Pewny wybór 15: Dodatkowe opłaty podczas zakupu nieruchomości

Kiedy kupujemy nieruchomość największym wydatkiem jest oczywiście jej cena. To jednak nie wszystko. Cała obsługa transakcji i niezbędne formalności pociągają za sobą dodatkowe koszty.  Na jakie kwoty trzeba się zatem przygotować?

W dzisiejszym odcinku podcastu starszy specjalista ds. nieruchomości Ryszard Rybak opowie nam, z jakimi opłatami musimy się liczyć przy zakupie nieruchomości.

• O jakich opłatach, poza ceną nieruchomości, trzeba jeszcze pamiętać? 
• Jakiego rzędu są to kwoty? 
• Które z nich są stałe, a które zależą od ceny nieruchomości? 
• Gdzie wnosi się poszczególne opłaty?

Zapraszamy do wysłuchania rozmowy.

Ryszard Rybak cieszy się dużym zaufaniem. Posiada dwudziestoletnie doświadczenie w handlu. Energia i zaangażowanie w działaniach, pozwala mu na osiąganie zaplanowanych, jasno sprecyzowanych celów. Partnerskie i indywidualne podejście do każdego klienta, to jego priorytety w codziennych sytuacjach związanych z wykonywaną profesją.

Jeśli wolisz czytać zamiast słuchać, zapraszamy do transkrypcji odcinka

W rozmowie z Ryszardem Rybakiem, starszym specjalistą ds. nieruchomości Freedom z Częstochowy, poruszymy temat dodatkowych opłat, które czekają nas przy zakupie nieruchomości. Widzę ogłoszenie mieszkania na sprzedaż. Zaczynam liczyć pieniądze – stać mnie, ale wydam wszystko, co mam. Stać mnie na to mieszkanie, czy jednak nie? Ryszardzie, jak to wygląda? Jak się do tego zabrać?

Jeżeli znaleźliśmy swój wymarzony zakątek na ziemi, jakim jest mieszkanie czy dom, zawsze mamy dodatkowe koszty, których nie widać na pierwszy rzut oka. Każdą czynność musimy uwiarygodnić w postaci aktu notarialnego. Musimy udać się do notariusza, gdzie ponosimy opłaty stałe, tj. 2% podatku PCC od wartości nieruchomości. Jeżeli w zakupie posiłkujemy się kredytem hipotecznym, musimy liczyć się z opłatą stałą w wysokości 200 zł za wpis z hipoteki i 19 zł podatku za ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Ponosimy również pozostałe opłaty zmienne, które różnią się w zależności od kancelarii notarialnej. Mowa o wynagrodzeniu notariusza.

Taksa notarialna jest zmienna w zależności od nieruchomości i działań prawnych podjętych przy regulowaniu stanu prawnego. Mówimy tutaj czasem o kwotach indywidualnie ustalonych z klientem, bo w polskim prawie to kupujący ponosi koszty notarialne. Czasami może to być różnica nawet w wysokości 1000 zł przy zakupie mieszkania. Najniższa stawka przy wniosku wieczystoksięgowym wynosi 1,23 zł, maksymalna zaś 246 zł. Wypis od stron w kwocie od 1,23 zł 7,38 zł za stronę. Jeżeli kupujemy mieszkanie od dewelopera, ponosimy 8% podatku od mieszkania. Jeśli kupujemy zaś dom lub grunt, to płacimy już 23% podatku.

Są jeszcze jakieś koszty?

Nie, to byłoby już wszystko. Są jeszcze jednak koszty związane z wynagrodzeniem usług biura nieruchomości. To jest nieoceniona pomoc. Jeśli chodzi o nabywanie nieruchomości, to bardzo duże  znaczenie ma agent. Dobry agent może być nieocenionym wsparciem zarówno dla osób sprzedających, jak i kupujących mieszkanie. Proces pozyskiwania odpowiedniej nieruchomości bywa często długi i męczący. Trudno jest znaleźć odpowiednią ofertę. Potrzeba dobrej znajomości rynku, znajomości budżetu, który klient ma na zakup mieszkania oraz cen, tego, jak się kształtują. Tutaj właśnie pośrednik może wynegocjować odpowiednią cenę dla kupującego. To ma bardzo duże znaczenie. Czasami oferty są przeszacowane, a ceny wyssane z kosmosu. Cena realna zaś, transakcyjna, jest niższa o prawie 15 – 20%. Tutaj agent odgrywa ważną rolę. Tak samo jest w negocjowaniu. Metodą negocjacji będzie starał się uzyskać odpowiednią kwotę dla klienta kupującego.

Jakie mogą być koszty dodatkowe związane z nabyciem nieruchomości, wyłączając koszty wynagrodzenia agenta nieruchomości? Ile to może być mniej więcej? Od jakiej kwoty, do jakiej? 

To zależy od wartości nieruchomości. Jeżeli kupujemy mieszkanie za 200 000 zł, 2% podatku PCC to jest 6 000 zł, taksa notarialna to jest indywidualne wynagrodzenie i tu może być około 1 000 zł. Wpis do księgi wieczystej to jest koszt od 1 zł do 246 zł oraz odpis każdej strony to jest od 1,23 zł do 7 zł za stronę. Tutaj koszt zależy od aktu i od ilości stron.

Do tego dochodzą jeszcze koszty notariusza? 

Tak, dokładnie. Dodatkowo, jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt, musimy liczyć też koszt 200 zł za hipotekę i 19 zł ograniczonego prawa rzeczowego.

Na przykładzie zakupu mieszkania za 200 000 zł trzeba doliczyć jeszcze mniej więcej do 10 000 zł na te dodatkowe rzeczy? 

Dokładnie.

Stałe opłaty różnią się w zależności od ceny nieruchomości. To jest ruchome. Gdzie wnosi się takie opłaty? U notariusza, w banku, w urzędzie? 

Wszystkie opłaty ponosimy u notariusza. On odprowadza podatek do Urzędu Skarbowego, a my wychodzimy z podpisanym aktem i prawem własności mieszkania.

A czy agent nieruchomości pomoże znaleźć dobrego notariusza i rzeczoznawcę, który nie będzie najdroższy na rynku?

Oczywiście, że tak. Porządne biuro, porządny agent zna rynek i wie, które miejsce wskazać. Zna odpowiednią osobę, która przeprowadzi szybko, w miarę rozsądnej cenie i bezproblemowo transakcję oraz wyjaśni wszystko w razie wystąpienia jakichkolwiek problemów związanych z nieruchomością.

Jeżeli dochodzi do podpisania aktu notarialnego – czy agent też może podpowiadać? Czy współpraca z notariuszem bardziej odbywa się na linii notariusz – my, jako kupujący? Czy może w to też włączyć się agent?

Tak, może coś podpowiadać. Czasami notariusz żąda zaświadczenia o braku osób zameldowanych na tej nieruchomości. Agent weryfikuje, sprawdza stany prawne Agent nad wszystkim czuwa, a kupujący może sobie odpocząć. Kupujący tylko stawia się i podpisuje akt notarialny, a całą transakcję od A do Z nadzoruje agent. Agent zabezpiecza kupującego przy przekazaniu nieruchomości, przy protokole zdawczo – odbiorczym. Kupujący bezproblemowo nabywa nieruchomość.

Czy w akcie notarialnym również powinno się zawierać informację o wysokości usługi dla agenta? Czy to nie dotyczy nieruchomości?

Nie. Akt notarialny jest aktem notarialnym. Usługa pośrednictwa, doradztwa, jest indywidualnie ustalana z klientem. W przypadku, jeśli kupujący zyskuje przykładowo 15-20% na zakupie nieruchomości, to uważam, że wynagrodzenie agenta jest adekwatne do wykonanych przez niego zadań.

Rozliczenie z agentami nieruchomości mamy dopiero po podpisaniu aktu notarialnego?

Oczywiście po podpisaniu aktu notarialnego.

W jakich jeszcze kwestiach, jeśli chodzi o rzeczy formalne przy zakupie nieruchomości, jest mi w stanie pomóc pośrednik?

Zbadanie stanu prawnego nieruchomości, począwszy od księgi wieczystej – przeprowadzenie całego procesu, zapoznanie się z dokumentacją, przedstawienie za i przeciw argumentacji, sprawdzenie, co będzie w planach zabudowy w przyszłości. On to wszystko organizuje. Jeżeli ktoś zaciąga kredyt na zakup nieruchomości i do tego dochodzi wysoki fundusz remontowy, to w obecnych czasach jest trochę ciężko.

Czy takie rzeczy da się trochę negocjować? To chyba już zależy od właściciela całego budynku, prawda?

Tak. Dobry agent to wszystko weryfikuje. Tak samo jest przy zakupie działek. Teraz miasto wybuduje obwodnicę, a ktoś postawi dom. A za 10 lat miasto planuje przebudowę drogi, a dom będzie musiał zostać wyburzony.

Odnośnie dodatkowych kosztów – jeszcze zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego i sformalizowania całej transakcji – czy są jeszcze po drodze jakieś koszty, z którymi powinien liczyć się kupujący? 

Nie. Wszystkie koszty ponosi u notariusza. Po stronie sprzedającego jest przygotowanie dokumentów do sprzedaży. Kupujący ponosi koszty u notariusza, wychodzi z aktem i następuje określone w akcie przekazanie nieruchomości.

To jeszcze jedno pytanie związane z księgą wieczystą. Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt, to księga wieczysta musi być założona, żeby hipoteka była tam zapisana. Jeśli mieszkanie jest kupowane gotówkowo i nie ma księgi wieczystej, ale chcielibyśmy ją założyć – to czy to jest jakiś dodatkowy koszt dla nas? 

Tak, jest to dodatkowy koszt. Założenie księgi wieczystej to koszt 100 zł. Są mieszkania spółdzielcze, w których czasami nie jest wyodrębniona księga wieczysta. Przy zakupie mieszkania na kredyt, bank wymaga księgi wieczystej. Bank musi się zabezpieczyć. W sytuacji zakupu gotówkowego , to każdy kupujący ma prawo do założenia księgi. Wtedy już notariusz jednocześnie przy akcie składa wniosek do ksiąg.

Gdybyśmy mieli podsumować te dodatkowe koszty, z którymi musimy się liczyć… To nie jest tak, że widzimy cenę nieruchomości i tyle. Agent ją może dla nas wynegocjować i będzie jeszcze lepsza. Co może się składać na te dodatkowe koszty, które mogą się zebrać nawet na kilkanaście tysięcy?

Mówiąc o kosztach, mówimy też o prowizji w biurze nieruchomości. Do tego koszt aktu notarialnego, czyli 2% wartości nieruchomości plus opłaty około notarialne – tu należy doliczyć około 3 000 zł. Przy mieszkaniu za 200 000 zł łącznie zsumuje się nam 10 000 zł takich kosztów.

A czy agent nieruchomości może w naszym imieniu negocjować stawkę u notariusza? 

Może, ale też kupujący może wybrać sobie notariusza. Jeśli kupujący poprosi o wskazanie, to jak najbardziej wskazujemy. Każda osoba może zweryfikować tę stawkę na rynku, tak aby wybrać najkorzystniejszą. Czasami różnice są spore.

Gdzie słuchać podcastu Freedom?

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj. 

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania!