Pewny wybór 10: Zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa w dużej mierze zależy od wysokości stóp procentowych. Jeśli one rosną, zdolność spada. Od czego jeszcze zależy i jak można ją poprawić?

W dzisiejszym odcinku podcastu porozmawiamy z Beatą Trzcińską – Ekspertem Finansowym NOTUS Finanse S.A.

Z rozmowy dowiesz się:

● jak sprawdzić zdolność kredytową?
● jakie czynniki wpływają na zdolność kredytową?
● ile potrwa decyzja o przyznaniu środków?

Posłuchaj

Jeśli wolisz przeczytać – poniżej transkrypcja rozmowy

Myślę o zakupie mieszkania. Na koncie nie mam tyle, żeby kupić je od ręki, więc potrzebuję kredytu. W rozmowie z Beatą Trzcińską, ekspertem finansowym Notus Finanse w Gdyni wyjaśnimy, gdzie można iść i z kim porozmawiać, żeby sprawdzić swoją zdolność kredytową.

Zacznijmy od początku: co powinnam zrobić, do kogo się zgłosić, żeby porozmawiać o swojej
zdolności?

Zawsze mówię swoim klientom, że powinni zrobić pyszny obiad i zaprosić rodzinę do siebie, i zapytać, kto ma ochotę się złożyć do tego mieszkania? Na pewno będzie z pięknym widokiem – jedzenie i spanie na miejscu, więc myślę, że jakiś ochotnik się znajdzie. Jeśli tak nic nie wskóramy, to najlepiej oczywiście skorzystać z doświadczonego eksperta finansowego, który sprawdzi naszą sytuację finansową. Warto być w tym momencie szczerym. Zawsze polecam klientom zrobić tzw. rachunek sumienia, żeby o wszystkim opowiedzieli – także o tym, czy było w przeszłości coś, czego nie spłacali oraz czy te obecne zobowiązania są regulowane terminowo, we właściwy sposób.

Gdybym jednak chciała sama się rozeznać w ofertach w banku – mogę być uparta i uważać, że
jestem silną, samodzielną kobietą – czy jestem w stanie sama to zrobić?

Myślę, że tak. Tutaj jednak trzeba zrobić kanapki w plecak i idziemy na miasto. Robimy sobie wycieczkę krajoznawczą z informacjami udostępnionymi przez pracowników bankowych. Trzeba pamiętać jednak i o tym, że zawsze gdzieś po drodze mogą być pewnego rodzaju pułapki – mogą to być niechciane zapytania w BIK-u, które dość często mogą się przyczynić do tego, że w przyszłości jeśli chcemy złożyć wniosek w bardzo krótkim czasie, to mogą być przeciwwskazaniem do udzielenia takiego kredytu. Zalecam tutaj ostrożność. Dodatkowo, jeśli dostajemy te wszystkie informacje i zbieramy je wszystkie w domu, to często się okazuje, że nie wiemy, co z czym połączyć i jak to
porównać. Z reguły z banków dostajemy więcej informacji niż mniej. Warto skorzystać z osoby, która połączy te wszystkie informacje i zna wszystkie niuanse branżowe. Polecam w tym momencie skorzystanie z eksperta finansowego. Zapraszam do nas, do firmy Notus. Jesteśmy rozmieszczeni w całym kraju, można nas wszędzie znaleźć. Każdy z ekspertów z pewnością rzetelnie przyczyni się do tego, żeby omówić klientowi ofertę.

Jeżeli mamy już pozbierane te wszystkie oferty z banków i zgłosimy się do eksperta
finansowego, to czy te oferty, które my otrzymamy, mogą różnić się od tych, do których Wy
macie dostęp?

Różnić nie, dlatego że bazujemy na tych samych ofertach. Dość często są jednak dodatkowe negocjacje i jeśli my prowadzimy klienta w banku, to czasami prościej jest uzyskać taką dodatkową negocjację dla klienta. Wszystko dlatego, że mamy dostęp do tych wszystkich ofert. Jeśli jest jeden, który jest naszym faworytem, to możemy ponegocjować warunki cenowe chociażby wykorzystując tę konkurencyjną ofertę w innym banku. Ona dość często nam bardzo mocno pomaga.

Przekonałaś mnie do tego, że cały proces wnioskowania o kredyt jest skomplikowany i że warto
powierzyć takie sprawy specjalistom. Zatem w kilku słowach opowiedz o tym, od czego zależy
decyzja czy dostanę finansowanie, czy nie.

Klienci tego nie lubią, ale ja zawsze utrzymuję, że to zależy od PESEL-u. Tutaj starsze towarzystwo może czuć się w jakiś sposób urażone, dlaczego PESEL ma znaczenie? Ale jednak ma – część banków kredytuje aż do 75 roku życia. Jeżeli jesteśmy młodą osobą, to PESEL nie robi różnicy. Jeśli natomiast jesteśmy już po 50-tce, to mamy tutaj pewnego rodzaju ograniczenia. Na pewno też ma znaczenie okres kredytowania, na jaki chcemy sobie rozłożyć raty, źródło dochodów – czy jesteśmy na umowie o pracę, czy otrzymujemy dochody w innej formie. Do tego ważne jest posiadane zobowiązania, które obecnie płacimy oraz to, czy terminowo je płacimy, oraz liczba osób przystępujących do danego kredytu. Do tego znaczenie ma też łączna liczba osób w naszym gospodarstwie domowym. Inne koszty utrzymania będą dla dwójki osób w gospodarstwie, a inne dla czwórki czy piątki.

Myślę, że może się tak zdarzyć, że młoda osoba starająca się o kredyt na swoje pierwsze
mieszkanie, jest na tzw. umowie śmieciowej, na umowie o dzieło lub umowie zleceniu. Czy ona
może się wesprzeć jakimiś członkami swojej rodziny, którzy będą uczestniczyć z nią w tym
kredycie? Jak to działa?

Tak, jak najbardziej. Umowy zlecenie czy umowy o dzieło nie są kompletnie wyłączone w ogóle z udzielania kredytu, więc jak najbardziej jest możliwość uzyskania finansowania. Co prawda jest ona w ograniczonej ilości, ale jak najbardziej jest to do zrobienia. Jeśli brakuje nam jednak tej zdolności kredytowej i jeśli na tym obiedzie znajdzie się ochotnik, który nas w jakiś sposób wesprze, to wtedy może przystąpić z nami do kredytu. Może to być siostra, brat, mama, tata, mama z tatą w pakiecie.

Ich zdolność też jest wtedy dodatkowo obliczana?

Tak, liczona jest wspólna zdolność, jaką mogą połączyć razem wszystkie siły. Niestety, albo też stety, jeśli bierzemy dochody osób, które przystępują z nami do kredytu, to jednocześnie ciągniemy ze sobą też dość często te zobowiązania, które każdy z nas ma. To też czasami jest przeszkodą, choć niekoniecznie.

Czy w każdym banku otrzymamy taką samą kwotę kredytu?

Jeśli pytasz mnie ogólnie, pod kątem takiej naszej maksymalnej zdolności kredytowej, to na pewno powiem, że nie. To dlatego, że każdy bank ma inny sposób liczenia zdolności kredytowej. Jeśli jesteśmy na umowie o pracę, jeden bank weźmie dochód z 3, 6, a czasami z 12 miesięcy. Tutaj będzie już rozbieżność. Część weźmie inne proporcje, jeśli chodzi o jakieś premie, dodatki, nadgodziny. To są rzeczy składowe. Jeśli chodzi zaś o działalność czy najem nieruchomości – każdy bank ma inny sposób liczenia dochodów do liczenia zdolności. Jeśli chodzi o maksymalne kwoty – tutaj będą one różne.

Załóżmy, że z tych różnych opcji, które znajdę albo sama, albo przy pomocy eksperta, wybiorę
jedną z nich. Tę, która ma najkorzystniejszą ofertę. Tam jednak mam niższą zdolność
kredytową. Jakie miałabym tutaj możliwości? Co byś podpowiedziała?

W pierwszej kolejności oczywiście możemy, o ile mamy taką możliwość, zwiększyć sobie wkład własny. W tym momencie, korzystając z własnych oszczędności dokładamy swój większy udział w całej transakcji. Możemy sobie wydłużyć okres kredytowania, jeśli nie bierzemy kredytu na 25 lat. Nie zawsze jest to możliwe – szczególnie wówczas, gdy mamy zdolność tylko na 25 lat. Wtedy tutaj nie mamy pola do manewru, żeby to sobie całkowicie wydłużyć. Możemy też skorzystać z tej osoby dokładającej, która przystępuje z nami do kredytu – mama, tata, siostra, brat.

Nie zdarzają się już kredyty na 30 lat? Czy to zależy od wieku osoby, która się stara ?

Możemy jak najbardziej rozłożyć okres kredytowania samej spłaty na okres 30 lat, natomiast jeśli chodzi o liczenie zdolności kredytowej, to klient musi udźwignąć finansowo swoimi dochodami zdolność kredytową na okres 25 lat. Stąd jest to ograniczenie do tych 25 lat.

Ostatnio kolega mi powiedział, że wziął kredyt na 30 lat. Sama zdolność jest obliczana na 25 lat,
a cały kredyt możemy wziąć na dłużej?

Oczywiście.

Jakie czynniki zatem wpływają na moją zdolność kredytową? Już powiedziałyśmy, że to zależy
od tego, w jakim banku będziemy sprawdzać.

Do czynników należy zaliczyć z pewnością okres kredytowania, nasz wiek, źródło uzyskiwania dochodów, posiadane zobowiązania i to, czy je terminowo spłacamy. Czasami jest tak, że jeśli mamy jakieś zobowiązania, które płacimy, to prosimy klienta, czy mógłby je spłacić. To też podwyższa nam w tym momencie zdolność kredytową.

Czy jeszcze tak się robi jak kiedyś, że przymierzając się do kredytu na mieszkanie, brało się
krótkie pożyczki lub rzeczy na raty, żeby zbudować sobie tzw. historię kredytową. Czy to ma
znaczenie?

Tak, kiedyś były takie sytuacje, że brało się pralkę, lodówkę, lokówkę i płaciło się dwa lata po 10 rat. W tej chwili banki nie mają już takich rygorystycznych zasad i czasami już wiem z doświadczenia, że lepiej jest tego nie brać. Obalam ten mit. Dla banków nie ma to znaczenia. Czasami nawet lepszy jest tzw. czysty klient, bez historii kredytowej, ale ze stabilnym zatrudnieniem i wykształceniem niż osoba, która ma zobowiązania w bankach. Czasami jak np. nie jesteśmy przyzwyczajeni do rat, to dość często zapominamy i pojawiają się opóźnienia. Dzieje się tak dość często na kartach kredytowych, że zapomnimy, bo to np. mała kwota. Później robią się z tego problemy i to wychodzi
np. przy hipotece. Jeśli zaś klient jest szczery z doradcą już na samym początku, to wtedy jest super, bo możemy się do tego przygotować i w jakiś sposób pomóc klientowi. Jeśli zaś nie wiemy, nie mamy takiej informacji, że takie zdarzenie miało miejsce, to tutaj będzie większy problem.

Powiedz, ile trwa taka decyzja o przyznaniu środków? Czy ten czas jest zawsze taki sam? Czy
zależy od różnych czynników? Trochę podejrzewam, że tak, bo sama sytuacja z wojną w
Ukrainie pokazała, że trochę się to wszystko poprzesuwało.

Tak, jak najbardziej. Na razie jednak u nas w Polsce jest tak, że banki starają się mimo tej sytuacji na Wschodzie, pracować normalnie. Banki mają zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym wydać decyzję do 21 dni kalendarzowych, ale od momentu dostarczenia ostatniego dokumentu. Dość często jest tak, że ostatnim dokumentem, jaki musimy dostarczyć do banku, jest wycena nieruchomości. Robi ją albo bank, albo rzeczoznawca, więc cały nasz proces nie jest zawsze adekwatny do tych pełnych 21 dni. Wszystko też zależy od ilości złożonych w danym banku wniosków oraz od
atrakcyjności oferty. Jeśli mamy ofertę dość mocno atrakcyjną, to bank w tym momencie jest dość mocno oblegany i musimy dłużej poczekać. W trakcie procedury złożenia wniosku wiemy, jakie dokumenty mamy dostarczyć, ale banki czy też analityk mają prawo poprosić w całym okresie procesowania o dodatkowe dokumenty, które musimy mu w tym momencie dostarczyć. To też będzie miało wpływ, jeśli chodzi o wydanie ostatecznej decyzji. Na pewno też znaczenie ma to, co mamy zamiar kupić: czy to jest rynek pierwotny, czy wtórny, czy budowa domu, czy zakup działki. Jest to też spowodowane dokumentami, które ewentualnie musimy dostarczyć. Analityk musi się tutaj
wdrożyć i zapoznać z całą dokumentacją, przeanalizować ją. Na pewno będzie miała tutaj wpływ liczba pracowników wydelegowanych typowo do obsługi samych analiz. Dość często jest tak, że mamy promocję bankową i wiemy, że będzie duże obłożenie. W banku przekładają wówczas wszystkie siły na to, żeby te moce przerobowe mocno wzmocnić. Przekonaliśmy się, że te wnioski dość często długo czekają w kolejce i klienci w końcówce zeszłego roku, którzy mają już kredyty, czasami na decyzję musieli czekać 2 – 3 miesiące. Przy dobrej ofercie i dużej ilości wniosków, takie sytuacje mogą mieć miejsce.

Jakie dokumenty są potrzebne? Z czym powinniśmy się do Was zgłosić już jako do tych
ekspertów, z którymi chcemy ogarnąć swój kredyt?

Na pierwsze nasze spotkania, na które zapraszamy klientów, prosimy głównie o to, żeby prześledzili swoje dochody. Pierwsze spotkanie jest bardzo mocno oparte na tych dochodach i na deklaracji klienta co chce kupić, w jakim zakresie, jakiej wysokości ma być wkład własny, jaka kwota kredytu oraz jakie ma swoje zobowiązania. Jeśli na umowę o pracę, to robimy średnią samych wpływów. Konto nam w zupełności wystarczy. Jeśli to jest działalność gospodarcza, to prosimy o dokument od księgowej. Klient otrzymuje od nas wcześniej informację, jakie dokumenty musi przygotować na nasze spotkanie.

Czy jako eksperci zajmujecie się również pomocą w złożeniu tych wniosków w ramach
programu tej pomocy? Na jaki zakres tego wsparcia mogą liczyć Wasi klienci?

Tak, jak najbardziej pomagamy. Nasza firma Notus Finanse bardzo mocno stawia na innowacje technologiczne, co bardzo mocno pomaga nam jeśli chodzi o cały proces. Wysyłamy do klienta linki, informacje, w których podaje nam wszystkie dane, których potrzebujemy do zapisania wniosków. Następnie przygotowujemy je już szybciej, a na naszym spotkaniu mamy dużo więcej czasu na to, żeby przedyskutować z klientem inne kwestie, o których nie zostało tutaj powiedziane czy przygotować kosztorys. Jeśli chodzi zaś o samo złożenie wniosku, zawsze z reguły staramy się prosić o numer księgi wieczystej, żeby zweryfikować daną nieruchomość, którą klient kupuje. Dlatego, że lepiej wiedzieć, z jaką sytuacją będziemy mieć do czynienia jeszcze przed tym, jak klient podpisze wnioski kredytowe czy samą umowę przedwstępną i wpłaci pewną kwotę, niż jak np. klient przychodzi już z podpisaną umową i nie możemy tego np. sfinansować. Zdarza się i tak, że trzeba przekazać informację do zbywcy, że pieniędzy nie dostanie za 2 miesiące, tylko trzeba będzie poczekać, bo np. kredyt będzie wypłacany w transzach. Wiem z własnego doświadczenia i doświadczenia moich klientów, że dużo łatwiej i dużo bardziej profesjonalnie to wygląda, jeśli idziemy do zbywcy i informujemy go, że wypłata kredytu będzie następowała w dany sposób. On akceptując to, się z tym prześpi i jest dużo prościej, i łatwiej, niż gdyby dowiedział się o tym w ostatnim momencie.

Jest przejrzyście.

Tak, dokładnie. Jasna sytuacja.

I jeszcze na koniec – jaki jest okres oczekiwania na spotkanie z takim ekspertem jak Ty?

Różnie bywa, ale myślę że w ciągu tygodnia jesteśmy w stanie umówić takie spotkanie. Pracujemy zawsze pod klienta. Nie siedzimy w biurach. Zawsze jesteśmy dla klienta i pod telefonem, i pod mailem. Jeśli się umawiamy, to mogą być to nawet godziny mocno popołudniowe, nawet po godzinie 17.00 – 18.00. W tygodniu pracuję nawet do godziny 20.00 – żeby klientowi dać ten komfort. Jest to też taki dość mocny wyróżnik nas jako ekspertów finansowych, jeśli chodzi o banki. Bank pracuje od – do i albo klient zdąży, albo nie zdąży. A tutaj czasami, a nawet dość często spotykam się z taką informacją zwrotną, że fajnie, bo na spokojnie i nie trzeba brać dnia wolnego w pracy. Myślę, że warto korzystać.

Dziękuję Ci pięknie za to spotkanie.

Dziękuję bardzo.

Beata Trzcińska – Absolwentka kierunku Finanse międzynarodowe i bankowość na UG. Doradca finansowy, od 10 lat związana z NOTUS FINANSE S.A. Jej wiedza, jakość pracy, szybkość działania i pozytywna energia przekładają się na liczne rekomendacje zadowolonych klientów.

Gdzie słuchać podcastu Freedom?

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj. 

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania!