Księgi wieczyste – jak je znaleźć i czego można się z nich dowiedzieć?

Księgi wieczyste – tajemnicze zbiory, które zrozumieją jedynie notariusz i pośrednik, czy zwykły dokument, zawierający najważniejsze informacje? Sprawdź, gdzie znaleźć księgi wieczyste i co w nich znajdziesz!

Księgi wieczyste – jak je znaleźć?

Księgi wieczyste od kilku już lat są w pełni dostępne w formie cyfrowej. Każdą księgę wieczystą można odnaleźć w wyszukiwarce na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod tym adresem. Żeby obejrzeć jednak daną księgę wieczystą, trzeba znać jej numer. Można go odnaleźć na przykład w akcie notarialnym nabycia nieruchomości, na wypisie z rejestru gruntów/lokali/budynków ze Starostwa Powiatowego lub na zaświadczeniu ze Spółdzielni Mieszkaniowej.

W przeglądarce trzeba wpisać oznaczenie sądu, który prowadzi księgę wieczystą (można wybrać z listy), numer księgi wieczystej oraz cyfrę kontrolną (0-9). Po odnalezieniu księgi wieczystej pojawia się pewnego rodzaju metryczka z podstawowymi informacjami, takimi jak nazwisko właściciela, położenie nieruchomości czy data utworzenia elektronicznej księgi wieczystej.

Poniżej, pod podstawowymi informacjami, znajdują się dwa przyciski:

1. Przeglądanie aktualnej treści KW – po kliknięciu w ten przycisk wyświetli się nam wszystko to, co stanowi o aktualnym stanie prawnym nieruchomości.
2. Przeglądanie zupełnej treści KW – po kliknięciu w ten przycisk wyświetlą się nam wszystkie aktualne i dotychczasowe wpisy, takie jak np. byli właściciele, podziały nieruchomości, hipoteki i obciążenia, które zostały wykreślone itp.

Dla jakich nieruchomości może zostać założona księga wieczysta?

Księgi wieczyste mogą zostać założone dla trzech rodzajów nieruchomości:

1. Nieruchomość gruntowa. Dotyczy wszystkich działek stanowiących własność, zarówno niezabudowanych jak i zabudowanych. Często zdarza się, że działka zabudowana w księdze wieczystej opisana jest w taki sposób jakby nie było na niej budynku. Na szczęście jednak to nie informacje z księgi wieczystej stanowią o fizycznym stanie nieruchomości, a aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków prowadzony przez Starostwa Powiatowe.
2. Nieruchomość budynkowa. Budynki trwale związane z gruntem, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuacja taka ma miejsce, gdy właściciel budynku i właściciel gruntu to różne osoby, a budynek nie stanowi części składowej nieruchomości.
3. Nieruchomość lokalowa. Wyodrębniona część składowa nieruchomości gruntowej (gdy budynek jest częścią składową gruntu) albo nieruchomości budynkowej. Odrębną nieruchomość może wobec tego stanowić zarówno lokal mieszkalny jak i lokal o innym przeznaczeniu. Tak naprawdę jest to swego rodzaju nieruchomość w nieruchomości (bloku, budynku) i jest ona ściśle powiązana z tzw. „Księgą macierzystą” (założoną dla bloku wraz z gruntem, na którym stoi). Nieruchomość lokalowa będzie miała określony ułamkowy udział w częściach wspólnych i gruncie pod budynkiem.

Ograniczone prawo rzeczowe

Częstym przypadkiem formy prawnej mieszkania, obok nieruchomości lokalowej opisanej powyżej, jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Takie same zasady dotyczą również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Dla wszystkich tych często spotykanych, choć groźnie brzmiących, form prawnych jest możliwe założenie księgi wieczystej. Dodajmy, że jest to tak samo zbywalna forma mieszkania jak nieruchomość lokalowa opisana powyżej, włącznie z możliwością jej dziedziczenia, ustanawiania hipotek itp.

Księgi wieczystej nie da założyć się natomiast dla lokatorskiego prawa do lokalu bez uprzedniego przekształcenia go w odrębną własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. „Typ księgi wieczystej” określa zawartą w niej informację, wskazującą na rodzaj nieruchomości lub formę prawa, dla którego księga wieczysta jest prowadzona.

Co to jest księga wieczysta?

Encyklopedia internetowa podpowiada, że jest to rejestr publiczny, przedstawiający stan prawny nieruchomości. W rzeczywistości księga wieczysta jest podzielona na 4 części, nazywane działami.

Księgi wieczyste – co można w nich znaleźć i z czego się składają?

Dział I-O – oznaczenie nieruchomości

W dziale I-O opisany jest stan fizyczny nieruchomości. Dowiemy się o takich rzeczach jak lokalizacja nieruchomości w postaci adresu lub numeru działki, powierzchni działki lub mieszkania, kondygnacji, opisu lokalu (liczby i rodzaju pomieszczeń), a także informację czy do mieszkania przynależy piwnica lub garaż. Z tego działu KW płynie również informacja jaki jest numer księgi „macierzystej”. W przypadku lokali stanowiących odrębną własność, będzie to księga wieczysta obejmująca działkę, na której stoi blok oraz jego części wspólne, przeznaczone do użytku przez wszystkich właścicieli lokali w budynku.

Wszystkie dane opisane w tym dziale pochodzą z ewidencji gruntów i budynków lub od spółdzielni mieszkaniowej.

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością

W tym miejscu opisane są wszystkie dodatkowe uprawnienia związane z nieruchomością przysługujące właścicielowi. Najczęściej spotykane to:

1. ułamkowy udział w części gruntu (użytkowania wieczystego) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali w budynku,
2. prawo do korzystania z drogi dojazdowej do posesji przez działkę sąsiednią w postaci służebności.

Dział II – Własność 

W tym dziale znajduje się istota księgi wieczystej i z tego miejsca dowiemy się, kto aktualnie jest właścicielem nieruchomości objętej tą księgą wieczystą. Będą tutaj wpisani wszyscy właściciele lub współwłaściciele nieruchomości w ułamkowych częściach. Z całą pewnością poznamy imię (imiona) i nazwisko właścicieli, czasem numer PESEL oraz imiona rodziców.

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Bardzo ważny dział, który bezwzględnie należy sprawdzić przed nabyciem nieruchomości. Jest on ważny z tego powodu, że istnienie w nim jakiegokolwiek wpisu oznacza pewne ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości przez właściciela. W tym miejscu bowiem znajdziemy np. takie informacje jak:

1. Służebność gruntowa. Polega na prawie korzystania z części nieruchomości objętej księgą wieczystą przez inną osobę, np. prawo przejazdu i przechodu przez działkę o szerokości 5 metrów przy jej wschodniej granicy.
2. Służebność osobista. Polega na prawie do mieszkania w nieruchomości przez określoną osobę, np. prawo dożywotniego mieszkania przez Jana Kowalskiego.
3. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży, czyli wpis o przeniesienie własności po zawartej umowie przedwstępnej. Jest to informacja, która daje nam sygnał, że ktoś przystąpił do nabycia nieruchomości. Żeby bezpiecznie nabyć taką nieruchomość najlepiej zażądać od właściciela wykreślenia takiego wpisu.
4. Ostrzeżenie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego/upadłościowego/sanacyjnego. Szczególnie ważny wpis, oznaczający, że nieruchomość zajął komornik lub syndyk i nabycie lub zbycie takiej nieruchomości będzie musiało być skonsultowane z prowadzącym takie postępowanie organem. Często takie nieruchomości wystawiane są na licytacjach komorniczych czy w przetargach u syndyka.
5. Prawo najmu lub dzierżawy. Jeśli istnieje taki zapis to mamy pewność, że nieruchomość została przez kogoś wynajęta lub wydzierżawiona. Nabycie nieruchomości bez wykreślenia takiego wpisu będzie wiązało się z obowiązkiem kontynuowania najmu/dzierżawy na określonych wcześniej zasadach.
6. Prawo odkupu/pierwokupu. Taki zapis mówi nam, że nieruchomość może zostać nabyta lub zbyta w pierwszej kolejności (w przypadku pierwokupu) lub jedynie przez (w przypadku odkupu) osobę wskazaną w takim wpisie.

Istnieje jeszcze długa lista możliwych wpisów w tym dziale i jeżeli chcesz uniknąć problemów, zawsze skonsultuj nabycie/zbycie nieruchomości posiadającej wpisy w tym dziale z doświadczonym pośrednikiem lub prawnikiem, potrafiącym rozwiązać problem widniejący w księdze wieczystej.

Dział IV – Hipoteki

Jeżeli w tym miejscu zobaczysz jakiś zapis oznacza to, że nieruchomość stanowi zabezpieczenie jakiejś wierzytelności. Najczęściej jest to wierzytelność wynikająca z zaciągniętego kredytu bankowego. Będziemy wówczas wiedzieli, kiedy kredyt został zaciągnięty, w jakim banku i do jakiej kwoty bank może egzekwować ewentualne zadłużenia. Pamiętać trzeba o tym, że hipoteka/hipoteki wpisane do księgi wieczystej nie oznaczają aktualnej kwoty do spłaty zobowiązania. Taką informację możemy uzyskać jedynie z banku kredytobiorcy lub od innego podmiotu, którego hipoteka jest zabezpieczeniem.

W tym miejscu może też pojawić się, np. hipoteka przymusowa na rzecz Urzędu Skarbowego lub ZUS/KRUS, dotycząca odpowiednio zapłaty podatku lub składek na ubezpieczenie.

Księgi wieczyste – kilka zasad, które nimi rządzą

Istnieje kilka zasad rządzących księgami wieczystymi. Najważniejsze z nich to:

1. Jawność ksiąg wieczystych. Każdy może sprawdzić treść księgi wieczystej (pod warunkiem posiadania jej numeru) i tym samym nie może zasłaniać się niewiedzą dotyczącą stanu prawnego nieruchomości.
2. Domniemanie zgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Przyjmuje się, że wszystko, co jest wpisane do księgi wieczystej jest stanem aktualnym i faktycznym, z czym ściśle związane jest poniższe prawo.
3. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Bardzo istotna zasada, chroniąca nabywców nieruchomości. Na podstawie domniemania zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uznaje się, że nawet gdyby powyższy stan nie był prawdziwy, a w chwili nabycia nabywca nie wiedział o istniejącym błędzie, to zawierając umowę, nabył w dobrej wierze i chroni go rękojmia, dzięki której jest prawowitym właścicielem.

Wnioski do księgi wieczystej

Każdy złożony wniosek do księgi wieczystej, zanim zostanie rozpatrzony przez sąd, musi być najpierw zarejestrowany. Z chwilą składania wniosku, sąd wpisuje do księgi informację (pewnego rodzaju ostrzeżenie/wzmiankę), że w danym dziale, o określonej dacie i godzinie, został złożony wniosek, któremu został nadany numer Dz. KW. Nie wiemy wtedy jeszcze czego ten wniosek dotyczy ani przez kogo został złożony, ale mamy informację, że coś może się zmienić. Jest to szczególnie ważne w przypadku działu II (warto sprawdzić przed podpisaniem aktu, czy nie zmienił się w ostatniej chwili właściciel) ale też i III oraz IV – czy nie został złożony wniosek, np. przez komornika, wierzyciela lub bank.

Może się zdarzyć, że przez długi okres posiadania nieruchomości nie zaglądamy do księgi wieczystej i informacje tam zawarte staną się nieaktualne. Zmianie może ulec bardzo wiele rzeczy: dane dotyczące fizycznego stanu nieruchomości pochodzące z ewidencji gruntów i budynków, widniejąca hipoteka mimo spłaconego kredytu, wpisana służebność mieszkania na nieżyjącego rodzica, błędne nazwisko (np. zmiana nazwiska kobiety po wstąpieniu w związek małżeński), nieujawniony spadek itp. Przed sprzedażą i zakupem wszystkie informacje muszą być aktualne, by było możliwe podpisanie umowy sprzedaży.

Zmiany w księgach wieczystych dokonywane są na podstawie wniosku złożonego przez zainteresowaną stronę. Sprowadza się to do tego, że sąd prowadzący daną księgę wieczystą nie zaktualizuje danych sam z siebie. Musi otrzymać wniosek, w którym zmiana będzie opisana i złożone zostaną dokumenty potwierdzający nowy stan.

Podsumowanie

Księga wieczysta to najważniejszy dokument, który należy sprawdzić przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Z niego bowiem wynika stan prawny nieruchomości i ewentualne korzyści lub ciężary płynące z takiego stanu. Jeśli nie masz doświadczenia w czytaniu księgi wieczystej oraz jej interpretowaniu to zgłoś się do naszych specjalistów gdzie #szybko i #bezpiecznie zrobimy to za Ciebie.