Współwłasność to posiadanie jednakowego prawa własności do jednej rzeczy przez kilku właścicieli. Oznacza to, że prawa poszczególnych właścicieli nie są uzależnione od wysokości ich udziałów – każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości, a nie jej części. Dowiedz się, jak znieść współwłasność domu, mieszkania lub działki w 2019 roku!

Wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

  • łączną – niezwiązaną z udziałami w nieruchomości, np. małżeńska wspólność majątkowa;
  • ułamkową – każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w nieruchomości.

Do czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli – większość ta liczona jest na podstawie udziałów. Działania wykraczające poza zakres czynności zwykłego zarządu, np. rozporządzanie nieruchomością, wymagają już zgody wszystkich współwłaścicieli.

W zakresie nieruchomości współwłasność może dotyczyć zarówno domów, mieszkań jak i gruntów. Każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym momencie żądać zniesienia współwłasności. Jak można tego dokonać?

Współwłasność można znieść na dwa sposoby:

  • u notariusza
  • w sądzie

Zniesienie współwłasności u notariusza

Jest szybsze, ale trochę droższe. Wszystko jednak zależy od tego, czy współwłaściciele są zgodni i skłonni do porozumienia. Jeśli nie ma między nimi zgody, nie obędzie się bez sprawy w sądzie. Wtedy zniesienie może nastąpić na jeden z poniższych sposobów:

  • podział fizyczny – podzielenie nieruchomości na części;
  • przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem spłaty
    pozostałych współwłaścicieli;
  • sprzedaż nieruchomości i podział pieniędzy ze sprzedaży między współwłaścicieli.

Podział fizyczny nie zawsze jest możliwy. Przymusowa sprzedaż nieruchomości przeważnie nie jest opłacalna dla współwłaścicieli. Najlepszym rozwiązaniem – przy braku zgody wśród współwłaścicieli – jest rozwiązanie drugie. Wyjątkiem są nieruchomości gruntowe. Tutaj najprostszym rozwiązaniem jest po prostu podział nieruchomości (chyba że mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym i zakłócałoby to podtrzymanie działalności rolniczej). Do niedawna jednak zniesienie współwłasności na nieruchomościach rolnych nie było łatwą sprawą.

Na „nowych” właścicielach odrębnych działek po podziale ciążyły pewne obowiązki i wymagania. Właściciele musieli posiadać status rolnika indywidualnego. Jednakże w związku z nowelizacją ustawy, nabywca nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nie musi posiadać takiego statusu – nabyć nieruchomość w tym trybie może każdy. Jednakże nadal zastosowanie mają obowiązki nabywcy, tzn. prowadzenie gospodarstwa przez min. 5 lat od nabycia. W tym czasie nieruchomość można zbyć jedynie za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Zmiana przepisów odnośnie zniesienia współwłasności miała duże znaczenie dla współwłaścicieli nieruchomości rolnych. Niezależnie jednak od rodzaju nieruchomości – gruntu, domu, czy mieszkania – prawo do zniesienia współwłasności ma każdy ze współwłaścicieli i najważniejsze jest to, by starać się kierować wspólnym dobrem przy egzekwowaniu tego prawa.