Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

To, że świat staje się globalną wioską, słyszymy dość często. Z każdym dniem to stwierdzenie przybiera jednak na wartości. Coraz więcej znaczy również w branży nieruchomości. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców staje się codziennością.

Łatwiej nam się przemieszczać. Częściej zmieniamy miejsce zamieszkania. Dzięki rozwojowi usług internetowych i telekomunikacyjnych możemy być ze sobą w stałym kontakcie. Nikogo już nie dziwi fakt, że na terenie naszego kraju coraz częściej spotykamy osoby z innych rejonów świata. Słyszymy inne języki. Od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej minęło już ponad 11 lat. Otwarcie granic i wejście w strefę Schengen, pozwoliło naszym rodakom mieszkać i pracować za granicą. Pozwoliło również na to samo obywatelom pozostałych krajów UE, jeśli chodzi o Polskę. Nasz kraj stał się interesujący dla wielu osób spoza Unii. Dlatego też postanowiłam skupić się na przypomnieniu, jak odbywa się nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Proces ten reguluje Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców 

Najkrócej rzecz ujmując, cudzoziemcem jest:

• osoba nie posiadająca polskiego obywatelstwa,
• osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
• spółka nie posiadająca osobowości prawnej, będąca spółką cudzoziemców z siedzibą za granicą,
• osoba prawna i spółka, nie posiadająca osobowości prawnej z siedzibą na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, kontrolowana przez cudzoziemców.

Zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Co do zasady, cudzoziemiec na nabycie nieruchomości potrzebuje zezwolenia. Nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności bądź prawa użytkowania wieczystego na skutek jakiegokolwiek zdarzenia (zakup, spadek, darowizna, zamiana, itd). W myśl przepisów, nabyciem nie są umowy o charakterze zobowiązaniowym, których przedmiotem jest nieruchomość (np. najem i  dzierżawa). W związku z tym nie wymagają zezwolenia. Warto jednocześnie przypomnieć, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Nabycie tego prawa nie wymaga od cudzoziemca uzyskania zezwolenia.

Kiedy nie trzeba ubiegać się o zezwolenie?

Cudzoziemiec nie musi ubiegać się o wydanie zezwolenia, gdy nabywa w drodze dziedziczenia testamentowego. I jednocześnie byłby uprawniony do dziedziczenia ustawowego. Jeśli jednak nie jest krewnym spadkodawcy, który zgodnie z przepisami zalicza się do grona osób, które dziedziczyłby po zmarłym, to – mimo powołania w testamencie – musi ubiegać się o zezwolenie.

Pamiętajmy, że powierzchnia nabywanych przez cudzoziemca nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha. A w przypadku działalności gospodarczej lub rolniczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami, wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej i z zachowaniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Na jakiej podstawie wydawane jest zezwolenie?

Zezwolenie, o którym mowa, wydawane jest na wniosek obcokrajowca przez Ministra Spraw Wewnętrznych. O ile sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – także Minister ds. Rolnictwa.

Zezwolenie jest wydawane pod warunkiem, że nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz zdrowia publicznego, a cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające więzi z Polską.

(źródło: MSW)

Katalog tych okoliczności jest katalogiem otwartym. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazuje jednak, że w szczególności są nimi, m.in:

• posiadanie narodowości polskiej lub pochodzenia,
• związek małżeński z obywatelem Polski,
• posiadanie pozwolenia na pobyt,
• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorstwa z siedzibą na terenie Polski kontrolowanego przez cudzoziemców,
• prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej na terenie Polski zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Kiedy zezwolenie nie będzie konieczne?

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie zawsze musi się wiązać się z koniecznością uzyskania zezwolenia, albowiem zwolnione z jego uzyskania jest (nie dotyczy to nieruchomości rolnych powyżej 1 ha i nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej):

• nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego,
• nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym,
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, zamieszkującego w RP co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego  UE,
• nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP, co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
• nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
• nabycie przez przedsiębiorcę na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Inne warunki:

Przewidziane również zostały zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia dla obywateli krajów tzw. Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Stanowią go kraje Unii Europejskiej oraz Islandia, Norwegia, Lichtenstein i Szwajcaria. Z wyjątkiem nabycia nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, tj. do dnia 1.05.2016 r. Okres tych 12 lat nie dotyczy osób, które zawarły umowę dzierżawy z datą pewną i przez wskazany czas prowadziły osobiście na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz zamieszkiwały na terytorium RP. Czas na jaka powinna być zawarta umowa dzierżawy wynosi 3 lub 7 lat, w zależności od województwa.

Zbliżająca się data 1.05.2016 i moment, kiedy obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego mogliby nabywać nieruchomości rolne bez ograniczeń, stały się przyczyną uchwalenia nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta wchodzi w życie z dniem 1. stycznia 2016 r. Dość poważnie ogranicza obrót nieruchomościami rolnymi wśród osób nie będących rolnikami.

Pamiętaj, żeby sprawdzić, czy zezwolenie jest wymagane!

Podsumowując to jak odbywa się nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, zanim doprowadzimy do transakcji, ustalmy czy do nabycia tej nieruchomości potrzebuje on pozwolenia czy nie. Zweryfikujmy również, czy dana nieruchomość leży w strefie nadgranicznej czy poza nią, a także czy dana jej powierzchnia spełnia wymogi.