym potencjałem oszczędności – statystyki wskazują, że 60% nabywców nieruchomości dokonuje zakupów za gotówkę. Co ciekawe, zwiększa się grupa klientów, których interesuje segment prime. Prawdziwy luksus kosztuje, ale jeśli dostarczymy odpowiedniej jakości produkt w dobrej lokalizacji, można liczyć na odpowiedni poziom zainteresowania.

Jakie trendy sprzedażowe będą panować na rynku nieruchomości w 2018 i kto go napędzi?

Na pytanie, kto stoi za sukcesem branży deweloperskiej, ale po części także dobrego tempa sprzedaży na rynku wtórnym, większość uczestników rynku zapewne odpowie, że będą to inwestorzy. Nie jest to grupa jednolita – wśród nich zdarzają się klienci stawiający pierwsze kroki w biznesie, którym jest wynajem mieszkań, zwykle pod wpływem doniesień medialnych na temat wysokiej rentowności takich inwestycji, ale także z braku łatwych w percepcji narzędzi inwestycyjnych. Nieruchomości są przez nich postrzegane jako stabilna, długoterminowa lokata kapitału, odskocznia od depozytów bankowych, których dalsze utrzymywanie, w ich mniemaniu, jest zupełnie pozbawione sensu. Tacy klienci dysponują odpowiednimi zasobami gotówki, by dokonywać zakupu bez wsparcia kredytowego. Bez względu na lokalizację inwestycji celem są niewielkie jednostki mieszkaniowe, które można następnie bez trudu wynająć. Wspólnym mianownikiem powinno być tylko zapewnienie przynajmniej średniego rynkowego standardu (który z roku na rok się poprawia) i dobrego położenia gwarantującego zainteresowanie potencjalnych najemców.

2018 r. przyniesie zmiany?

To będzie kolejny ciekawy rok dla całej branży mieszkaniowej. Pojawi się kilka zmian, które w rezultacie mogą mieć wpływ na kształtowanie się sytuacji na rynku. Przede wszystkim branża (czytaj: deweloperzy) zostanie odcięta od wsparcia sprzedaży, którą gwarantował program Mieszkanie dla Młodych. To będzie pierwszy od dawna rok, kiedy deweloperzy będą musieli odnaleźć się w nowych warunkach rynkowych. W 2018 r. nie dowiemy się jednak, jaki wpływ będzie mieć odcięcie tej kroplówki dla koniunktury w branży, ponieważ współfinansowane dzięki dopłatom z MdM zakupy będą nadal oddawane do użytku. Prawdziwy obraz tempa sprzedaży pokażą nowe inwestycje.

Mieszkanie Plus

Spory znak zapytania będzie stanowił społeczny odbiór programu Mieszkanie Plus. Strategia rządu zakłada umożliwienie uzyskania taniego mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności jak najszerszej grupie osób poszukujących lokum. Wiadomo, że lokale w pierwszej kolejności trafią do grup najbardziej uprzywilejowanych, ale sama możliwość ubiegania się o takie mieszkanie może spowodować u licznych potencjalnych nabywców mieszkań wątpliwości co do zakupu mieszkań na rynku komercyjnym. Może zadziałać mechanizm, który każe wstrzymać się z zakupem z nadzieją na możliwość uzyskania lokalu na atrakcyjnych warunkach. Wiele zależy zarówno od intensywności realizacji programu, jak i konstrukcji scoringu klientów zainteresowanych programem. Niemniej jednak, nawet jeśli jest on adresowany do nieco innej grupy niż oferta rynkowa deweloperów, to należy mieć na uwadze, że może to być czynnik osłabiający (przynajmniej chwilowo) popyt na mieszkania.

Co ze stopami procentowymi?

Warto wspomnieć o jeszcze jednym czynniku, który może mieć przełożenie na sytuację na rynku. Obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii. Kredytobiorcy muszą mieć pełną świadomość (i coraz częściej ją mają), że wraz ze wzrostem stóp będziemy mieć do czynienia z podwyżką miesięcznej raty kredytu nawet o kilkadziesiąt procent. Już dziś ten czynnik każe podchodzić dość konserwatywnie zarówno do szacowania własnych możliwości finansowych, jak i wyboru nieruchomości do zakupu. Nadal więc rekordy popularności będą bić tak zwane kompaktowe mieszkania, które nieco przekornie musieliśmy zaakceptować, rezygnując z bardziej komfortowych propozycji.

Autorem tekstu jest Marcin Jańczuk z Metrohouse Franchise S.A.

Od kilkunastu lat działa w branży nieruchomości. W tym czasie zajmował się m.in. pośrednictwem nieruchomości, analizą i monitoringiem rynku, projektami wycen nieruchomości, czy konsultingiem z zakresu PR-u. Niemal od początku istnienia firmy związany z Metrohouse, gdzie obecnie kieruje działem marketingu i PR-u. Autor licznych komentarzy branżowych i raportów. Absolwent Uniwersytetu Warszawskiego.

Tekst ukazał się w Trendbooku 2018. Kliknij i pobierz całą publikację.