Czym różni się zadatek i zaliczka?

Czym różni się zadatek i zaliczka? Podstawą jest istota obu form płatności.

W obrocie nieruchomościami jedyną formą zabezpieczającą interesy obu stron transakcji jest zadatek. Instytucja zadatku jest ściśle określona przez art. 394 Kodeksu Cywilnego, którego § 1. stanowi:

„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”

Jaką rolę pełni zadatek?

Zadatek, został skonstruowany w sposób, który ma chronić interesy zarówno strony sprzedającej, jak i kupującej. Pełni funkcję sankcji na wypadek, gdyby jedna ze stron nie wywiązała się z umowy przedwstępnej lub uchylała od przystąpienia do umowy ostatecznej.

Zwyczajowo wysokość zadatku jest określana na poziomie 10% wartości nieruchomości. Zdarzają się zarówno wyższe, jak i niższe kwoty. Jeżeli umowa zostaje wykonana (będzie miał miejsce akt notarialny nabycia) zadatek jest zaliczany na poczet ceny.

Czym należy kierować się przy określaniu wysokości zadatku?

Trzeba odpowiedzieć sobie na poniższe pytania:

1. Czy określona kwota zabezpieczy wystarczająco moją transakcję?

Jeżeli jestem kupującym – czy wskazana kwota spowoduje, że sprzedający rzetelnie powstrzyma się od dalszego oferowania nieruchomości, którą chcę kupić i nawet, gdy pojawi się wyższa kwotowo kontroferta dla mojej oferty zakupu, określona kwota zadatku jest na tyle wysoka, że jej podwójna wartość, wraz z ceną nieruchomości, ma szansę być wyższą od konkurencyjnej proponowanej ceny zakupu?

Jeżeli jestem sprzedającym – czy wskazana kwota spowoduje, że kupujący rzetelnie podtrzyma chęć zakupu i nawet jeśli pojawi się tzw. intratna okazja rynkowa zakupu innej nieruchomości, kwota zadatku spowoduje, że nie będzie ryzykował utraty pieniędzy?

2. Czy faktycznie zależy mi na finalizacji tej konkretnej transakcji?

Jeżeli tak, patrz powyżej. Jeżeli niekoniecznie, kwota zadatku powinna być jak najniższa.

Czy zadatek może być zwrotny?

Tak, w określonych sytuacjach (mówi o tym m.in. § 2. i § 3. już wspomnianego powyżej art. 394 Kodeksu Cywilnego) oraz jeżeli strony transakcji godzą się na takie ustalenia i zapiszemy to w umowie.

Przykłady:

1. Gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego), a wina za zaistniałą sytuację nie leży po żadnej ze stron (np. w wyniku katastrofy, siły wyższej) lub ponoszą winę obie strony – w oparciu o §3 art. 394 KC
2. Jeżeli zaliczenie zadatku na poczet ceny nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi – w oparciu o §2 art. 394 KC
3. W sytuacji, kiedy kupujący np. nie otrzyma kredytu – umownie

Należy również pamiętać, że każdą umowę można rozwiązać za porozumieniem stron. Jak sama nazwa wskazuje, musi tu nastąpić porozumienie, co do chęci polubownego rozwiązania takiej umowy wraz ze zwrotem zadatku w pierwotnej wysokości.

Zaliczka

Zatem czym różni się zadatek i zaliczka? Ta druga jest po prostu „zwrotną formą płatności”. Jeżeli nie dochodzi do zawarcia transakcji, należy ją zwrócić w określonym terminie i formie. Jest właściwym wyborem, jeżeli nie mamy konieczności zabezpieczenia transakcji i przystąpienia do umowy ostatecznej. Mówiąc wprost, gdy nie zależy nam na transakcji tak bardzo, aby chcieć ją zabezpieczyć. Jednak pamiętajmy, na każde rozwiązanie muszą zgodzić się obie strony.