Pewny wybór 11: Wzrost cen materiałów - o ile droższa jest budowa domu

W przeciągu ostatnich kilkunastu miesięcy ceny materiałów budowlanych bardzo wzrosły. Coraz trudniej też o pracowników na budowę. Wiele osób musiało więc schować marzenia o własnym domu do szuflady.

W dzisiejszym odcinku podcastu rozmowa z Beatą Hatala – dyrektorem oddziału Freedom Nieruchomości w Oświęcimiu, którą zapytamy:

• czy ceny domów rzeczywiście wzrosły drastycznie w ostatnim czasie?
• czy wzrost cen materiałów miał wpływ jedynie na nowe domy czy te z rynku wtórnego również podrożały?
• dlaczego materiały budowlane są aktualnie tak drogie?
• czy i kiedy możemy liczyć na spadek cen?

Posłuchaj

Beata Hatala – posiada 15 letnie doświadczenie w sprzedaży oraz budowania zespołu. Nieruchomościami interesowała się od zawsze, aż przekuła to w aktywne działanie stając się ekspertem w tej branży. Specjalizuje się w obsłudze nieruchomości premium. Uwielbia sprzedawać domy w górach. Współpracuje z klientami z Polski i zagranicy.

Jeśli wolisz czytać zamiast słuchać – poniżej znajdziesz transkrypcję odcinka

W ciągu ostatnich kilku, kilkunastu miesięcy, ceny materiałów budowlanych bardzo wzrosły.  Obecnie trudno jest też o pracowników na budowie. Wiele osób musiało schować marzenia o własnym domu do szuflady. Dziś w rozmowie z Beatą Hatala, dyrektorem oddziału Freedom Nieruchomości w Oświęcimiu, poruszamy temat wzrostu cen domów. Ciężki temat. Jak się do tego zabrać? Czy ludzie rzeczywiście się mocno przestraszyli i wstrzymali się z realizacją swoich marzeń?

Tak, jak najbardziej. Nie jestem wprawdzie ekspertem od wzrostu cen, ale codziennie zmierzam się z pytaniami klientów: czy realizować potrzebę wybudowania swojego domu przy wzroście cen, czy kupować dom, kiedy ta cena rzeczywiście wzrosła? Te ceny wzrastają bardzo dużo. Dla przykładu: jeszcze niecały rok temu dom w granicach 120 mkw. z 7 arową działką kosztował pod klucz w Beskidzie Małym w granicach maksimum 750 000 zł. Ta sama realizacja teraz jest już w granicach 1 000 000 zł. Jest to więc znaczna różnica w wysokości około 25%. Co się teraz dzieje? Przychodzą do nas klienci i pytają, co mają robić. Pytają o to, czy mają się wycofywać z budowy wymarzonego
domu czy wycofywać się z zakupu takiego domu. Często wiąże się to z finansowaniem – jeśli klienci chcieli się wesprzeć kredytem, to dziś zmierzają się z tym, że tego kredytu nie dostaną – nawet na tańszy dom, który mieli zamiar kupić, a co dopiero na ten droższy…

Kiedy przychodzą do Was ci klienci, którzy nie wiedzą, co mają zrobić kiedy te ceny niesamowicie szybują w górę, co Wy im podpowiadacie? Jakie ci ludzie mają możliwości?

Przede wszystkim mają możliwość zmiany celu, czyli zamiany chociażby rynku pierwotnego na rynek wtórny. Wrócę tutaj do rynku pierwotnego – szukanie takich realizacji, które zostały wybudowane jeszcze przed wzrostem cen. Oczywiście jeśli ta cena nie wzrosła automatycznie, gdy deweloper postanowił dodatkowo zarobić. Są jeszcze takie inwestycje, które ktoś chce sprzedać, a i tak wie, że już na nich zarobił. Szukamy wtedy takich tematów indywidualnie z klientami.
Dobrym pomysłem może być też zmiana na rynek wtórny. Jest na nim dużo domów na sprzedaż i te ceny są inne, mniejsze, i możliwa staje się realizacja naszej potrzeby, jeśli ją mamy. To już nawet nie jest marzenie – to jest potrzeba. Jeśli szukamy domu, to najczęściej chcemy w tej przestrzeni wychować dzieci, powiększa nam się rodzina lub mamy taką potrzebę, by mieszkać w większym miejscu. Tutaj potrzebna jest zmiana pomysłu, koncepcji.

Czy na ten moment bardziej opłaca się kupować domy z rynku wtórnego niż budować i kupować od deweloperów?

Nie chciałabym mówić, że tak, w 100%. Tym bardziej, że te tematy od deweloperów są wciąż jeszcze jak najbardziej ok. To musi być jednak wszystko w zakresie naszego budżetu – zarówno w sytuacji, gdy jesteśmy gotówkowi, jak i wówczas, gdy jesteśmy kredytowi. Najpierw musimy sprawdzić finansowanie i to, na ile bank da nam teraz kredyt i w tym przedziale szukać nieruchomości. Czasem jest tak, że mamy klientów, którzy po prostu chcą coś kupić, wiedzą nawet co – jednak nie do końca sprawdzili, jakie mają możliwości. Podstawą jest być w swoim budżecie.

W związku z budżetem musimy jednak pamiętać o tym, że musimy uwzględnić nie tylko kupno domu, nawet jeśli jest od dewelopera, ale i w przypadku rynku wtórnego. Potem trzeba będzie albo odświeżyć to mieszkanie, albo w ogóle je urządzić. Te rzeczy też należy wziąć pod uwagę. 

Dokładnie, tutaj wchodzą dodatkowe koszty. Nawet wówczas, gdy kupujemy coś z rynku pierwotnego, to najczęściej jest to stan deweloperski. Musimy więc założyć jeszcze jakiś budżet na to, by wykończyć ten dom pod klucz. Polecałabym szukanie takich inwestycji, które są już zrobione pod klucz. W takiej sytuacji jesteśmy w stanie znaleźć takie miejsce, które jest gotowe, a cena jeszcze nie jest taka wygórowana. Jeśli zaś będziemy musieli sami to zrobić – musimy zmierzyć się z tym, że te materiały teraz nie są tanie.

Zdarza się, że ludzie kupują domy, a potem rezygnują, bo okazuje się, że nie stać ich na wykończenie? Bo koszty materiałów czy robocizny poszły strasznie w górę i ciężko jest znaleźć nawet ekipę?

Tak, zdarza się tak bardzo często, zwłaszcza teraz. Mamy takich klientów, którzy przed wzrostem cen np. rozpoczęli budowę na działce, którą kupili albo zaplanowali budowę i zaplanowany przez nich budżet nie starczy na zrealizowanie tej potrzeby. Oni często wracają do nas z taką możliwością odsprzedania tego, co już jest, aby wrócił do nich zainwestowany już budżet. Dokonują często zamiany na mieszkanie lub zamiany na coś mniejszego.

Wśród kupujących takie niewykończone domy cieszą się zainteresowaniem?

Tak, ale ten sam problem pojawia się także u nich. Bardzo chętnie odkupią takie domy, ale też liczą dodatkowo ten budżet na wykończenie domu. Przy wzroście cen bardzo ważna jest kalkulacja. Musimy sucho wyciągnąć liczby, budżet i to jest czynnikiem decydującym o zakupie lub szukaniu takiej nieruchomości.

Wzrost cen materiałów miał wpływ jedynie na nowe domy, czy też na te z rynku wtórnego?

Wzrost cen niewątpliwie miał wpływ na rynek pierwotny i stany deweloperskie. W naszym rejonie na razie wzrost cen nie ma wpływu na rynek wtórny, chociaż jak przyjmujemy nowe tematy i rozmawiamy z klientami na temat sprzedaży ich domów, to oni bardzo często mówią o tym, że przecież mamy wzrost inflacji. Nie chcą sprzedać tego domu za 1 000 000 zł, a chcą sprzedać za 1 500 000 zł. W związku z inflacją liczą na to, że jest to najlepszy czas na sprzedaż i chcą na tym jak najlepiej skorzystać także na rynku wtórnym. Idziemy jednak w takim kierunku, że tych
nieruchomości sprzedaje się coraz mniej. Mamy też mniej zapytań o nieruchomości na co dzień. Nasi klienci dowiadują się, że pójście w tym kierunku jest jednoznaczne z przybliżeniem się do rynku pierwotnego, gdzie sprzedaż jest delikatnie wolniejsza.

Wróćmy do kwestii materiałów budowlanych, które są obecnie bardzo drogie. Czy możemy liczyć na to, że te ceny w końcu zaczną spadać?

Nie jestem ekspertem w tym temacie, ale raczej nie liczyłabym na to. Jak już coś wzrosło, to raczej nie spadnie. Chyba, że będą jakieś okoliczności zewnętrzne, które spowodują, że te ceny zaczną spadać. Raczej jednak szłabym tutaj w kierunku dalszego wzrostu.

Czyli to, że trochę uspokoiło się na rynku nieruchomości, na razie w żaden sposób nie przełożyło się na to, żeby mówić o realnym obniżeniu cen… Nie poszło to w tę stronę?

Nie, nie idzie to w tę stronę. Na razie na rynku jeszcze wciąż się sprzedaje, choć były takie momenty jak wybuch wojny. Zatrzymało nam się wtedy na chwilkę zainteresowanie nieruchomościami i w pewnym momencie myślałam, że to będzie również kryzys w nieruchomościach. Teraz jednak wróciło to do normy. Ludzie dość szybko przyzwyczają się do zmian i nauczyliśmy się dość szybko reagować na te zmiany. Jak była pandemia i jak wybuchła, to zanim się ocknęliśmy, to minęło dużo czasu. W momencie zaś, gdy wybuchła wojna, to wszystko bardzo szybko wróciło do normy. Rynek nieruchomości również. Dalej jeździmy z klientami, szukamy nieruchomości i je sprzedajemy.
Pomimo tego, że te ceny są inne, to ten rynek na razie nie stanął.

Podobno jest też problem z samym dostarczaniem materiałów i tym, że samych materiałów brakuje. Czy klienci na to narzekają i biorą pod uwagę to, że trzeba przemyśleć sprawę budowy domu, bo nie wiadomo, czy materiałów nam nie zabraknie?

Na pewno tak. Osoby, które były bardziej poinformowane wcześniej, zabezpieczały sobie te materiały w lepszych cenach. Ale osoby, które w ogóle o tym nie wiedziały, teraz mierzą się z problemem niemożności dostania tych materiałów. To, że one są droższe, to jest jedno. Ale to, czy one w ogóle są, to jest inna kwestia. Nieciekawym czynnikiem jest to, czy teraz w ogóle jesteśmy w stanie się wybudować.

To jeszcze kilka słów o kosztach kredytu. Jest on związany ze wzrostem stóp procentowych. W związku z potrzebą otrzymania większej kwoty wraz z rosnącymi cenami materiałów, to może też podnieść koszt budowy tak pośrednio.

Tak, wzrosły kredyty. Tu ważne jest sprawdzenie swojej zdolności i tego, na ile nas stać, żeby cokolwiek kupić czy cokolwiek wybudować. Klienci często kupują grunt i chcą się na nim budować. Tu najczęściej następuje taka zmiana, że planowaliśmy bardzo duży dom 200 mkw. z dużą działką, w budżecie około 1 000 000 zł i nagle zmieniamy naszą potrzebę w związku z zaistniałą sytuacją. Możemy mieć mniejszy dom z mniejszą działką, w mniejszym budżecie. Takie koncepcje pojawiają się u naszych klientów.

Uczymy się elastyczności.

Tak. Uczymy się elastyczności, czyli zmiana jest zmienną. Najważniejsza umiejętność dzisiejszych czasów to jest umieć dostosować się do danej sytuacji.

Wy jako agenci nieruchomości podpowiadacie, jakie są możliwości. Wróćmy do początku naszej rozmowy i w ramach podsumowania podpowiedzmy, jakie są na to opcje. Jeśli widzimy, jak rosną koszty materiałów i samych nieruchomości, a do tego dochodzą jakieś inne dodatkowe czynniki, jakie są opcje dla tych osób, które mimo wszystko chciałyby wybudować swój dom? 

Dużo osób zgłasza się do nas na ogłoszenia, które mamy. Ważnym czynnikiem jest przeprowadzenie wywiadu z tą osobą: poznanie jej potrzeb, celu zakupu, wielkości budżetu. Zadając takie pytania otwarte, otwieramy jednocześnie świadomość tych klientów. Uświadamiają sobie, czy idą w dobrym kierunku, a jednocześnie rozwiewamy pewne wątpliwości. Pewne rzeczy mogą okazać się nierealne. Nie mówię, że mamy całkowicie zrezygnować z zakupu domu czy nieruchomości, tylko dostosujemy realia do naszych potrzeb. Mogę podpowiedzieć, że taką rzeczą jest zamiana naszej potrzeby na coś mniejszego, aby zmieścić się w naszym budżecie. Warto poszukać innych alternatyw, czyli np.
zamiana rynku pierwotnego na rynek wtórny. Jeśli ktoś planował kupić działkę i budować na niej  dom – można z tego zrezygnować na poczet poszukania czegoś już gotowego, z rynku pierwotnego w tym momencie. Wracamy do własnych potrzeb i analizy w tym celu, aby decyzja była dobra. Pomagamy w tym temacie.

Czy Wasi klienci często korzystają z tych Waszych rad? Słuchają się?

Tak. Praca pośrednika jest pracą na relacjach. Jeśli umiemy zrobić dobre relacje z klientem, nawet telefonicznie, to najczęściej później już podczas spotkania te relacje też idą w dobrym kierunku. Klienci nam ufają. Mam przykład klientów, którzy się do mnie zgłosili. Sprzedaliśmy im bardzo dużo działek, mają bardzo duży budżet. W połowie tego budżetu postanowili kupić dom. Spotkaliśmy się z tymi klientami pół roku temu, kiedy była jeszcze inna sytuacja, a teraz jest inna sytuacja. W trakcie nastąpiły różnego rodzaju zmiany. Klienci zgłaszający się do mnie chcieli albo kupić duży dom, albo go wybudować. Sami nie wiedzieli, czego chcą. W momencie jednak, kiedy nakierunkowałam ich na to, co w tym momencie jest najlepszym rozwiązaniem, to finalnie kupujemy dom z rynku wtórnego.
Oni ostatecznie zamienili rynek pierwotny na rynek wtórny i zmieścili się w budżecie. Udało się to zrobić. Warto jest więc posłuchać wskazówek, które dajemy jako pośrednicy. To może być dla nas dobrą decyzją.

I tym słowem będziemy kończyli. Mam nadzieję, że sytuacja na rynku jak najszybciej się poprawi – żeby ta dostępność do domów i do działek była większa.

Dokładnie tak. Myślę, że ta sytuacja się zmieni. Bądźmy optymistami i będzie dobrze. A jak nie, to się przystosujemy do tego, co będzie.

Elastyczność jest bardzo ważna.

Dokładnie.

Gdzie słuchać podcastu Freedom

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj. 

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania!