Nie trzeba być bacznym obserwatorem branży nieruchomości, aby zauważyć, że przy obecnym boomie na lokowanie oszczędności w tym sektorze rynku definicje poszczególnych rodzajów nieruchomości rozszerzają się, wprowadzając w błąd potencjalnego nabywcę. Przykład? Powstające od podstaw imitacje loftów, zwane soft loftami, o których pisałam w zeszłym tygodniu. Dziś zastanowimy się, czy każde ładne, nowocześnie urządzone mieszkanie może rościć sobie prawo do miana apartamentu? Czym apartament różni się od loftu i rezydencji?

Zacznijmy od oksymoronu „miniapartament”, który na dobre rozgościł się na internetowych stronach z ogłoszeniami nieruchomości. Okazuje się, że każde ładnie wykończone, nowoczesne mieszkanie, o dobrym rozkładzie pomieszczeń nazywane jest dumnie apartamentem.

Użycie tego określenia podnosi zapewne – w mniemaniu ogłoszeniodawcy – rangę mieszkania, a tym samym daje prawo do windowania ceny i dyskredytowania konkurencji w postaci zwykłych mieszkań.

Dobra lokalizacja, nowy budynek, design przyciągający uwagę, choć często osiągnięty poprzez zastosowanie tanich materiałów, a nade wszystko mały metraż, który umożliwia osiągnięcie dużego zysku niskim kosztem – oto główne cechy, powstających jak grzyby po deszczu miniapartamentów.

Kto kupuje miniapartamenty?

Najczęściej miniapartamentami zainteresowane są osoby prywatne, które po raz pierwszy kupują mieszkanie oraz inwestorzy, którzy czerpią zyski z wynajmu mieszkań.

Nie sposób jednak pominąć kwestii ceny za metr, która w istniejących jeszcze tylko na papierze i wizualizacjach budynkach, np. w Łodzi, osiąga zawrotną jak na to miasto cenę 6500 zł za mkw! Metraż zatem mini, a cena całkiem spora.

Apartament – po czym go poznać?

Mieszkanie musi spełnić szereg warunków, by móc zasłużyć na miano apartamentu. Zacznijmy od otoczenia. Dobra dzielnica w pobliżu centrum miasta, atrakcyjne widoki z okna i tarasu. Budynek ogrodzony płotem, monitorowany przez firmę ochroniarską i dostępny tylko dla lokatorów i ich gości.

Prestiż miejsca oraz jego użyteczność dla mieszkańców podkreśla się poprzez tworzenie stref rekreacyjno-sportowych (sale fitness, basen, spa) oraz wyposażenie terenu w liczne place zabaw. Konieczne są: winda z poziomu garażu, miejsca postojowe dla lokatorów, a także recepcja i lobby.

Budynek powinien być interesujący architektonicznie, wybudowany i wykończony z dbałością o piękno, jakość i trwałość zastosowanych materiałów. Dbając o komfort przyszłych mieszkańców, deweloperzy budujący apartamentowce, wyposażają mieszkania w klimatyzację oraz systemy bezprzewodowej obsługi domu (tzw. smart home).

Apartament – ile powinien mieć metrów?

Sam apartament powinien być obszerny, minimalna wielkość to 100 mkw. Standardowe lokale tego typu osiągają metraże 135–150 mkw, choć równie łatwo trafić na te o powierzchni 170 mkw. Omawiając kwestię metrażu, warto wspomnieć, że mieszkania o większej powierzchni często podzielone są na dwa poziomy, dzięki czemu jeszcze łatwiej oddzielić przestrzeń prywatną od dziennej.

Dwu, a nawet trzypoziomowe apartamenty spotkamy w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. Najczęściej oferowane są do wynajęcia sporym grupom turystów.

Znaczenie ma również wysokość pomieszczeń w apartamencie – sufity powinny znajdować się co najmniej na wysokości 3 metrów, by spotęgować wrażenie dużej, otwartej przestrzeni.

Układ pomieszczeń w apartamencie

W apartamencie, poza standardowymi pomieszczeniami (kuchnią, salonem i łazienką) musi znaleźć się co najmniej jedna sypialnia z bezpośrednim wejściem do prywatnej łazienki i garderoby. Kolejny pokój, według uznania właścicieli, może pełnić rolę następnej sypialni, pokoju dla dzieci, gabinetu lub pokoju gościnnego.

W apartamencie powinno znaleźć się również pomieszczenie gospodarcze. np. pralnia. Najważniejszy jest jednak wyraźny podział luksusowego mieszkania na część oficjalną, dostępną dla gości oraz zamkniętą strefę prywatną.

Niestety, bardzo wiele nieruchomości, oferowanych na sprzedaż w internecie pod hasłem “apartament”, nie spełnia nawet połowy powyższych założeń.

Apartament nad morzem lub w górach – dobra inwestycja?

Ile kosztuje apartament w Warszawie?
Apartament w górach czy nad morzem – gdzie inwestować?

Wiele osób rozważa kupno apartamentu w pięknym, atrakcyjnym turystycznie miejscu, aby odpoczywać w luksusowych warunkach z dala od turystów stłoczonych w hotelach, dodatkowo zarabiając na wynajmie w sezonie i poza nim. Problem pojawia się na etapie planowania wynajmu, którego obsługa nie należy do najprostszych.

Zarządzać apartamentem właściciel może sam, coraz więcej osób decyduje się jednak powierzyć to zadanie jednej z wielu specjalizujących się w tym firm. Dlaczego? Otóż z wynajmem wiąże się wiele obowiązków, o których w pierwszym momencie możemy nie pomyśleć. Najbardziej oczywisty problem, czyli sprzątanie po gościach oraz odbieranie i wydawanie obiektu to zaledwie początek…

Zarządzanie apartamentem do wynajęcia

Każda nieruchomość wymaga co jakiś czas drobnego lub większego remontu. Zdarzają się również awarie i drobne usterki – ktoś musi się zatroszczyć o utrzymanie apartamentu w niezmiennie wysokim standardzie. Kolejną sprawą jest skrupulatne planowanie rezerwacji oraz starania o to, by było ich jak najwięcej, również poza sezonem.

Aby utrzymać duże zainteresowanie obiektem, należy go po prostu intensywnie promować. Łatwo jednak popełnić błąd, inwestując w niewłaściwą reklamę. Ostatnią sprawą, o której zwykle w ogóle się nie myśli, są kwestie prawno-urzędowe.

Jak wygląda współpraca z firmami, zarządzającymi apartamentami do wynajęcia od strony finansowej? Firmy, oferujące kompleksową obsługę najmu, liczą na honorarium w wysokości od ok. 9 do nawet 30% ceny za pobyt gości, w zależności od zakresu świadczonych usług oraz prestiżu danego obiektu.

Niektóre oferują możliwość zapłaty za samą obsługę doraźną, np. 120 zł – sprzątanie z wymianą pościeli (apartament z jedną sypialnią) + 60 zł zameldowanie gości. Możliwe jest również umówienie się na stałe wynagrodzenie, płatne miesięcznie lub raz na rok z góry.

Nie sposób pominąć w tym miejscu system wypracowany przez brokerów, zajmujących się sprzedażą nieruchomości reklamowanych jako gotowe produkty inwestycyjne, tzn. “nieruchomości z najemcami o sprawdzonym standingu”.

Apartamenty wakacyjne z gwarantowaną stopą zwrotu na poziomie 7-8% to w rzeczywistości znów minimieszkanka (Warszawa, 22 mke!) lub lokale średniej wielkości (65 mkw, Jura). W takim systemie chodzi o  kupno nieruchomości i oddanie jej operatorowi w dzierżawę na 15 lat. Operator kompleksowo zajmuje się wynajmem. W ramach bonusu gwarantowany jest tydzień wypoczynkowy dla właściciela.

Gwarantowany dochód zaś to 5%, wypłacane kwartalnie. Oferta ta skierowana jest do osób o oszczędnościach już od 270 tyś netto (podając cenę netto wskazuje się na możliwość odliczenia podatku VAT).

Gdzie kupić apartament na wynajem?

Sezon – oto słowo kluczowe, gdy rozważamy zakup apartamentu pod wynajem wakacyjny. Polskie morze w sezonie jest oblegane, poza sezonem jednak dość wymarłe. W górach natomiast mamy dwa sezony, a umiarkowaną turystykę właściwie cały rok, więc można liczyć na większe obłożenie obiektów.

Mazury również przyciągają turystów, głównie w sezonie wiosenno-letnim. Wczytując się w rozmowy na forach dyskusyjncyh, dowiadujemy się, że polskie morze jawi się jako zimne i kapryśne, sezon trwa zbyt krótko i czekają nas długie miesiące z opłatami zamiast z wymarzonym zyskiem.

Osoby, które podają się za właścicieli apartamentów na wynajem, piszą, że nie są zbyt zadowoleni ze swoich nadmorskich inwestycji i kolejny zakup planują już nad jednym z cieplejszych mórz.

Czy zatem lepszym wyborem są polskie góry? Tak, ale trzeba skrupulatnie dobrać lokalizację. W mniej prestiżowych miejscowościach bywa trudniej utrzymać duże obłożenie gości, mimo dwóch sezonów turystycznych.

Ile kosztuje apartament?

Jak głęboko musimy sięgnąć do kieszeni, by stać się szczęśliwym właścicielem apartamentu? To zależy przede wszystkim od miejscowości, w której taką nieruchomość zamierzamy nabyć. Generalnie, prawdziwe apartamenty są adresowane do elity finansowej. Bez trzech zer na koncie nie ma po co w ogóle sprawy rozważać.

Nie będzie zapewne dla nikogo zaskoczeniem informacja, że Warszawa winduje ceny do pułapu od ok. 16 000 do 35 000 zł za mkw. Poznań jest nieco tańszy. Udaje się znaleźć oferty w cenach od ok. 6 000 do 13 000 zł za mkw, chociaż oferowane są również droższe.

Gdynia wita nas ceną ok. 11 700 zł za mkw, wzrastającą wraz z kolejnymi ofertami do ok 20 000 zł za mkw. Kielce wydają się bardziej przyjazne, niemniej cena 4 800 zł za mkw okazuje się być kosztem zakupu lokalu w stanie deweloperskim z terminem oddania na koniec 2020 r. Inne oferty prezentują mieszkania o powierzchni mniejszej niż 100 mkw, zatem nie wpisują się w przytoczoną wcześniej definicję apartamentu.

Zakopane, jako jedna z czołowych miejscowości wypoczynkowych, większość apartamentów reklamuje jako inwestycję pod wynajem krótkoterminowy. Koszt takiego lokum waha się od 6 000 do 12 000 zł mkw w inwestycjach dopiero budowanych, natomiast chcąc nabyć już gotowe mieszkanie należy wyłożyć od  7 200 do 17 000 zł za mkw.

Apartament apartamentowi nierówny

Podsumowując, jeśli planujesz kupić apartament jako inwestycję kapitału, musisz bardzo skrupulatnie przemyśleć, w jaki sposób będziesz nim zarządzać. Zlecając to zadanie firmie zewnętrznej, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami usług.

Najważniejsze są jednak lokalizacja i cena. Apartamentowce stawiane są z reguły w atrakcyjnych częściach miast, więc tutaj wybór powinien być prostszy niż w przypadku loftów.

Z pewnością łatwiej będzie wynająć kosztowny apartament w miejscowości turystycznej. Dlaczego? Po pierwsze ludzie na urlopie są bardziej skłonni do „podarowania sobie odrobiny luksusu”, po drugie – najem krótkoterminowy zawsze wychodzi korzystniej niż długoterminowy.

Za tydzień kolejna odsłona cyklu poświęconego apartamentom, loftom i rezydencjom w Polsce. Dowiesz się, czym rezydencja różni się od innych typów nieruchomości dostępnych na rynku.

Części cyklu:

Czym różnią apartament, loft i rezydencja?

Apartament – ile kosztuje i gdzie inwestować?