Mieszkanie dla Młodych – rachunek zysków i strat

Jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego, program „Mieszkanie dla Młodych” (MDM) wspiera jedynie rynek pierwotny i nabywców, niezależnie od poziomu dochodów. Zatem program, zamiast realizować podstawowy cel polityki mieszkaniowej i wspierać wieloosobowe gospodarstwa domowe, subsydiuje sektor deweloperski.

MDM wspiera sektor deweloperski

Wykluczenie rynku wtórnego z udziału w programie Mieszkanie dla Młodych jest jednym z wielu błędów popełnionych przez twórców założeń tego rządowego projektu wsparcia ludzi młodych i rodzin. Tak oceniają autorzy Raportu o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 r.

Już we wstępnej analizie programu Mieszkanie dla Młodych (MDM), autorzy raportu podkreślają, że program powiela niektóre błędne założenia swojego poprzednika, czyli projektu „Rodzina na Swoim” (RNS). Analiza przeprowadzona przez Narodowy Bank Polski negatywnie ocenia obecny rządowy program głównie w poniższych obszarach:

1.    W niewystarczającym stopniu akcentuje politykę pro rodziną;
2.    Wspiera sektor deweloperski i nie realizuje celów społecznych;
3.    Nie uwzględnia kryterium dochodowego, które pomagałoby wspierać wieloosobowe gospodarstwa domowe;
4.    Całkowicie wyklucza on możliwość uzyskania dopłaty na rynku wtórnym;
5.    Brak dopasowania średniej ceny ofertowej do limitów ceny za m2 w konkretnych miastach.

Chociaż rynek wtórny konkuruje z rynkiem deweloperskim niższymi cenami i często lepszą lokalizacją, to w obecnej sytuacji ten pierwszy stoi w gorszej pozycji niż ten ostatni. Chociażby dlatego, że nie został objęty programem dopłat rządowych. Mieszkania z rynku wtórnego reprezentują często gorszy stan techniczny. Nie są dopasowane do preferencji i możliwości nabywczych kupujących.

Na rynku pierwotnym tylko w dwóch miastach (Łodzi i Olsztynie) średnie ceny ofertowe są niższe od wyznaczonych limitów w programie MDM. Porównanie w raporcie średnich cen lokali w pozostałych miastach wojewódzkich z wysokością maksymalnych limitów przyjętą w programie, potwierdza ich niedopasowanie na większości lokalnych rynków.

Limity wyznaczone w MDM poniżej cen transakcyjnych oraz m.in. wykluczenie rynku wtórnego – doprowadza obecnie do sytuacji, w której wyróżniane są oferty często mało atrakcyjne, w gorszych lokalizacjach. W normalnych warunkach bez interwencjonizmu państwa, rynek dawno takie oferty zweryfikowałby na niekorzyść inwestorów.

Tańsze kredyty hipoteczne

Do 31 lipca 2014 roku do BGK z całej Polski wpłynęły 9 282 wnioski o wsparcie z programu “Mieszkanie dla Młodych”. Spośród małżeństw, które podpisały umowę kredytu przeszło 45% ma co najmniej jedno dziecko. To znacznie mniej niż zakładano. Dane przywoływane w raporcie NBP wskazują, iż w 2013 r. niedobór mieszkań w Polsce dotyczył już tylko trzech miast: Lublina, Olsztyna i Opola.

Głównym czynnikiem stymulującym wzrost popytu na rynkach wojewódzkich w 2013 r, poza stabilizacją cen lokali, był wzrost wynagrodzeń oraz decyzje RPP o obniżkach stóp procentowych NBP, jak podaje raport NBP. Miedzy innymi te czynniki przełożyły się na poprawę wskaźników potencjalnej dostępności kredytów i kredytowej dostępności lokali.

Jest również druga strona tego medalu. W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia marża kredytów wzrosła o około 0,3-0,4 p.p. w zależności od wielkości zaciąganego zobowiązania i wartości nieruchomości. Dlatego obniżenie stóp procentowych jest jedną z przyczyn rosnącej ceny kredytu. Banki w ten sposób chcą zrekompensować sobie część utraconych odsetek.

Mieszkania rzeczywiście dla młodych?

MDM w swoich ogólnych założeniach ma być pomocą dla osób w wieku do 35 lat w nabyciu pierwszego, nowego mieszkania. Ten rządowy program miał za zadanie udzielić (ze środków budżetu państwa) dofinansowania wkładu własnego oraz dodatkowego finansowego wsparcia w formie spłaty części kredytu.

Banki zgodnie z ostatnią rekomendacją S, stopniowo będą wymagały z każdym rokiem coraz to większego wkładu własnego od kredytobiorców. W tym roku kupując nieruchomość na kredyt klienci będą musieli posiadać oni minimum 5% wkładu własnego. Wymagany wkład własny w kolejnych latach będzie zwiększał się o kolejne 5%, aż do momentu wymagania od klienta 20% w 2017r. W opinii Autorów „Raportu o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 r.”  program MDM nie wykorzystuje narzędzi, które miałyby realnie przyczynić się do poprawy sytuacji mieszkaniowej młodych Polaków.

Zgodnie z informacjami, które podaje NBP w raporcie, we wszystkich 16 miastach w Polsce, poprawa wskaźników sytuacji mieszkaniowej w 2013, odnotowana na poszczególnych rynkach lokalnych, nastąpiła w głównej mierze na skutek niekorzystnych zmian demograficznych, tj. spadku liczby małżeństw oraz migracji ludności.

Polak mieszka z rodzicami

Badania przeprowadzone przez Millward Brown na zlecenie Krajowego Rejestru Długów (KRD), w grupie wiekowej 24-35 lat potwierdza, że nadal 43% Polaków mieszka z rodzicami. W raporcie NBP znajdziemy potwierdzenie tych danych. Odnajdziemy w nim analizę panelową danych transakcyjnych we wszystkich miastach wojewódzkich w Polsce. Wskazuje ona na utrzymującą się 7 lat, silną zależność cen na rynku wtórnym i pierwotnym, od m.in. poziomów wynagrodzeń, stopy bezrobocia oraz kosztów budowy.

Oznacza to, że Młodzi Polacy decyzję o nowym M muszą konfrontować ze swoją zdolnością kredytową, ograniczoną miesięcznym wynagrodzeniem na poziomie średnio 2700 zł, jak podkreśla w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes, Jakub Zagórski – dyrektor ds. marketingu i komunikacji Skanska Residential Development Poland.