Wciąż niewielu polskich emerytów wie, że wystarczy prawo własności do mieszkania, by znacznie powiększyć swoją emeryturę. Na razie takie rozwiązanie oferują nieliczne firmy prywatne, ale eksperci prognozują, że już niedługo dołączą do nich banki. Dla kogo jest odwrócona hipoteka i jak konkretnie to działa?

O niewydolności polskiego systemu emerytalnego słyszał każdy. Po dekadach pracy, często nie ze swojej winy, wielu emerytów otrzymuje głodowe świadczenia. Odwrócona hipoteka może w takiej sytuacji wydać się wybawieniem.

Z analiz wynika, że dotychczas rocznie podpisywano jedynie ok. 100 takich umów. Rzadko w bankach, a w większości w funduszach hipotecznych lub firmach prywatnych. Rynek nie był uregulowany, a emeryci rzadko znali swoje prawa. Ponieważ trwają prace nad ustawą regulującą odwrócone hipoteki, warto przyjrzeć się temu segmentowi rynku.

Kredyt hipoteczny – przepisy kodeksu cywilnego?

Dotychczas nie było w kodeksie cywilnym przepisu regulującego odwrócone kredyty hipoteczne. Takie prace trwają, a po nich ofert w bankach z pewnością przybędzie. Na razie tę kwestię reguluje ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym.

Jak działa odwrócona hipoteka?

Na początku bank lub fundusz hipoteczny podpisuje z emerytem umowę. Na jej podstawie wypłaca mu pieniądze przez określony czas. W zamian za dodatek emerytalny prawo własności nieruchomości zostaje po śmierci przeniesione na bank lub firmę. Rzadziej odwrócony kredyt hipoteczny działa na takiej samej zasadzie, jak każdy inny kredyt – emeryt dostaje jednorazowo dużą sumę i sam decyduje, czy wyda ją od razu, czy podzieli sobie na wypłacane co miesiąc części.

Zwykle bank decyduje o tym, jak długo będzie wypłacał pieniądze, na podstawie średniej przewidywanej długości życia – to od momentu przejścia na emeryturę 20 lat dla kobiety i 16 lat dla mężczyzny. Osoba, która żyje dłużej, w pewnym momencie przestanie więc dostawać pieniądze. Mimo wszystko to nadal atrakcyjne rozwiązanie dla setek tysięcy polskich emerytów, którzy mają mieszkanie własnościowe, ale trudno im się nim cieszyć, gdyż emerytura nie pozwala na godne przeżycie. Szczególnie samotne osoby nie mają powodu, by „chomikować” nieruchomość – w ich przypadku pieniądze z umowy z bankiem to czysty zysk.

Pułapki odwróconego kredytu hipotecznego

Warto pamiętać, że lokal musi do czasu przejęcia go przez bank pozostać w odpowiednim stanie. To ciągnie za sobą konieczność dokonywania remontów. Poza tym niektóre banki będą wymagały ubezpieczenia lokalu. Jeśli emeryt i tak je wykupił, to nie płaci dodatkowo. Gdyby jednak miał starać się o nie tylko z uwagi na kredyt, warto odliczyć raty za ubezpieczenia od pieniędzy wypłacanych przez bank, by mieć pewność, że to się rzeczywiście opłaca.

Dlatego warto dobrze policzyć wszystkie opłaty i koszty, z jakimi wiążę się odwrócona hipoteka. Kalkulator można znaleźć na stronach z rankingami pożyczek, a także u niektórych doradców.

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia

Jak na tle odwróconej hipoteki wygląda renta dożywotnia? Działa podobnie, z tym że wypłacana jest – jak wskazuje nazwa – dożywotnio. Tu z emeryta spada cała odpowiedzialność za lokal, bo fundusz zajmuje się również remontami. Prawo do nieruchomości zostaje w tym wypadku przepisane na fundusz. Nie ma więc odwrotu od decyzji, podczas gdy przy odwróconej hipotece emeryt w przyszłości mógłby spłacić, co dostał od banku, i wycofać się z umowy, pozostawiając sobie i swoim dzieciom prawo do mieszkania.

Zmieniające się okoliczności

Wiele osób woli więc system oparty na odwróconej hipotece, szczególnie, że wypłaty są wówczas wyższe, a decyzja jest odwracalna. Czy są jakieś minusy takiego rozwiązania? O kilku trzeba wspomnieć.

Po pierwsze – emeryt zobowiązuje się przekazać kiedyś nieruchomość bankowi, nie znając przyszłości. Tymczasem na przestrzeni kilkudziesięciu lat może wydarzyć się wiele. Odnalezieni po latach krewni, zakończenie rodzinnych konfliktów – w takiej  sytuacji może się okazać, że właściciel miałby komu zostawić mieszkanie w spadku. Większości seniorów trudno jednak będzie wycofać się z umowy.

Osobny problem to ograniczenia czasowe dla wypłacania świadczenia. Osoba, która dożyje sędziwego wieku, przez ostatnie kilkanaście lat życia może być pozbawiona dodatkowych pieniędzy, a do tego żyć ze świadomością, że ma długi (hipoteka to rodzaj wypłacanej w transzach pożyczki pod zastaw nieruchomości), a bank przejmie kiedyś jej mieszkanie.

Odwrócona hipoteka – to, ile można dostać, zależy od lokalizacji

Rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla emerytów z dużych miast. Wielu starszym dziś ludziom udało się kupić kiedyś działkę w dogodnym punkcie za bezcen. Inni wykupili z czasem mieszkanie komunalne.

W przypadku nieruchomości w dobrym punkcie Warszawy, która standardowo może być warta pół miliona złotych i więcej, zysk dla emeryta w wyniku podpisania umowy o odwróconej hipotece będzie znaczny. Nawet biorąc pod uwagę to, że większość firm obejmuje hipoteką tylko połowę wartości nieruchomości, z pozostałej części pokrywając koszty własne. „W Śródmieściu osoby starsze stanowią ponad 30% wszystkich mieszkańców, a metr mieszkania jest tam najdroższy – sprzedający żądają przeciętnie ponad 12 tys. zł. „ – pisał o rynku warszawskim Rzecznik Praw Obywatelskich w wydanym w 2014 roku poradniku „Odwrócona Hipoteka”. Emeryci posiadający cenne działki to jednak mniejszość, a osoba, która ma kawalerkę w małym miasteczku, będzie już w zupełnie innej sytuacji.

Przykład 1:

Mężczyzna, 65 lat, właściciel mieszkania wartego 450 000 zł, Warszawa

Miesięcznie dostanie ok. 1100 zł dodatku do emerytury przez 16 lat

Przykład 2:

Kobieta, 65 lat, właścicielka mieszkania do remontu wartego 100 000 zł w Kutnie

Miesięcznie dostanie ok. 200 zł dodatku do emerytur przez 20 lat

Czy to się opłaca?

Jak widać na powyższych przykładach, dla mężczyzny z centrum dużego miasta, który przechodzi właśnie na emeryturę, odwrócona hipoteka może być doskonałym rozwiązaniem. Osoba z mniejszego ośrodka może jednak zyskać stosunkowo niewiele, dlatego w jej przypadku podjęcie decyzji będzie trudniejsze.