Pewny wybór 20: O co warto zapytać podczas oglądania nieruchomości?

Kiedy szukamy nieruchomości do kupienia liczy się nie tylko pierwsze wrażenie. Tym bardziej, że wielu sprzedających wie, jak przygotować mieszkanie do prezentacji.  A wersja demo nie zawsze okazuje się prawdziwa. O co zapytać sprzedającego lub agenta podczas oglądania nieruchomości?

W dzisiejszym odcinku rozmowa z Michałem Jeziorskim – dyrektorem oddziału Freedom Nieruchomości w Piasecznie. Dowiemy się z niej m.in:

• Czy mieszkania sprzedawane są z pełnym wyposażeniem, bez niego, a może z częścią?
• Czy te kwestie również można negocjować?
• Czy takie negocjacje można przeprowadzić samodzielnie, czy lepiej poprosić o pomoc agenta?

Posłuchaj

Michał Jeziorski – od kilkunastu lat działa w branży budowlanej. Z rynkiem nieruchomości związany od 2009 roku. Od tamtej pory bierze czynny udział w wielu projektach jako osoba odpowiedzialna za prowadzenie sprzedaży.

Z Michałem Jeziorskim porozmawiamy o tym, na co trzeba zwrócić uwagę podczas oglądania nieruchomości.

Wchodzę do mieszkania, podoba mi się. Jest ładnie pomalowane, wpada dużo światła, meble zachwyciły mnie od pierwszej chwili. Cena wydaje mi się całkiem przystępna. W mojej głowie już pojawia się myśl, że chciałabym to mieszkanie kupić. Czy jest to takie proste? Czy są jednak kwestie, o które dobrze zapytać przed podjęciem decyzji o zakupie?

Zdecydowanie to nie jest takie proste. Mieszkanie wiąże się też z różnego rodzaju obowiązkami, m.in. co miesiąc trzeba pokrywać koszt czynszu. Przed zakupem nie warto kierować się samymi emocjami, a poznać trochę więcej parametrów dotyczących tego mieszkania, żebyśmy mieli świadomość, ile później będzie kosztowało nas jego utrzymanie. To jest jedna z podstawowych informacji, którą powinniśmy otrzymać od sprzedającego lub od pośrednika, który zajmuje się sprzedażą takiego mieszkania.

Dodatkowym, bardzo istotnym elementem, jest zapytanie właściciela lub pośrednika o księgę wieczystą. Chodzi o to, czy nie występują jakiekolwiek zadłużenia lub obciążenia hipoteczne na księdze wieczystej. Warto też, żebyśmy sami to sprawdzili lub poprosili kogoś o pomoc. W księdze wieczystej mogą pojawić się różnego rodzaju wpisy, pewnego rodzaju roszczenia – nie mówię już tylko o samym kredycie hipotecznym. Zapisy te mogą spowodować, że zakup tej nieruchomości będzie dla nas potem problemem. 

Mowa np. o jakimś lokatorze, który ma służebność tego mieszkania?

Może tak być. Miałem też sytuację u siebie w oddziale, że w trakcie sprzedaży domu pojawiło się roszczenie, wpis byłego męża kobiety, która sprzedawała ten dom. To już w pewien sposób uniemożliwiało dalszą transakcję. Niemniej jednak to, co powiedziałaś, jest szczególnie istotne, bo są takie sytuacje, że ktoś na kogoś przepisuje mieszkanie lub daruje komuś mieszkanie, jednocześnie wpisując siebie na tzw. służebność. Ta osoba może w każdej chwili przyjść do tego mieszkania i zamieszkać razem z tobą.

To będzie problemem. Wspomniałeś też o parametrach. Na jakie parametry powinniśmy zwrócić uwagę? 

Przede wszystkim powinniśmy wziąć pod uwagę zbiór wszystkich kosztów, jakie się pojawiają. Powinniśmy też zdawać sobie sprawę z tego, czy w najbliższym czasie te koszty się nie zmienią. Może być tak, że na danym osiedlu planowana jest jakaś inwestycja i za chwilę element składowy czynszu, czyli fundusz remontowy, może ulec zmianie. Kupujemy mieszkanie i wydaje nam się, że będziemy płacić np. 500 zł czynszu, a za pół roku ten czynsz będzie wynosił nie 500, a 700 zł. Wszystko ze względu na to, że już wcześniej były planowane inwestycje i zostały podjęte uchwały. Na moment zakupu możemy tego nie wiedzieć. Jeśli tego nie sprawdzimy, to może nas spotkać tego typu niespodzianka. 

Jest jakaś reguła – mieszkania są sprzedawane z pełnym wyposażeniem? Bez niego? Z częścią? Jak to wygląda? Czy to są kwestie, które można negocjować? 

Ogólnie co do zasady – kupując nieruchomość, kupujemy nieruchomość. W przypadku rynku wtórnego, gdy w mieszkaniu pojawiają się zabudowy trwałe typu szafy wnękowe lub kuchnie wykonane na zamówienie, są to elementy na stałe związane z nieruchomością. Wówczas kupując takie mieszkanie, powinniśmy otrzymać je razem z tym wyposażeniem, które jest wmontowane na stałe. Nie ma takiej możliwości, że kupisz mieszkanie, a potem, po odbiorze kluczy okazuje się, że ktoś zdemontował wannę lub umywalkę. Słyszałem o takich sytuacjach od swoich klientów. Trzeba zdawać sobie z tego sprawę, że są to działania nieuczciwe.

Bardzo dobrze przed samą transakcją sporządzić ze sprzedającymi protokół, w którym dokładnie będzie opisane wszystko, co zostaje w mieszkaniu, a co zostaje zabrane. Co do zasady – sprzedający nie mają obowiązku zostawiać wszystkich mebli. Nie muszą ci zostawiać stołu, komody – to są rzeczy, które ustalacie między sobą. To, co jednak jest umówione, jest wyłącznie słowem mówionym. Przestrzegam też swoich agentów w oddziale w Piasecznie, by za każdym razem, mimo że strony się na coś umówiły i są zgodne, to żeby jednak spisać taki protokół. To zapobiegnie później różnego rodzaju niedomówieniom niepotrzebnym przy finalizacji transakcji.

W związku z negocjacjami i ustalaniem, co powinno zostać w mieszkaniu – czy powinniśmy robić to sami, czy lepiej skorzystać z pomocy agenta nieruchomości?

Rolą agenta nieruchomości nie jest tylko znalezienie lub sprzedaż mieszkania. Trzeba to powiedzieć głośno, ponieważ mnóstwo ludzi uważa, że pośrednik jest tylko taką osobą, która albo pomoże mi znaleźć mieszkanie, albo wystawi je na sprzedaż. To jest bardzo mylne. Przyjmujemy, że to jest mniej więcej około 50% zakresu pracy pośrednika. Rolą pośrednika jest zabezpieczenie tej transakcji i doprowadzenie jej do samego końca w taki sposób, żeby wszystkie strony były zadowolone i żeby nie było żadnych niespodzianek po drodze. Oczywiście, można zrobić to samemu – tak samo, jak samemu można pomalować ściany w domu.

Jak ktoś potrafi, ma do tego pewnego rodzaju predyspozycje i jest skrupulatny, może to zrobić samodzielnie. Pośrednik nie tylko przygotuje dla ciebie listę ze szczegółowym opisaniem tych elementów, które mają zostać w mieszkaniu, ale dopilnuje również innych rzeczy, które przy poprowadzeniu transakcji mają dosyć duże znaczenie. Dodatkowo przede wszystkim ma zabezpieczyć taką sytuację , że po transakcji nie będzie żadnych roszczeń między stronami – że ktoś poczuje się wprowadzony w błąd lub żeby nie było jakiś niedomówień powodujących, że ktoś poczuł się oszukany. Krótko odpowiadając na twoje pytanie – możemy sami zrobić taką listę, ale jeśli mamy pośrednika, to powinniśmy od niego wymagać tego typu działań. On jest odpowiedzialny m.in. za to, żeby transakcja przebiegła prawidłowo i bezstresowo dla obu stron.

Czy przy zakupie nieruchomości, osoby zainteresowane zakupem, często pytają o to, czy mieszkanie należy do wspólnoty, czy do spółdzielni? Czy ludzie w ogóle mają świadomość tego, że to jest ważne? 

Zauważyłem, że osoby starsze zwracają na to uwagę i o to pytają. Mają widocznie większe doświadczenie. Osoby młode bardziej patrzą pod kątem lokalizacji mieszkania, czy mają dobry dojazd i czy mieszkanie im się podoba. Na takie rzeczy zwracają mniejszą uwagę, niemniej jednak niemal zawsze pojawia się pytanie o wysokość czynszu.

Wiele jest też takich spraw, o których kupujący mieszkanie mógłby nie pomyśleć. Po zakupie mieszkania mogą żałować niektórych decyzji – myślę, że takie rzeczy się zdarzają. Czy dobry agent pomógłby mi lepiej wybrać? 

Myślę, że wiele osób miało sytuację, o jakiej przed chwilą wspomniałaś. Weszli do mieszkania, spodobało im się, cena była ok. Potem kupili to mieszkanie i żałują tego. Takie sytuacje na pewno mają miejsce. Klient, który przychodzi od danego bloku, niekoniecznie musi dobrze znać inwestycję. Jeżeli posiłkuje się agentem, to agent zna nieruchomości, które są na rynku. On może wiele rzeczy ci podpowiedzieć, doradzić. Wie, że w danym bloku podoba ci się lokalizacja, jesteś zakochana w tym mieszkaniu, ale wie też, że tam był jakiś problem z deweloperem, który nie do końca rzetelnie postawił ten budynek i np. słychać wszystkie odgłosy między mieszkaniami.

Ty możesz tego nie wiedzieć, wchodząc w ciągu dnia i oglądając to mieszkanie, ale po transakcji odbierasz klucze i zaczynasz pewne rzeczy zauważać. Agent prawdopodobnie będzie miał takie informacje, które mógłby ci przekazać, a które spowodowałyby, że twoja decyzja zakupowa będzie bardziej świadoma. Tak samo agent powinien bardzo dobrze poznać twoje potrzeby związane nie tylko z metrażem mieszkania, ale powinien wiedzieć gdzie pracujesz, gdzie toczy się całe twoje życie, gdzie twoje dzieci chodzą do szkoły. Jeszcze do niedawna decyzje zakupowe podejmowane były przez klientów bardzo na gorąco. Bardzo łatwo było dostać niskooprocentowany kredyt mieszkaniowy, przez co ludzie bardzo chętnie brali te kredyty, ale bardzo często w dużych miastach musieli bardzo szybko podejmować decyzję o zakupie. To była pozycja korzystniejsza dla sprzedającego.

Kupujący wiedząc o tym, musieli podejmować decyzję naprawdę szybko. Teraz rolą agenta jest delikatnie schłodzić emocje, które pojawiają się przy zakupie nieruchomości, mieszkania. Agent, który jest dobrym agentem, angażuje się nie tylko w to, żeby sprzedać jakiekolwiek mieszkanie, ale angażuje się w taki sposób, żeby swojemu klientowi sprzedać dobre mieszkanie. Tak, że kupujący będzie zadowolony. Agent będzie wyłapywał mnóstwo niuansów, o których ty przy dużych emocjach możesz nie pomyśleć. Mowa o tym, czy twoje dziecko będzie miało blisko do przedszkola czy szkoły, czy będzie wygodny dojazd, ile czasu będziesz potrzebowała na to, żeby dotrzeć do pracy. Wiem, że to może się wydawać nieco absurdalne, bo raczej każdy, kto szuka mieszkania, szuka w tym obrębie, w którym funkcjonuje jego życie. Praktyka pokazuje jednak, że nie zawsze tak jest. Dobre mieszkania szybko znikają. Ludzie szukając coraz szerzej, nie zwracają uwagi na to, jak dalej będą funkcjonować w tym mieszkaniu.  Agent powinien też zweryfikować coś, czego klienci indywidualni sami często nie robią. Powinien wiedzieć, jakie są plany administracji, czy jest na osiedlu planowana jakaś inwestycja, która może spowodować, że twoja klatka czy winda będzie wyłączona przez pół roku np. z racji remontu. To nie byłoby wskazane w przypadku zakupu mieszkania przez rodzinę, która spodziewa się dziecka.

Agent powinien znać też okolicę, w której kupujesz dane mieszkanie i wiedzieć, czy tam są planowane sąsiednie inwestycje i za jakiś czas za oknem nie będą jeździły buldożery, bo zostało już wydane pozwolenie na budowę. Jest bardzo dużo takich rzeczy, które dobry agent nieruchomości powinien sprawdzić, a klient indywidualny często to zaniedbuje. Prosta sytuacja – chodzi o zweryfikowanie stanu technicznego budynku. Jeśli z budynkiem dzieje się coś niedobrego, to potem wszyscy mieszkańcy będą ponosić tego koszty. Jest bardzo dużo elementów, na które można się “nadziać”. Osoba, która kupuje mieszkanie pierwszy lub drugi raz w życiu, może nie znać tych wszystkich pułapek, które potencjalnie na nią czyhają. Agent powinien znać te różnego rodzaju pułapki i niebezpieczeństwa. Powinien to wszystko zweryfikować, przedstawić klientowi. Dopiero po dokładnym zbadaniu takiej nieruchomości, klient powinien podejmować świadomą, pewną decyzję o zakupie lub rezygnacji.

Na co najczęściej nie zwracamy uwagi, a na co może zwrócić ją agent, kiedy po prostu wchodzimy do nieruchomości? Gdzie tutaj czyhają na nas te pułapki?

Te aspekty moim zdaniem dotyczą dwóch spraw. Pierwszym są aspekty prawne związane z nieruchomością, które agent lub my powinniśmy dobrze zbadać. Drugie to aspekty bardziej techniczne, czyli zweryfikowanie, czy nie ma “trupów w szafie” w mieszkaniu. To może być świeżo odmalowana ściana, bo gdzieś mógł się pojawić jakiś zaciek. To może być pracująca w zastanawiający sposób podłoga. To mogą być świeżo ukryte defekty związane z zalaniem tego mieszkania. Wprawne oko agenta dostrzeże te problemy techniczne, które mogą się pojawić w tym mieszkaniu. Laik może ich nie zauważyć, szczególnie jeśli one są dobrze zakamuflowane. To jest bardzo istotny element, niemniej jednak aspekt prawny jest równie ważny. Bardzo ważnym elementem jest także to, by dowiedzieć się, kto jest naszym sąsiadem. Nie myślimy o tym często wchodząc do mieszkania. Szkoląc ludzi u siebie w oddziale i chodząc z nimi na spotkania pozyskowe, jednym z podstawowych pytań, które zadaję klientowi, który chce sprzedać mieszkanie, jest: kim są sąsiedzi? To jest bardzo istotne z tego powodu, że ulokowanie młodej osoby lubiącej imprezować obok emeryta, nie jest dobrym pomysłem. Oczywiście decyzja zawsze należy na końcu do osoby, która kupuje. Staram się jednak dowiedzieć, kim są sąsiedzi, żeby móc te informacje przekazać klientom kupującym, żeby oni mogli lepiej podjąć swoją decyzję. 

Słowem podsumowania – jak agent może pomóc, kiedy wchodzimy do nieruchomości? Na co wy zwracacie uwagę, a co najczęściej umyka potencjalnym kupującym?

My wchodząc do nieruchomości przede wszystkim szukamy wszelkiego rodzaju wad. To jest u nas nawykowe, ponieważ musimy poznać wszystkie minusy danego mieszkania i musimy być świadomi tego, co sprzedajemy. My nie możemy sprzedać klientowi “kota w worku”. Musimy wiedzieć, na co namawiamy danego klienta. Nasza etyka zawodowa wymaga od nas tego, żebyśmy klienta poinformowali też o różnego rodzaju zagrożeniach i problemach danego mieszkania. Wówczas klient może w sposób świadomy podjąć decyzję zakupową, np. rozmawiając z klientem sprzedającym i proponując mu nieco niższą cenę za to mieszkanie. My zaś jesteśmy w stanie pomóc klientowi kupującemu w przygotowaniu kalkulacji, ile kosztowałoby przeprowadzenie drobnych napraw tego mieszkania, żeby ono było takie jak powinno być w momencie jego przekazania.

Jeśli wejdziemy do mieszkania i ono nam się bardzo spodoba – pamiętajmy, że to są emocje. Warto doprecyzować jeszcze parę istotnych rzeczy, jakimi jest np. wyposażenie. Wchodzisz do mieszkania, wszystko ci się podoba, chcesz je kupić. Dopytaj więc, czy cena tego mieszkania obejmuje również meble. Co do zasady – kupujesz samą nieruchomość. Część osób sprzedaje swoją nieruchomość razem z pełnym wyposażeniem, a część sprzedających chce zabrać ze sobą m.in. meble. Warto jest zapytać również, czy mieszkanie nie ma żadnych obciążeń dodatkowych – nie tylko hipoteka, ale mogą to być różnego rodzaju roszczenia. Trzeba dobrze zbadać księgę wieczystą przed wpłaceniem zadatku. Potem może to się wiązać z różnego rodzaju problemami, nieprzyjemnościami i rozczarowaniami. Dobrze jest też ustalić stan techniczny budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Mieszkanie może ci się podobać, może być wszystko ok, ale jeśli stan budynku nie jest zbyt dobry, to może mieć potem różne konsekwencje. Albo będziesz mieszkała w budynku, w którym będzie trwał remont, albo na pewno będziesz musiała zapłacić dużą kwotę czynszu, ponieważ będzie tam znajdował się pokaźny fundusz remontowy.

Ważne jest też ustalenie, jaki jest stan prawny nieruchomości – czy jest to odrębna własność, czy jest to mieszkanie spółdzielcze własnościowe, czy jakakolwiek inna forma własności. Dobrze jest też zbadać, jak to mieszkanie zostało nabyte. Nabycie nieruchomości może odbyć się poprzez transakcję kupna, ale może odbyć się też poprzez spadek. Jeżeli jest to spadek – trzeba zbadać, czy wszystkie sprawy z nim związane zostały uregulowane. Ktoś może występować o zachowek – jeśli jeden rodzic przepisał mieszkanie tylko na jedno dziecko, a jest rodzeństwo – to te osoby mogą później wystąpić o tzw. zachowek i mogą wejść na to mieszkanie z roszczeniem. To są rzeczy, o których nie myślimy, wchodząc do mieszkania, które nam się podoba. Ustalenie tych elementów jest bardzo istotne. W ten sposób jesteśmy świadomi tego, co kupujemy i jesteśmy też świadomi wszelkich potencjalnych ryzyk. Jesteśmy też w stanie tych ryzyk uniknąć.

Kolejny raz przekonujemy się o tym, że współpraca z agentami nieruchomości może nam bardzo ułatwić, a wielu problemów przez to możemy uniknąć.

Tak, ale pod warunkiem, że mamy dobrego agenta.

Tylko tacy są we Freedom.

Mam nadzieję.

 Gdzie słuchać podcastów Freedom

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj. 

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania!