Ogłoszenia sprzedam/kupię bez pośrednika, to w tej chwili na rynku naprawdę rzadkość. Z reguły zamieszczają je albo osoby z doświadczeniem w branży nieruchomości, albo takie, które nie są świadome pułapek i trudności, jakie na nie czekają. 

Większość z nas raczej nie sprzedaje mieszkania czy domu co roku. Często mamy więc w głowie stereotyp agenta cwaniaka, który powstał w czasach, kiedy rynek był – lekko mówiąc – wolną amerykanką. Wtedy jego rola faktycznie sprowadzała się do przekazania adresu nieruchomości za niemałą opłatą. Cała reszta zostawała na głowie sprzedającego i kupującego. Czasy się jednak zmieniły, zmieniło się również działanie pośredników nieruchomości.

Czego dowiesz się z artykułu:

  • po czym poznać dobre biuro nieruchomości
  • kiedy warto skorzystać z usług agenta nieruchomości
  • jak powinna wyglądać umowa z pośrednikiem.

Dobry pośrednik nieruchomości

Jeśli nie wiesz, na co zwrócić uwagę zanim przekażesz sprzedaż nieruchomości agencji, zacznij od podpytania znajomych, którzy korzystali z takich usług. Informacje z pierwszej ręki są najcenniejsze. Dobrym pomysłem jest też zamieszczenie ogłoszenia Sprzedam bezpośrednio i rozmowa z kolejnymi agencjami, które będą próbowały Cię od tego odwieść. W prosty sposób dowiesz się, które z nich działają aktywnie, a nie tylko czekają na to, aż ktoś się do nich zgłosi. Przy okazji porównasz ofertę i kompetencje agentów.

Jaki powinien być dobry agent nieruchomości

Po pierwsze komunikatywny. Powinien wykazywać zainteresowanie nie tyle samą nieruchomością, ale Tobą i Twoimi oczekiwaniami oraz przedstawić swoją ofertę w sposób otwarty i rzetelny. Od razu powinien wzbudzać Twoją sympatię.

Po drugie musi być kompetentny. Przygotuj sobie kilka trudnych pytań i obserwuj jak na nie zareaguje. Uwaga! Nie chodzi o to, że musi z marszu wszystko wiedzieć. Dobry agent powinien umieć przyznać, że nie jest czegoś pewien. Powinien jednak to sprawdzić i oddzwonić.

Pośrednik nie powinien być nachalny. W żadnym przypadku nie powinien Cię straszyć, że bez niego nie sprzedasz, albo, że w końcu w desperacji sprzedasz, ale po zaniżonej cenie.
Nie powinien źle się wyrażać o konkurencji ani próbować Cię przekupywać.

Dobry agent zaprezentuje się tak, że po prostu uznasz, że warto skorzystać z jego pomocy.

Kolejnym krokiem powinna być wizyta na stronie internetowej danego biura i sprawdzenie jak wyglądają jego oferty. 

Co oferuje dobre biuro nieruchomości

Ładne zdjęcia to podstawa. Patrząc na zdjęcia i opis ocenisz, czy faktycznie potrafią dobrze zaprezentować nieruchomość, wyeksponować jej zalety i zachęcić kupujących do obejrzenia jej na żywo. Jeśli mieszkanie wygląda jak z katalogu, to pewnie mają w ofercie również home staging, czyli przygotowują mieszkanie do sprzedaży i do sesji fotograficznej.

Zwróć też uwagę, ile ofert ma oznaczenie “rezerwacja” lub “sprzedane”. To często pozwala się zorientować, jak szybko finalizują umowy, czyli ocenić ich skuteczność.

Warto zajrzeć na kanały w mediach społecznościowych. Dobre biuro nieruchomości pokazuje tam nie tylko oferty, ale daje również coś od siebie. Jeśli później zauważysz, że raptem wszędzie widzisz więcej ogłoszeń, to będzie oznaczało, że ich dział marketingu wie, co robi.

Wreszcie przychodzi moment, żeby sprawdzić, jak traktują zainteresowanych zakupem. Poudawaj przez chwilę taką osobę. Zostaw swój kontakt i sprawdź, jak szybko ktoś się odezwie, jak będzie z Tobą rozmawiać itp. Dowiesz się dzięki temu, na co ze strony biura będą mogły liczyć osoby zainteresowane Twoja nieruchomością.

Jeśli biuro przejdzie pozytywnie taką weryfikację, pora sprawdzić, co zaoferuje Tobie jako sprzedającemu.

Pierwsze spotkanie jest najczęściej niezobowiązujące i bezpłatne. Porównaj, ile oferują poszczególne agencje podczas takiego spotkania. Zobacz dla przykładu, jak to robimy w Freedom- prawdziwe historie

dobre biuro nieruchomosci freedom

Wybór biura nieruchomości

Naszym zdaniem absolutne minimum, jakie powinno zaoferować dobre biuro nieruchomości to:

  • pomoc oszacowaniu ceny nieruchomości
  • omówienie sytuacji prawnej i przygotowanie wykazu niezbędnych dokumentów
  • omówienie ewentualnych konsekwencji planowanych decyzji
  • przedstawienie zakresu oferowanych usług
  • propozycja umowy.

Co powinna zawierać umowa z biurem nieruchomości:

Umowa powinna mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Zasadniczo im będzie dokładniejsza, tym lepiej dla Ciebie. Powinna też wskazywać, co do kogo należy i kto za co odpowiada, zatem:

  • kto jest stroną umowy:
    – zamawiający, czyli Ty (imię i nazwisko, dane kontaktowe)
    – dane pośrednika (imię i nazwisko, nr licencji),
  • jaki jest cel umowy – np. sprzedaż, wynajem, kupno nieruchomości,
  • co jest przedmiotem umowy – opis nieruchomości,
  • jaki jest zakres zobowiązania pośrednika np. sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, pomoc w zgromadzeniu dokumentów, organizacja podpisania umowy notarialnej, czy umowa jest na wyłączność i jeśli tak, na jakich warunkach,
  • jaki jest zakres zobowiązania zlecającego np. powiadomienie pośrednika o terminie podpisania umowy notarialnej, zgoda na wykonanie usługi pośrednictwa,
  • upoważnienie dla pośrednika do podejmowania określonych czynności w imieniu zlecającego np. uzyskania dokumentów z urzędów czy sądu, niezbędnych do wykonania usługi,
  • jaka będzie wysokość wynagrodzenia pośrednika oraz określenie warunków, kiedy będzie ono wypłacone, a także jakie inne opłaty mogą być pobrane i kiedy.

W umowie powinna się też znaleźć informacja, jaki jest czas jej obowiązywania oraz zasady i warunki jej rozwiązania. Niezbędna jest również zgoda na przetwarzanie danych osobowych w zakresie potrzebnym do realizacji umowy oraz klauzula dotycząca właściwej miejscowo jurysdykcji, czyli wskazanie jaki sąd rozpatrzy ewentualne spory w kwestiach nieustalonych w umowie.

Umowę obie strony powinny podpisać, ale pamiętaj, że Ty jako klient masz prawo przed podpisaniem tę umowę na spokojnie przeczytać, dopytać o wszelkie niejasności, a także skonsultować ją ze swoim prawnikiem.

 Obowiązkowym załącznikiem do umowy jest polisa OC agenta. 

Czego nie powinna zawierać umowa?

  • sankcji finansowych za naruszenie umowy nakładanych tylko na jedną ze stron
  • wygórowanych kar umownych
  • nierównomiernie rozłożonych praw i obowiązków.

Umowa otwarta czy na wyłączność

Umowa otwarta, to taka, przy której możesz zlecić sprzedaż swojej nieruchomości wielu pośrednikom. Przy umowie na wyłączność zlecasz to tylko temu pośrednikowi, z którym podpisujesz tę umowę. To jednak nie oznacza, że ograniczasz sobie szanse. Umowa na wyłączność daje Ci, wbrew pozorom, większe możliwości. Dlaczego?

  • Dając gwarancję wynagrodzenia, pozwalasz agentowi na większe zaangażowanie zarówno w przygotowanie oferty, jak i w jej promowanie oraz aktywne poszukiwanie klienta. To wymaga dużo czasu i środków, a nikt przecież nie chciałby się napracować tylko po to, żeby ktoś inny spił śmietankę, prawda?
  • Twoja oferta i tak pojawi się na wszystkich portalach z ogłoszeniami, nie tylko na stronie biura.
  • Biura nieruchomości współpracują ze sobą. Twoja (nasza) oferta może być odpowiednia dla czyjegoś klienta. Wszyscy mamy przecież jeden cel — jak najszybciej doprowadzić do finalizacji. Wszyscy więc wygrywamy. 

W umowach otwartych, pomoc biura tak naprawdę głównie kierowana jest do kupujących.
Kiedy wiemy, że nasz zarobek zależy od tego, co sprzedamy, priorytetem jest znalezienie najlepszej oferty dla kupującego, a nie szukanie kupujących do Twojej oferty. Drobna różnica, ale przyznaj, dla Ciebie dość istotna. 

Kiedy warto skorzystać z usługi biura nieruchomości?

Tak naprawdę niemal zawsze. Chyba, że na co dzień nie zajmujesz się sprzedażą nieruchomości i znasz te wszystkie zawiłości prawnych lub masz czas i kompetencje, żeby to ogarnąć.

Bezwzględnie jednak rekomendujemy wsparcie specjalistów w trzech sytuacjach:

  • Kiedy liczy się czas. Wówczas najłatwiej stracić albo natknąć się na nieuczciwego kupującego. Wsparcie biura minimalizuje ryzyko zbytniego obniżenia ceny lub niedopilnowania ważnych formalności.
  • Przy transakcjach obarczonych ładunkiem emocjonalnym (podział majątku, spadki). Agent jako osoba bezstronna przejmuje na siebie mediacje między stronami, czy negocjacje z klientem. To pozwala zamknąć sprzedaż na korzystnych warunkach.
  • Umowy wielostronne, gdy trzeba dogadać i zsynchronizować kilka transakcji. Dla przykładu, kiedy chcesz kupić dom od osoby, która chce kupić mieszkanie od tych ludzi, którym Ty sprzedasz swoje obecne mieszkanie, kiedy kupisz dom. Czytając to zdanie łatwo się pogubić, a co dopiero dopilnować całej reszty. W takiej sytuacji naprawdę potrzebne jest dobre biuro nieruchomości.

Jeśli chcesz się lepiej przygotować do rozmowy z agentem, przeczytaj nasz przewrotny poradnik Jak ominąć pośrednika nieruchomości. Tam znajdziesz więcej szczegółów, na które warto zwrócić uwagę. 

A jeśli od razu chcesz wdrożyć nasze rady w życie — zapraszamy do kontaktu.

Przetestuj naszych agentów!