Pewny wybór 19: Jakie wpisy mogą nas zaskoczyć w księdze wieczystej?

Przy zakupie nieruchomości wiele osób przytłacza mnogość formalności oraz pułapek, w które można wpaść. Jakie dokumenty przejrzeć, gdzie i co sprawdzić, jakie wpisy  w księdze wieczystej mogą nas zaskoczyć i których z nich powinniśmy się obawiać? 

W dzisiejszym odcinku podcastu porozmawiamy z Katarzyną Adamek – specjalistą ds. finalizacji transakcji oddziału Freedom Nieruchomości w Częstochowie. Przeanalizujemy, którymi wpisami w KW powinniśmy się przejąć, a które nie muszą budzić naszych obaw.

• Czy agent nieruchomości wyjaśni wpisy zawarte w księdze wieczystej?
• Jakie informacje znajdują się w księdze? 
• Jakiego zapisu powinniśmy się obawiać?
• Co zrobić, gdy znajdziemy jakiś niepożądany wpis? Poszukać innej nieruchomości czy coś możemy zrobić, żeby wyjaśnić sprawę? 
• A co z zadłużonymi mieszkaniami? Czy takie mieszkanie można kupić?

Posłuchaj

Katarzyna Adamek – optymistyczna, empatyczna, otwarta i ambitna. Zawsze uśmiechnięta i pełna zapału do pracy, którym zaraża swoich kolegów. Kasia jest osobą, która jako pierwsza wysłuchuje czyichś problemów i jest szczęśliwa, jeżeli może udzielić emocjonalnego wsparcia i praktycznych porad. Studentka Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach na kierunku Gospodarka Przestrzenna, gdzie zgłębia swoją wiedzę na temat Nieruchomości. Jej mottem życiowym są słowa Mary Manin Morrissey:

„Nie czekaj, aż pojawi się coś dużego. Zacznij w tym miejscu, w którym się znajdujesz, z tym co masz, a zawsze dojdziesz do czegoś wspaniałego.”

Jeśli wolisz czytać zamiast słuchać – oto transkrypcja odcinka

Przy zakupie nieruchomości wiele osób przytłacza ilość formalności oraz pułapek, w które można wpaść. W rozmowie z Katarzyną Adamek, specjalistką ds. finalizacji z oddziału Freedom Nieruchomości w Częstochowie przeanalizujemy, którymi wpisami powinniśmy się przejąć, a które nie muszą budzić naszych obaw.

Kasiu, chciałabym kupić mieszkanie, ale boję się, że sama nie dam rady z tymi wszystkimi dokumentami. Jest tego sporo. Agent nieruchomości wyjaśnia wpisy zawarte w księdze wieczystej?

Tak, oczywiście. Dobry agent nieruchomości powinien wiedzie, czym jest księga wieczysta. To powinna być dla niego swego rodzaju biblia. Ale może na początku wytłumaczmy, czym tak w ogóle jest księga wieczysta. Obrazowo mówiąc, to jest dowód osobisty naszej nieruchomości. Dowód osobisty jednak w rozumieniu osoby nieletniej. W Polsce bowiem nie mamy takiego prawa, które reguluje, że każda nieruchomość musi mieć założoną księgę wieczystą.

Nie musi mieć?

Nie. Są takie nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej. Są to np. grunty z ziem odzyskanych, np. poniemieckie. Właściciele mają akt nabycia na podstawie aktu własności ziemi. To są grunty z lat 70 – 80 -tych . Często zdarza się tak, że osoby, które mają te akty własności ziemi, nie posiadają dla swoich nieruchomości księgi wieczystej. Można to jednak na spokojnie założyć. Notariusz mówi, jakie to są dokumenty – z powodzeniem można uregulować stan prawny.

Drugim przypadkiem, w którym nie mamy księgi wieczystej, są spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Tam często nie mamy jeszcze ksiąg wieczystych. Mamy w Polsce takie prawo, że możemy przekształcić to spółdzielcze własnosnościowe prawo do lokalu w prawo własności – i tak to też jest preferowane przez wielu użytkowników spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli jednak chcemy założyć taką księgę, przede wszystkim musimy sprawdzić czy grunt, na którym stoi cały budynek, w którym znajduje się nasz lokal, ma uregulowaną sytuację prawną. Czyli, czy należy konkretnie do spółdzielni mieszkaniowej, czy jest np. w użytkowaniu wieczystym, czy jest jego własnością.

Czy agenci mogą nam pomóc w ogarnięciu tych wszystkich rzeczy – w każdym z tych przypadków, kiedy nie mamy księgi wieczystej?

Tak, oczywiście, że tak. Dobry agent nieruchomości powinien traktować księgę wieczystą jak swoją biblię. To jest tak naprawdę jeden z najważniejszych dokumentów dla nas, jeśli przyjmujemy nieruchomość w swoje zasoby.

Czemu ta księga jest taka ważna? Co takiego jest w tym dokumencie, że powinniśmy wiedzieć, co w nim jest?

Porównałabym to do dowodu osobistego. W dowodzie osobistym mamy najważniejsze rzeczy:
PESEL, numer dowodu, imię, nazwisko, imiona rodziców. Tak samo w księdze wieczystej. Księga wieczysta dzieli się na 4 działy, a tak naprawdę 5 działów, ponieważ 1 dział jest podzielony na dwa. W 1 dziale “O” jest oznaczenie nieruchomości. Jest tam zaznaczona nieruchomość, której konkretnie ta księga wieczysta dotyczy. Tu będziemy mieli zapisany adres, numer ewidencyjny, powierzchnię, wykaz budynków, które znajdują się na tym gruncie. To wszystko będzie tam zapisane. Kolejną, drugą połówką 1 działu, jest 1 dział SP. Jest on związany z wpisami praw związanych z własnością. Tu znajdziemy udział w częściach wspólnych w całej nieruchomości, jeśli księga dotyczy lokalu
mieszkalnego. Kolejny z działów, dział 2 – tu zapisani będą właściciele albo użytkownicy wieczyści naszej nieruchomości. Mamy styczność nie tylko z jednym prawem, z prawem własności, ponieważ mamy w Polsce różne prawa do użytkowania nieruchomości. Kolejny, 3 dział, to jest dział prawa, roszczenia i ograniczenia. To jest dla nas bardzo ważny dział, ponieważ tu będą zapisane wszystkie tzw. “babole” naszej nieruchomości. Tu będzie zapisana służebność gruntowa czy osobista, tu będą zapisane prawa, roszczenia. Na tym dziale powinniśmy się skupić. I kolejny, ostatni dział – dział związany z kasą, hipoteka. To właśnie tu zapisane będą wszystkie zadłużenia, wszystkie ciężary finansowe, które leżą na naszej nieruchomości.

Podobno można kupić mieszkanie z lokatorem. Gdzie szukać informacji o tym? Jak to działa? Jak w ogóle możemy kupić mieszkanie z człowiekiem?

Zdarzają się takie sytuacje. Właśnie tu powinniśmy zwrócić uwagę na dział 3. Jeśli w dziale 3 będzie zapisana służebnosć osobista i będzie zapisane tam imię i nazwisko całkowicie innej osoby niż ta, która jest właścicielem, to raczej mamy do czynienia ze służebnością osobistą.

Co możemy wtedy z tym zrobić?

Wtedy tak naprawdę jedynym wyjściem jest poproszenie osoby, która została obdarowana tą służebnością osobistą, o zrzeczenie się jej. W Polsce nie mamy takiego prawa, które może odebrać służebność osobistą. Tylko osoba obdarowana może ją znieść z tej nieruchomości. Jest też tak, że tą służebnością osobistą zazwyczaj obdarowane są osoby starsze. Często zdarza się tak, że rodzice darując swoim dzieciom jakąś nieruchomość chcą mieć to zapewnienie, że do końca życia mogą tam mieszkać. Wpisują więc tę służebność osobistą. Często zdarza się tak, że jeśli dostajemy nieruchomość do sprzedaży, ta służebność osobista jeszcze jest wpisana, a np. osoba, której ta służebność dotyczy, już nie żyje. Wtedy mamy bardzo łatwą sytuację, ponieważ bierzemy tylko akt zgonu, dajemy notariuszowi i on tę służebność na podstawie tego dokumentu wykreśla.

Powiedziałaś o księdze wieczystej, że to jest taka biblia i powinno się w tym dokumencie znajdować wszystko, co dotyczy naszej nieruchomości. A kto powinien o to zadbać, by znajdowały się tam te wszystkie informacje? Powiedzmy, że któryś właściciel z kolei postanowił przeorganizować sobie to mieszkanie, ściany są poprzesuwane i powierzchnia finalnie nie zgadza się z tą, która jest w księdze wieczystej. Jak dopilnować tego, żeby tam się to  wszystko znalazło?

Często jest tak, że nie zgadza nam się np. powierzchnia gruntu. To często wynika z tego faktu, że informacje w księgach wieczystych nie są tożsame z ewidencją gruntów i budynków. To jest czasami nawet niedopatrzenie urzędów i sądów. Mieliśmy taką sytuację, że sprzedawaliśmy mieszkanie. Mamy taką zasadę, że zawsze przed sprzedażą obserwujemy księgę i to, co się z nią dzieje. Może tam wejść nowy wpis, może pojawić się jakaś wzmianka, która może nam utrudnić sprzedaż tej nieruchomości. Sprawdzaliśmy księgę przed aktem przeniesienia własności i nic tam nie było. Rano, po sprawdzeniu księgi wieczystej, dzwoni do nas notariusz i mówi, że nie wie, co się stało, ale w
księdze pojawiła się wzmianka, że jest zakaz zbycia nieruchomości. Co ciekawe – okazało się później, że to jest pomyłka sądu. Sąd pomylił się w numerze księgi, zmienił jedną liczbę i zablokował nam całą transakcję. Musieliśmy to wyprostować.

A co zrobić, kiedy znajdziemy jakiś niepożądany wpis? Poszukać innej nieruchomości? Czy coś możemy zrobić, żeby wyjaśnić tę sprawę i ją wyprostować? Tak, by ostatecznie zdobyć tę nieruchomość, która nam się tak bardzo spodobała?

Wychodzę z założenia, że zawsze warto rozmawiać, zawsze warto działać i próbować. Nieruchomość nie jest plecakiem, który kupujemy i możemy za miesiąc go wymienić, bo nam się po prostu nie  podoba. Czasami nieruchomość jest naszą życiową inwestycją. Ładujemy tam wszystkie nasze oszczędności i nie możemy go wymienić. Jeśli już trafimy na tę naszą złotą perełkę i chcemy ją kupić, to róbmy wszystko, żeby doprowadzić do tej transakcji.

Czyli jesteśmy za tym, żeby walczyć i te wszystkie niepożądane wpisy, które znajdują się w księdze wieczystej, po prostu prostować?

Tak. Jeśli mamy jakiś problem – znajdźmy sobie dobrego agenta nieruchomości, który jest osobą kompetentną i który po prostu ma wiedzę. Pójdźmy do niego i zapytajmy, czy może nam pomóc w tym temacie. Na pewno okaże się, że dobry agent nieruchomości znajdzie rozwiązanie, abyśmy mogli zakupić tę nieruchomość. Mieliśmy ostatnio taką sytuację, że przyszedł do nas pan, który chciał zakupić dom. Na tej nieruchomości ciążyła hipoteka z lat 60 – tych. Wysyłali go z banku do banku, nie wiedząc, co mają robić. Przyszli do nas, a my zaczęliśmy działać i dzwonić, żeby odblokowali tę hipotekę. Można ją było spłacić i finalnie wykreślili ją z księgi wieczystej. Udało nam się to i teraz
nowy właściciel jest zadowolony i mieszka w swoim nowym, wymarzonym domu.

To jest bardzo ważny dokument i możemy znaleźć w nim bardzo dużo informacji. Czy to nie jest jednak tak, że czasami lepiej jest nie wiedzieć? Może więc takie nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej – czy one są łatwiejsze w sprzedaży, w kupnie, w transakcjach? Czy to nie ma znaczenia? 

Na pewno są bardziej obarczone ryzykiem. Jeśli mamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to wtedy prosimy konkretnie o dokumenty ze spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli na tej nieruchomości  będą jakieś zadłużenia, przykładowo czynszowe, wtedy spółdzielnia nas o tym poinformuje. Jeśli będzie jakiś dokument odnośnie jakiegoś prawa, które ciąży na tej nieruchomości, spółdzielnia też powinna nas o tym poinformować. Ale jeśli chcemy zakupić na kredyt hipoteczny spółdzielcze prawo własnościowe, musimy obligatoryjnie złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej. Wtedy też musimy sprawdzić, czy w ogóle do takiego lokalu możemy założyć księgę wieczystą.

Czy to jest możliwe, żeby była jakaś nieruchomość i nie było wiadomo, czy ona ma księgę? Czy to jest możliwe, że kiedyś była założona, a później się gdzieś zawieruszyła? 

Nie. Nawet jeżeli mamy taką informację, że możliwe, że kiedyś była gdzieś księga i mamy właściciela, to prosimy go, aby udał się do odpowiedniego sądu do wydziału ksiąg wieczystych i poprosił o wydanie dla niego numeru księgi wieczystej dla tej nieruchomości. Tylko i wyłącznie właściciel może pójść do sądu i wybrać taki numer.

Czy w takim razie agenci mają jakieś pełnomocnictwo, kiedy zajmują się tymi sprawami? Żeby móc to popsrawdzać?

Raczej prosimy właścicieli o to, żeby szli osobiście do sądu. Sąd jako instytucja państwowa nie może udzielać informacji osobom trzecim. Jeżeli właściciel ma takie życzenie, agent może iść z nim osobiście i pokierować go przez ten proces, by pomóc mu w znalezieniu numeru jego księgi wieczystej.

Jeśli zaś my, jako właściciele znajdziemy, to wtedy agent bardzo dobrze się w tych informacjach odnajduje i potrafi nam powiedzieć o co chodzi w tym, co widzimy na papierze. 

Dobry agent nieruchomości – oczywiście, że tak.

Dobry agent – trzeba to podkreślić. To faktycznie jest ważne. A co z zadłużonymi mieszkaniami? Czy takie mieszkania można kupić?

Tak, oczywiście. Tak naprawdę w dzisiejszych czasach hipoteka jest dla nas najmniejszym kłopotem. Osoba, na której ciąży ta hipoteka, zgłasza się do swojego odpowiedniego banku i wyciąga  zaświadczenie z rachunkiem technicznym, na który może spłacić to zadłużenie oraz zezwolenie, że może całkowicie spłacić to zadłużenie, aby sprzedać tę nieruchomość. Potem podczas aktu przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela, kwotę za zakup tej nieruchomości, rozgranicza się na 2 rachunki. Najpierw na rachunek bankowy, żeby spłacić tę hipotekę i ją wykreślić. Drugą transzę już na rachunek bankowy sprzedającego.

Słowem podsumowania, bez wchodzenia w szczegóły: czym jest księga wieczysta i dlaczego jest ona ważna? Dlaczego my, jako właściciele naszej nieruchomości, powinniśmy wiedzieć, co się w tej księdze znajduje?

Księga wieczysta jest dla nas bardzo istotnym dokumentem, ponieważ dla nas jako agentów nieruchomości, jest to swego rodzaju biblia, która obrazuje nam wszystkie prawa znajdujące się na tej nieruchomości. To jest też tak naprawdę dowód osobisty naszej nieruchomości – tam jest zapisane wszystko.

A dlaczego dla nas, jako dla właścicieli, to powinno być ważne?

Dla właścicieli jest to tak naprawdę potwierdzenie własności naszej nieruchomości.

Gdzie słuchać podcastów Freedom

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj. 

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania!