Pewny wybór 27. Czy czeka nas wzrost cen nieruchomości?

Rosnące ceny materiałów budowlanych, zmiany prawne, zapotrzebowanie rynku – to tylko kilka czynników, które w ostatnich latach wpłynęły na mocny wzrost cen nieruchomości. Czy ta tendencja będzie się utrzymywać? Czy może się okazać, że ceny mieszkań i domów zaczną być po prostu zbyt wysokie, aby zwykli Polacy mogli pozwolić sobie na ich zakup?

Na ten temat rozmawiamy z Michałem Grzeląską, dyrektorem oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa. Sprawdzamy, jak trzyma się rynek mieszkaniowy w Polsce.

Z tej rozmowy dowiesz się m.in.:

• Jakie są prognozy dotyczące rynku nieruchomości na rok 2023?
• Jakie czynniki wpływają na ceny nieruchomości?
• Jakie jest standardowy czas sprzedaży mieszkania?
• Czy jest szansa na spadek cen nieruchomości w najbliższym czasie?

Posłuchaj!

Michał Grzeląska
Dyrektor Oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa. Od kilku lat związany branżą nieruchomości, początkowo jako jej obserwator, potem inwestor, a dziś w końcu na właściwym miejscu – dyrektor własnego biura. Człowiek o otwartym umyśle, dbający o rozwój osobisty, chętnie uczący się nowych rzeczy i dzielący się tą wiedzą z innymi. Ciągle zagłębia się w tajniki branży i szuka nowych rozwiązań. Zawsze wie czego chce i konsekwentnie dąży do celu. Tam gdzie inni widzą problem, on widzi wyzwanie.

Gdzie słuchać podcastów Freedom?

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj.

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania! A dla tych, którzy wolą czytać, publikujemy transkrypcję odcinka.

​​Freedom Podcast, Pewny Wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci, będzie dla ciebie źródłem wiedzy o tym, jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Jakie są prognozy dotyczące rynku nieruchomości? O tym porozmawiamy na początek. Na ten rok niektórzy eksperci wskazują, że czeka nas kolejny wzrost cen nieruchomości, inni, że sytuacja w końcu się ustabilizuje. Jak wyglądają obecnie prognozy, tak z twojej perspektywy?
W tym momencie mamy cały czas stabilną sytuację, która ciągnie się tak naprawdę od początku 2022 roku. Jeżeli chodzi o ceny transakcyjne na rynku wtórnym, one stoją na jednym poziomie. Jeżeli chodzi o ceny deweloperki nowych inwestycji, one rosną, bo one muszą rosnąć po prostu. Jeżeli mamy inflację 20%, to automatycznie przekłada się to na ceny, przekłada się to na wynagrodzenie, one muszą rosnąć. Inaczej deweloperzy przestaną po prostu budować. Tam jest typowo Excel. To nie jest na zasadzie takiej, że ktoś ma instytucję charytatywną i będzie dokładał do biznesu, żeby ktoś mógł sobie zamieszkać w ładnym mieszkanku, a ktoś, ten deweloper jest taki fajny i on lubi budować i on nie przestanie budować. On będzie dokładał, ale takie ładne domki będzie stawiał. No niestety tak to nie działa. Dochodzi koszt gruntu, koszt wszystkich przyłączy, przygotowania tego wszystkiego, obsługi. No niestety, koszt pieniądza, jeżeli to wszystko przeliczymy, myślę, że nie pomylę się dużo, jeżeli powiem, że deweloper rocznie średnio zarobi około 8%.

Czy to jest aż tak dużo?
No to się tak wydaje. Wszyscy nam pokazują, że deweloper ma marżę 20%, 30%, ok. Tylko, że najpierw musimy te pieniądze przeważnie wyłożyć na to, żeby to wszystko zorganizować, na to, żeby to przygotować. Budujemy ileś lat, sprzedajemy ileś lat i średnia inwestycja deweloperska jest wyliczona na okres 3 lat. Więc 8%, na 8% teoretycznie jeszcze niedawno można było bez problemu tyle zarabiać na mieszkaniach. Cały czas można zarabiać 8% na mieszkaniach, tak? I o wiele łatwiej, tak? Nie musimy budować, nie musimy się tym wszystkim martwić, nie musimy brać na siebie takiej dużej odpowiedzialności. Kupujemy mieszkanie, wynajmujemy, jeżeli w dobrej cenie kupimy i dobrze wynajmiemy, dobrze to wszystko zorganizujemy, to możemy mieć minimum 5%. Czy ryzyko jest mniejsze? No zdecydowanie.

To teraz przeniesiemy się trochę na ten twój rynek, czyli do Łodzi. Ile obecnie wynosi średnia cena za metr kwadratowy właśnie w Łodzi i jak to wypada w porównaniu z innymi miastami?
Łódź zawsze była niestety najcięższym miastem z tych dużych miast w Polsce. W tym momencie, jeżeli chodzi o mieszkania do generalnego remontu na rynku wtórnym, to ceny zaczynają się od 5 tysięcy. Od 5 tysięcy powiedzmy, no kwestia oczywiście standardu i tak dalej, jeżeli rozmawiamy o wielkiej płycie i właśnie takich jakichś blokach lat sześćdziesiątych, co jest najbardziej popularnym produktem, do około 8 tysięcy za metr kwadratowy, tak? Jeżeli to jest mieszkanie po remoncie, no też zależy po prostu też od wielkości tego mieszkania. Ale przy małym dwupokojowym mieszkaniu po generalnym remoncie 8 tysięcy też możemy uzyskać.

I macie jakąś taką dzielnicę, która jest tak najbardziej posz, o może tak?
Tak, znaczy czy mamy taką dzielnicę, żeby naprawdę było super? No wybija się moim zdaniem Redkina. Ze względu na to, że jest łatwy dojazd do centrum, jest blisko do parku, zoo, tu mamy park zdrowie, dobra infrastruktura, przedszkola i tak dalej, ale o co też chodzi?
To jest osiedle budowane w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych, no zakończone w latach osiemdziesiątych, w osiemdziesiątym szóstym roku. Ale to był budowany tak zwany układ szczeciński, czyli mieszkania dwupokojowe miały 42,42 metra kwadratowego, a trzypokojowe 53 metry. Już tutaj nie chodzi nawet o rozkład, jak te mieszkania wyglądają, że nie wiem, że może pokój jest za mały, czy cokolwiek. Super, tylko, że mamy dwa pokoje 42 metry i trzy pokoje 53 metry. W latach osiemdziesiątych były budowane już mieszkania, gdzie, tak jak na przykład w Łodzi na osiedlu Widzew, gdzie dwa pokoje miały 46 do 48 metrów, a trzy pokoje to 60, 61, 2 metry kwadratowe, tak? I teraz jest kwestia, jaki mamy budżet, bo jeżeli mamy budżet nieograniczony, oczywiście pójdziemy do dewelopera i kupimy za nawet 14 tysięcy super apartament za metr kwadratowy z dużym tarasem. Nie ma najmniejszego problemu, ale jeżeli ktoś się z tym budżetem musi liczyć, no to on ma trzy pokoje za może wyższą cenę za metr kwadratowy, ale nominalnie ta całkowita kwota jest niższa, niż jakby kupował 61, czy 2 metry kwadratowe, tak? Myślę, że przy tej okazji warto też wyliczyć, co dokładnie wpływa na ceny takich nieruchomości.

Może znowu odnieśmy się do tego rynku łódzkiego. Jakie są czynniki? Czy na przykład one przykładają się jakoś na te tendencje, które są ogólnopolskie?
W zasadzie w każdym miejscu trendy się powtarzają tak naprawdę, tak? Czyli pierwsze to lokalizacja, drugie lokalizacja, trzecia lokalizacja. Plus różne takie czynniki typu właśnie metraż i tak dalej, i tak dalej. Znaczy tak, no podstawową rzeczą, na którą wszyscy zwracają uwagę to właśnie ta lokalizacja, tak? Teraz przynajmniej przy domach, bo przy blokach to raczej nikt nie pyta, ale przy domach druga sprawa to szybkie łącze internetowe. I to już przed pandemią też już tak było. Więc naprawdę to jest jedna z ważniejszych rzeczy i ważniejszych decyzji, czy szybkie łącze internetowe będziemy mieli, czy będziemy do niego mieli dostęp. Jeżeli chodzi o cenę za metr kwadratowy, no to właśnie duże przełożenie ma też, że tak powiem zagęszczenie pokoi na danych metrach kwadratowych, żeby to zrozumieć, tak? Jeżeli mamy, no taki przykład od zwykłego pierwszego kawalerki. Jeżeli kawalerkę będziemy mieli 25 metrów, a kawalerkę będziemy mieli 35 metrów, to wiadomo, że za 25 metrową weźmiemy więcej za metr kwadratowy. Nie zapłacimy nominalnie za nią więcej, czyli ta całkowita kwota będzie niższa, ale metr kwadratowy będzie droższy. I tak samo przy innych mieszkaniach. Większość mieszkań dwupokojowych jest szukanych do 50 metrów. Dlatego mieszkania powyżej 50 metrów już troszeczkę ciężej sprzedać, bo tych klientów jest mniej, chociażby przez to, że oni szukają do 50 metrów kwadratowych, więc oni nie mogą czasem nawet takich mieszkań znaleźć. To taki jest ewenement, więc trzeba wiedzieć, jak to wszystko poustawiać, jak to zareklamować, jak komunikować w mediach, żeby ten klient faktycznie do nas też trafił. Bo ceny tych mieszkań są takie same, jak mieszkania 48 metrów kwadratowych, jako chodzi o cenę całkowitą, ale niestety taki jest trend. I po prostu nie każdego stać na to, żeby kupić duże mieszkanie i mieć duże przestrzenie, a również inwestorzy wolą mniejsze mieszkania. No bo takich ludzi po prostu jest więcej, którzy takich właśnie mieszkań potrzebują. No jakby ma to sens, nie?

To skoro tak już sobie rozmawiamy o tych cenach, właśnie jak to wygląda i jakie rzeczy mają wpływ, czy przy tej okazji, czy będzie miał wpływ to, co się będzie działo w Polsce,
czyli wprowadzenie programu bezpieczny kredyt 2% albo no właśnie te kary za certyfikaty energetyczne?
Jeżeli chodzi o kredyty 2%, najpierw możemy porozmawiać. Czy będzie miało to duży wpływ? Ostatnio to właśnie analizowałem i nie sądzę. Teraz oczywiście, jak to mówią, diabeł tkwi w szczegółach i kwestia jest tego, jak będą te kredyty udzielane. Czy ustawa ostatecznie będzie zezwalała na to, żeby te kredyty były wyliczane 2% plus prowizja banku? Czy po prostu zdolność kredytowa będzie wyliczana na dzisiejszych zasadach, tylko że będzie po prostu dopłata do tego kredytu? Więc tu tak naprawdę musimy poczekać i zobaczyć, tak, musimy zobaczyć, co będzie po prostu, jak będzie wyglądała ustawa i wtedy dopiero okaże się, czy mniejszy, czy większy wpływ będzie to miało. Jeżeli kredyty nie będą miały dopłaty, nie będą udzielane na tych samych zasadach, jak teraz, tylko że z dopłatą, to biorąc pod uwagę fakt, że około 70% klientów odpadło ze względu na podwyższone stopy procentowe i nie mają zdolności kredytowej, chociaż chętnie, to znaczy 70% rynku to nie jest tylko to, że oni brali kredyt, ale tam dochodzą powiązane transakcje i tak dalej, więc zostało nam 30% rynku. Z tych 30% rynku, jeżeli nawet 20% z tych, co zostało, wzięłoby ten kredyt dofinansowany, jest to jakaś stymulacja, ale to jest 6% całości, więc tak naprawdę, ale oni i tak by mogli to wziąć, więc oni poczytają chętnie, no bo ja też, gdybym miał taką sytuację, to wolałbym poczekać i mieć za 2% niż za 8%, tak, więc to jest proste, więc moim zdaniem tutaj wtedy w ogóle nie wiem, czy w ogóle cokolwiek odczujemy, ale jeżeli będzie to wprowadzane w sierpniu i w sierpniu już byśmy mieli pierwszą, no bo w lipcu ma być ustawa, banki muszą przygotować swoją ofertę, więc myślę, że PKO BP będzie pierwsze, już po miesiącu będzie miało swoją ofertę, no to ludzie będą czekać, więc będzie stymulacja w wakacje, no to by było świetnie, szczerze mówiąc, tak, w wakacje będzie większy ruch, chociaż ten ruch tak naprawdę zawsze jest generowany, tylko mocno jest wszystko przedłużane, przesuwa się, no prawda jest taka, ludzie, którzy mają pieniądze, wyjeżdżają też na wakacje, bo mają pieniądze, zarabiają, ale okres wakacyjny wiąże się z tym, że wtedy dzieci nie chodzą do szkoły, trzeba jechać na te wakacje, ludzie mają poplanowane te urlopy i tak dalej, i tak dalej, więc często, czy transakcje, czy oglądanie nawet mieszkania, czy prezentacje, jakkolwiek wszystko się po prostu przesuwa, więc tutaj na pewno jakaś stymulacja będzie, więc bierzmy się do roboty i róbmy to po prostu, tak, jeżeli będą wyliczane kredyty na, zdolność kredytowa będzie liczona od tych 2% plus marża, no to myślę, że wtedy faktycznie odczujemy. Jeszcze teraz jest kwestia tego, ile tych kredytów te banki będą mogły udzielić, bo jeżeli nie będzie faktycznie limitów w tym pierwszym naszym roku, czyli w tym 2023, to naprawdę jest duża szansa, że ten rynek się zwiększy w drugiej połowie roku. Teraz kwestia, jak to wykorzystamy, co w danym momencie będziemy robić, czy będziemy mieli co sprzedawać na przykład, tak?

Dużo względnych.
Tak, jest dużo względnych, dlatego, że głównie w wakacje dużo osób zaczyna też odpoczywać, tak, bo też wyjeżdża na urlop i tak dalej, a może teraz warto przycisnąć właśnie w wakacje, przed wakacjami i w wakacje, bo po wakacjach, jeżeli faktycznie spełnią się wszystkie obietnice, to rynek ruszy i będzie można po prostu odrobić nawet te słabsze jakieś okresy wcześniejsze.

To jeszcze teraz ta druga część pytania, czyli czy te świadectwa też będą miały wpływ na ceny, świadectwa energetyczne?
Świadectwa energetyczne, w tym momencie, biorąc pod uwagę to, że jest po prostu wymagane świadectwo charakterystyki energetycznej, no ja nie przewiduję, żeby to miało jakieś przełożenie na cenę, po prostu, no, to jest kilkaset złotych. Nie, nie, to jest dodatkowy dokument, który jest wymagany i to wszystko. Ale, biorąc pod uwagę przyszłość, myślę, że pod tym względem, przynajmniej i z tego powodu, ceny nieruchomości mogą iść w górę. To oczywiście to nie jest tak, że to za rok, za dwa, za trzy, nie wiadomo co teraz się wydarzy, dokładnie nie wiadomo tak naprawdę co się wydarzy za pół roku, ale długoterminowo, pomijając już nawet wysoką inflację, deweloperzy będą zmuszeni, żeby drożej budować, z tego względu, że będą musieli inne technologie zastosować, inne parametry energetyczne dla tych budynków. Zresztą, co roku te wartości są podnoszone i co roku muszą, na przykład, większą okładzinę styropianu zrobić. Ale jeżeli w 2028 roku mają wejść przepisy, gdzie budynki, pozwolenia na budowę będą wydawane na budynki zeroemisyjne, no to właśnie dojdą koszty fotowoltaiki na każdym budynku, nie wiem, może pompy ciepła będą dodatkowo stosowane, windy z odzyskiem energii. Te czynniki niestety kosztują i to się przekłada, za to będziemy musieli zapłacić, no przecież nikt tego nie zrobi charytatywnie, żeby ładnie budynek wyglądał, tak jak wcześniej już w innym podcastzie wspominałem. To teraz następna rzecz, no bo pewne jest to, że ludzie zawsze będą szukali mieszkań i ponieważ potrzebują własnego miejsca do życia. No i teraz te słowa jakby kierujemy i do agentów nieruchomości i do osób kupujących.

Jak wzrost cen mieszkań wpłynie na wybory mieszkaniowe Polaków?
Znaczy tak, przede wszystkim musimy brać pod uwagę to, ile transakcji jest w tym momencie robionych kredytowych, jest ich mało po prostu, tak? Więc zatrzymała się sprzedaż domów, zatrzymała się sprzedaż dużych mieszkań, więc jeżeli będzie poluzowana polityka kredytowa, to automatycznie będzie większa ilość transakcji. W tym momencie przede wszystkim trzeba z tym klientem odpowiednio współpracować. Tak naprawdę nie ma znaczenia, czy ceny będą rosły, czy ceny będą taniały i tak dalej. Jesteśmy akurat w takiej pozycji, że zawsze będziemy mieli pracę, tylko kwestia jak będziemy pracować, czy klienci do nas będą wracać, czy wytrzymamy, że tak powiem, presję, dlatego, że inaczej pracuje się na rynku, gdzie ceny rosną, tak jak było to działo się do 2021 roku, a inaczej pracuje się na rynku w momencie, kiedy ceny spadają. Przecież te trendy się powtarzają, to nie jest nowość, tak? Rynek pośrednictwa istnieje od wielu, wielu lat i po 2008 też istniał, do 2008 istniał, tak? No teraz mamy nagle 2023 i nagle wszyscy mówią, ojej, a to jest w ogóle katastrofa i już nie wiem, zamykamy się, nie będziemy pracować i nie będzie co. Każdy zawsze będzie musiał coś sprzedać, jeden będzie musiał coś sprzedać, drugi będzie musiał coś kupić. Jeżeli będziemy dobrymi profesjonalistami i dobrze będziemy działać na tym rynku, to ci klienci prędzej czy później tak do nas trafią. To wszystko. I tyle.

Jak standardowo wygląda czas sprzedaży mieszkania? Jak ogarniemy te wszystkie sytuacje z tymi kredytami i tak dalej?
No to czy to tak, gdybyśmy mieli obiektywnie powiedzieć, to to jest szybko czy nie? Szybko czy nie? Dobre pytanie. Powiem na przykładzie różnic. Teraz w tym momencie średnio, jeżeli sugerować się raportami niektórych portali informacyjnych, sprzedaż jest od 6 do 9 miesięcy. Czy to jest szybko czy wolno? Myślę, że jak wchodziłem do branży, to była średnia bodajże wtedy 184 dni.

Wow.
Tak, tak. I to była taka normalna sprzedaż. 184 dni średnio. My robiliśmy zawsze wyższy wynik. W tym momencie też tak naprawdę średnio wychodzi nam około 3 miesięcy. Ale nie jesteśmy w stanie powiedzieć, że na pewno to zrobimy. No niestety, rynek jest tak nieprzewidywalny, że za dużo czynników na to wpływa. Ale inaczej powiem. Jak wyglądał rynek w 2021 roku? Na standardzie, jeżeli sprzedawałem standardowe dwupokojowe mieszkanie, nieduże i wystawiałem je w normalnej, rozsądnej cenie, niezawyżonej, to w ciągu dwóch tygodni miałem przynajmniej kilkunastu klientów. Przynajmniej. To nie była walka o to, czy ja sprzedam i kiedy ja to sprzedam. Ja wiedziałem, że to sprzedam w ciągu miesiąca, klient będzie. No kwestia, żeby najlepiej, żeby to był klient gotówkowy, bo najmniejszy problem. Nie ma jakichś dodatkowych problemów wynikających z tego, że ktoś może kredytu nie udzielić, że coś się przedłuży i tak dalej. Więc najlepiej dla klienta, którego obsługuję, a w takiej sytuacji obsługujemy sprzedającego. Więc tak to wyglądało i wtedy właśnie walka była o to, żeby utrzymać cenę i pytanie, ile jeszcze drożej sprzedam niż wystawiłem. Jeżeli to się naprawdę dobrze zrobiło, to można było osiągnąć naprawdę ceny bardzo dobre. A teraz sytuacja jest taka, że w ciągu miesiąca na to samo mieszkanie, jak mam dwie, trzy osoby, to jest dobrze. To znaczy, że ja na ten marketing musiałem włożyć przynajmniej dwa, trzy razy tyle, jak w poprzednim okresie. Że dwie, trzy osoby ściągnąłem na to mieszkanie. Taka jest mniej więcej różnica na rynku. Wtedy mniejsze koszty marketingowe i klientów pełno. Teraz niestety działa w drugą stronę. Kwestia wygląda następująco. W 2021 roku, jeżeli klient wychodził na rynek i on obejrzał pięć mieszkań, po kilku dniach zastanowił się, przegadał sobie z żoną, przegadał ze znajomymi, że któreś jednak mu odpowiada, zaczął wydzwaniać na te mieszkania. Okazało się, że żadne nie jest dostępne. To jak on w kolejnym tygodniu umawiał się na oglądanie mieszkań, to on już czasem chodził z gotówką, żeby dać wstępny zadatek, bo miał już orientację, co bierze. Więc jeżeli coś mu się faktycznie spodoba, lokalizacja jest ok, to on po prostu już robi rezerwację tego mieszkania, bo może znowu będzie za moment szukał. A teraz sytuacja się troszeczkę odwróciła i sytuacja wygląda tak, że klient wychodzi na rynek, on sobie ogląda w tym tygodniu te mieszkania, za tydzień ogląda pięć kolejnych, a z tych pięciu, co wcześniej oglądał, jedną może jest rezerwacja. Tak po prostu wydłużył się termin. Więc takie jest przełożenie na rynku. Trzeba po prostu odpowiednio z tymi ofertami pracować, ale to nie jest nienormalne. To teraz jest normalny rynek. To właśnie teraz jest normalny rynek. To w 21 był nienormalny, gdzie na portale nie wrzucało się ofert w weekend, żeby klienci nie dzwonili. Bo co za różnica, czy ja uzbieram 20 osób w tym tygodniu, czy przez weekend, czy dopiero od poniedziałku. Jak i tak będę ich umawiał na kolejny tydzień na przykład. Więc nie miało to znaczenia. To po prostu tylko kwestia odpowiedniego ułożenia, żeby puścić po prostu ofertę. To taka była. A teraz trzeba odpowiednio puścić, w odpowiednim momencie, odpowiednio wypozycjonować, odpowiednio ją pokazać i tak dalej. No i więcej czynników teraz się przekłada. Następna rzecz, biorąc pod uwagę to, że na rynku jest niby gorzej, no oczywiście jest troszeczkę zastój, ale biorąc to pod uwagę, dużo firm zaczyna ograniczać budżety. W pierwszej kolejności szkoleniowe, w drugiej kolejności marketingowe. I tak po prostu jest zawsze, jest wszędzie. I teraz jest kwestia tylko taka, musimy sobie odpowiedzieć na takie pytanie, czy dla nas to też będzie dobre. Biorąc pod uwagę to, że przepisy się zmieniają w branży w nieruchomości non-stop, to ja nie wyobrażam sobie, żeby się cały czas nie dokształcać. Dlatego, że za rok czy za dwa ja już nie będę miał całkowicie aktualnych informacji. Jak ja w ogóle mogę reprezentować klienta, skoro ja nie mam bieżących informacji prawnych tak naprawdę. To jest pierwsza rzecz. A druga rzecz, jeżeli ja w tym momencie zatrzymam się z marketingiem, to będzie równia pochyła. Raz, nie będę miał wiedzy, bo będę oszczędzał. Dwa, zatrzymam się z marketingiem. Jeżeli ja w tym momencie potrzebuję więcej marketingu, żeby zrobić ten sam wynik, no to jeżeli ja go zmniejszę, no to ja się będę za miesiąc zamykał. Może za kwartał albo pół roku. Bo jeszcze przetrzymam, bo jeszcze będę miał nadzieję, bo jeszcze ruszy i tak dalej i tak dalej. Więc albo idziemy i brniemy ostro i walczymy z tym rynkiem, albo rezygnujemy po prostu.

Tak jeszcze mi przyszło do głowy, jak mówiłeś o tym, że w tym 2021 roku to wyglądało tak, że ludzie się po prostu niemalże rzucali na te mieszkania, na te oferty, że teraz to wygląda zdecydowanie inaczej. Ale czy trafiają się jeszcze takie okazje, takie oferty, które właściwie sprzedają się prawie natychmiast?
No pewnie.

Dobrze. A co najszybciej w takim razie znika? Czym się charakteryzują te oferty?
Znaczy przede wszystkim małe i tanie mieszkania. Jeżeli to jest naprawdę coś do generalnego remontu. Wiem, że tak jak nawet w Łodzi dochodzi do transakcji poniżej 5 tysięcy za metr kwadratowy. To są pojedyncze jakieś przypadki. Czasem ktoś potrzebuje gotówki na szybko. Nie wiem, wyjeżdża, ma jakiś problem inny i tak dalej i potrzebuje po prostu szybko sprzedać, więc po prostu ceny schodzą w dół. Więc te osoby, które robią tak zwane flipy cały czas na rynku działają, ale ich jest odczuwalnie bym powiedział mniej. Dlatego, że ta gotówka się poblokowała. Koszt pieniądza jest o wiele wyższy niż był do tej pory. To jest jedna rzecz. A drugie, nie robimy tego flipa z remontem w ciągu 3 miesięcy. Tylko jeżeli zrobimy go w 6 miesięcy to już będzie super. Więc automatycznie ta opłacalność też spadła i tak dalej. Jest mniej chętnych na to, żeby wykładać na to pieniądze. Część tych pieniędzy jest zablokowana w nieruchomościach, które się nie sprzedały. Więc tak wygląda rynek po prostu.

A myślisz, że a propos tego rynku ceny mieszkań będą miały szansę pójść w dół czy po prostu to się będzie raczej utrzymywało na tym poziomie, co jest teraz, ewentualnie pójdzie w górę?
Tutaj jest to kwestia, co się w najbliższej przyszłości też wydarzy tak naprawdę. Ciężko się wypowiedzieć co będzie za pół roku, za rok. Docelowo ja myślę, że to i tak ruszy.
Biorąc teraz, czy ceny spadną? Ceny już spadły i zobaczmy jak dużo. Jeżeli w ciągu półtora roku inflacja była na poziomie około 20%, no to zliczmy tą inflację sobie przez cały ten okres, a ceny transakcyjne na rynku wtórnym stoją. Czyli straciły wartość tych pieniędzy, które wyciągamy teraz z tych nieruchomości, straciła oficjalnie 30-40% może nawet, oficjalnie, a nieoficjalnie pewnie może nawet jeszcze więcej, biorąc pod uwagę to jak były wyliczenia na koniec roku, że tam około 30% realnej inflacji mamy. Więc bierzmy to pod uwagę i realne ceny nieruchomości tak naprawdę to przedstawiają nam inwestycje deweloperskie. To tak jak mówiłem, tam jest Excel, tam jest po prostu Excel. Jeżeli się będzie opłacało, jeżeli będzie mnie stać na to, żeby zatrudnić ludzi, wybudować, kupić materiały, zapłacić za tą energię do wytworzenia tego wszystkiego, to ok, będę budował jako deweloper. A jeżeli nie będzie mi się opłacało, no to zamknę, no bo jak, skąd mam dołożyć? Przecież deweloperzy też w większości się kredytują, koszt pieniądza dochodzi i tak dalej i tak dalej. To jeszcze trzeba rozłożyć w czasie i dołożyć ryzyko. Są to ogromne pieniądze i mówię ogromne pieniądze, ale procentowo, wbrew pozorom to są porównywalne pieniądze jak na innych biznesach. Więc tak naprawdę to ludzie zachwycają się, że to ktoś zarobi miliony. Jeżeli ktoś wyłoży dziesiątki milionów, no to zarobi miliony i każdy z nas, jeżeli tak zrobi, to identycznie to będzie. A procentowo to też będzie zawsze za każdym razem kilka procent.

Czy miałbyś tak jeszcze na koniec jakąś wskazówkę dla osób, które myślą o tym, żeby kupić mieszkanie w ciągu następnych dwóch lat? Polecałbyś im co zrobić? Obserwować ten rynek, może właśnie podejmować już teraz jakieś decyzje, jakieś pierwsze kroki?
Znaczy tak, no to zależy. Jeżeli to miałaby być inwestycja, no to na pewno trzeba się liczyć z ryzykiem. Raz, dwa, bo każda inwestycja to jest obarczona ryzykiem z definicji. Nawet nieruchomościowa, chociaż małym, ale w porównaniu do na przykład bitcoina, ale jednak jest. Więc to bierzmy pod uwagę. Jeżeli chodzi o inwestycje, to bierzmy pod uwagę to, że to jest inwestycja długoterminowa. W nieruchomości standardowo wchodzimy długoterminowo. A jeżeli chodzi o mieszkanie dla siebie, nie wiem czy bym tu się zastanawiał. Jeżeli mam możliwość, albo mam potrzebę, muszę i tak dalej, to kupmy, po prostu kupmy. To jest tylko kwestia tego, jak do tego podchodzimy, jak to czujemy i czy faktycznie tę potrzebę mamy, czy po prostu mamy taką zachciankę, że zrobimy, kupimy, zakredytujemy się i tak dalej. Nie wiem co będzie tak naprawdę. Biorąc pod uwagę to, jaka jest inflacja i tak dalej, jak te ceny rosną, to cofając się te ceny nieruchomości na rynku wtórnym, też powinny zacząć dorównywać przy jakimś tam poziomie oczywiście, dochodzić troszeczkę do rynku pierwotnego, czyli do wartości tak naprawdę odtworzeniowej tych budynków. Więc myślę, że one w tym momencie zdołowały. Po 2008 roku ceny spadały do 2012-2013 roku. Taki był trend. Dopiero w 2013 roku rynek zaczął odbijać w górę. Ceny spadały, tylko że wtedy mieliśmy spadającą inflację. Nie dość, że ona była mała, to jeszcze spadała. W tym momencie ceny nie spadły nominalnie, ale mamy za to inflację na poziomie 20%. Więc tak naprawdę jakbyśmy sobie tak przeliczyli, to nie wiem, nie sprawdzałem tego, ale być może, że spadek jest przez te półtora roku taki jak wtedy przez ten sam okres. Tylko, że teraz realnie odczuwamy to, że musimy więcej wyłożyć, żeby kupić tą marchewkę czy pietruszkę, a wtedy po prostu ceny realnie spadały, no bo niestety nikt nie chciał tak drogo kupować.

Z Michałem Grzeląską rozmawialiśmy sobie trochę o przyszłości i o tym co być może, a jak będzie to się dowiemy, no pewnie też w najbliższym czasie i wtedy sobie znowu o tym porozmawiamy.
Dziękuję serdecznie, do zobaczenia.