Kiedy kupić mieszkanie? Prognoza na 2018 rok

Rokrocznie, to samo pytanie zadają sobie wszyscy, którzy planują nabyć nieruchomość. Czy faktycznie konkretny okres ma jakiekolwiek znaczenie i czy istnieje jedna odpowiedź na pytanie: “Kiedy kupić mieszkanie?”.

Kiedy przemierzałem sieć w  poszukiwaniu tej odpowiedzi, zdumiała mnie ilość publikacji na ten temat…

…oraz to, że w żadnej z nich nie znalazłem cennych z perspektywy kupującego informacji. Żaden materiał nie wskazywał jasno:

– Chce Pan kupić mieszkanie, Panie Farquaad? Zimę, Panie. Wybierz zimę!

Postanowiłem więc przyjrzeć się temu tematowi dokładniej. Odbyłem kilka rozmów, których skrócone efekty poniżej.

Kiedy kupić mieszkanie w 2018?

Łukasz Giebień, starszy specjalista ds. sprzedaży nieruchomości, Olsztyn:

Z mojego doświadczenia wynika, że rynek nieruchomości nie ma tzw. “sezonu ogórkowego”. Co za tym idzie, nie ma też “okresu żniw”. Jego specyfika polega na tym, że ludzie przez cały rok, niezależnie od pory czy pogody, sprzedają i kupują nieruchomości. Wynika to bowiem z wewnętrznych potrzeb klientów. Niejednokrotnie, to sytuacja życiowa sprzedających zachęca lub – niestety – czasem też zmusza do sprzedaży swojego mieszkania.

W każdym czasie można więc znaleźć dobrą ofertę, odpowiadającą naszym oczekiwaniom. Oczywiście, możemy powiedzieć, że w lato mamy dłuższy dzień, a promienie słoneczne wpadające przez okno zachęcają nas do zakupu nieruchomości. Jednakże są to czynniki, które jedynie mogą nam uprzyjemnić proces poszukiwania mieszkania. Na myśl nasuwa się pytanie: “Czy będę odkładał zakup mieszkania do lata, bo będzie cieplej i przyjemniej? Czy może, niezależnie od warunków na zewnątrz, będę szukał mieszkania wtedy, kiedy go naprawdę potrzebuję?”. Takie same pytania zadają sobie klienci sprzedający. Nie będą przecież czekali na odpowiednią pogodę, żeby sprzedać mieszkanie, gdy sytuacja życiowa wymaga od nich zmiany. Rynek jest pełen niespodzianek i perełek przez cały rok. Jak słyszę argument, że w grudniu nie opłaca się sprzedawać ani szukać mieszkania, zawsze opowiadam klientom moje zeszłoroczne doświadczenia, kiedy to umowy przedwstępne pisaliśmy zarówno w Wigilię, jak i w Sylwestra.

W każdym momencie jesteś w stanie wynegocjować korzystne warunki, ale…

Aleksandra Romanek, broker ds. nieruchomości ekskluzywnych, Gdańsk:

Kiedy jest najlepszy czas na zakup mieszkania? Odpowiedź należy do tych najbardziej frustrujących – “To zależy”. Wszystko bowiem zależy od Ciebie, od Twoich planów, dzieci (dla nich zmiana otoczenia zawsze łatwiej przebiegnie latem), założonych celów, czy po prostu od Twojego “widzimisię”. W każdym momencie roku kalendarzowego jesteś w stanie wynegocjować dla siebie odpowiednie warunki i znaleźć wymarzone, wyczekane “M”. Wyjątkiem od tej reguły mogą być nieruchomości w turystycznych miejscowościach, gdzie przed samym sezonem zauważalny jest nieznaczny wzrost cen i wtedy warto przeczekać kilka miesięcy.

Jedno jest pewne – nie warto zwlekać do ostatniej chwili z zakupem, jeśli powiązany jest on z konkretnymi planami życiowymi. Można się bowiem znaleźć wtedy w sytuacji nazywanej WATNA (worst alternative to a negotiated agreement), czyli pozycji w negocjacjach, która stawia Cię w najgorszym możliwym położeniu. W momencie, w którym brak alternatyw, w połączeniu z goniącym Cię czasem, doprowadzi do wyboru gorszej oferty z konieczności.

Zima vs lato

Magdalena Nowak, broker nieruchomości, Warszawa:

Według raportów przygotowanych przez NBP oraz statystyk Freedom Nieruchomości, najlepszym czasem na zakup mieszkania jest końcówka roku. Od kilku lat to grudzień był najbardziej rozpędzonym miesiącem. Do tej pory, największy wpływ miały na to rosnące wysokości wymaganego wkładu własnego, które obowiązywały od pierwszych dni nowego roku. Dla kupujących, zima to również możliwość sprawdzenia stanu nieruchomości w ekstremalnych warunkach, których nie ma latem.

Niczego nie można jednak uogólniać. Wielu ludzi uznaje początek roku za martwy sezon, a moje kilkuletnie doświadczenie rynkowe mówi zupełnie co innego. Gro moich klientów odkładało zakup nieruchomości właśnie na początek roku, kiedy opadał szał gwiazdkowych zakupów, prezentów i przygotowań do Sylwestra.

Pewne ożywienie na rynku można dostrzec także wiosną, kiedy w przypływie nowej energii zaczynamy nowe rozdziały w swoim życiu. Miesiące letnie to z kolei okres największego zainteresowania kawalerkami i mieszkaniami dwupokojowymi. Spora liczba inwestorów kupuje wtedy lokale, które od września czy października będą mogli wynająć studentom. Okres wakacyjny sprzyja również koniunkturze mieszkań z rynku deweloperskiego. Wtedy też najwięcej bloków oddawanych jest do użytku.

Czy z konkretną odpowiedzią na pytanie: “Kiedy kupić mieszkanie?” pomoże nam sektor finansowy?

Marta Górska, ekspert finansowy NOTUS Finanse S.A.:

Zakup nieruchomości to decyzja wymagająca spokoju i odpowiedniego przemyślenia. Aby finansowanie nieruchomości kredytem odbyło się w komfortowym dla klienta otoczeniu, bardzo istotne są warunki kredytowe i czas oczekiwania na decyzję w danym banku. Patrząc wstecz i analizując dane, takim okresem względnego spokoju można często określić III kwartał roku. Polacy wówczas decydują się często na wyjazdy wakacyjne i skupiają swoją uwagę na urlopie. Z tej perspektywy, wymieniony kwartał to dobry czas na decyzje zakupowe, ponieważ czasy operacyjne w bankach nie wydłużają się drastycznie.

Okres intensywnych poszukiwań odpowiedniej nieruchomości, a co za tym idzie wzmożonej ilości składanych wniosków w ostatnich kilku latach, jest mocno związany z cyklami dopłat uruchamianych w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych (MDM). Wcześniej duża liczba wniosków i wydłużone czasy były związane ze zmianami prawnymi, np. z wprowadzeniem Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego.

Uwaga na kolejki

Lęk przed zmniejszeniem zdolności kredytowej czy zwiększeniem wymaganego wkładu własnego powodowały zawsze zwiększoną aktywność wśród kredytobiorców. Większe zainteresowanie kredytem to niemal natychmiast dłuższe kolejki i wielodniowy, czy w skrajnym przypadku nawet wielotygodniowy, czas analizy wniosków. Podobny efekt często obserwujemy także w sytuacji, gdy dany bank wprowadza konkurencyjne i bardzo promocyjne warunki kredytowe. Kredytobiorcy zainteresowani tą ofertą muszą niemal zawsze liczyć się z kolejkami w danym banku. Jednak w tej sytuacji alternatywą jest skorzystanie z oferty innego banku, chociaż często trzeba liczyć się z tym, że będzie to droższy kredyt.

Najważniejszy jest rozsądek

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na własne “M” z reguły jest skutkiem znalezienia odpowiedniej nieruchomości mieszkalnej. Rzadko zdarza się, że decyzję zakupową klienci kredytowi determinują znakomitą ofertą banku, dotyczącą aktualnie oferowanych produktów hipotecznych. Wyjątkiem w ostatnich latach może być jednak chęć skorzystania przez kupujących z różnego rodzaju programów dofinansowania czy dopłat, takich jak Rodzina na Swoim lub Mieszkanie dla Młodych. W tych przypadkach korzyści finansowe z programu często determinują okres, w jakim planujemy nabyć mieszkanie i zaciągnąć kredyt. W większości przypadków, to odpowiednia nieruchomość powinna determinować moment zakupu, a nie oferty banków czy krótkie czasy analizy wniosków

Kiedy zatem kupić mieszkanie w 2018?

Jak widać, brak konkretnych wytycznych w artykułach, o których wspomniałem na początku tego tekstu, nie jest kwestią przypadku. Sezon na kupno i sprzedaż nieruchomości trwa cały rok, a wszelkie zewnętrzne czynniki mogą nieznacznie wpływać na długość i wygląd tego procesu. Najważniejszymi kryteriami zawsze będzie potrzeba klienta kupującego i znalezienie przez niego odpowiedniej oferty. Inną sprawą jest oczywiście sytuacja rynkowa, związana z hossą i jej ewentualnym końcem, ale – jak mawiał klasyk – to już jest materiał na zupełnie inną opowieść…

Zapamiętaj:

• Nie ma najlepszego i najgorszego czasu, zarówno na kupno, jak i sprzedaż nieruchomości
• Zawsze można znaleźć dobrą ofertę
• W każdym momencie też jesteś w stanie wynegocjować dla siebie lepsze warunki
• Jeżeli planujesz przeprowadzkę z dziećmi – wygodniej będzie Ci to zrobić latem
• Lato to też czas, w którym z rynku znika najwięcej kawalerek i mieszkań dwupokojowych
• W bankach powinno być też wtedy luźniej, w związku z czym szybciej załatwisz wszystkie sprawy kredytowe
• Miesiące wakacyjne to moment, w którym oddawana jest większość inwestycji deweloperskich
• W grudniu często panuje bardzo duży ruch, więc przygotuj się na dłuższe kolejki i terminy
• Nie czekaj nigdy do ostatniej chwili, kiedy nie będziesz mieć już wyboru
• I najważniejsze – zawsze kieruj się spokojem i rozsądkiem