Operat szacunkowy - co to jest?

Często słyszę to pytanie od klientów: “Ale, Pani Małgorzato, co to ten operat szacunkowy?”. Na tyle często, że postanowiłam napisać o tym kilka słów.

Co to jest operat szacunkowy 

Operat szacunkowy to dokument, który powstaje w wyniku wyceny nieruchomości. Jest autorską opinią, która może stanowić dokument urzędowy. Musi być sporządzony w formie pisemnej, zgodnie ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości. Jego treść i forma powinny być jednolite, niezależnie od rzeczoznawcy dokonującego wyceny nieruchomości. 

Co powinien zawierać operat szacunkowy

Powinien zawierać podstawowe elementy wymagane przez przepisy prawa i standardy. Autor operatu szacunkowego powinien wskazać informacje niezbędne do ustalenia procedury szacowania i określenia wartości. Wszystkie zapisy dotyczące określenia wartości nieruchomości należy odpowiednio udokumentować i uzasadnić. Układ operatu powinien odzwierciedlać kolejne kroki procesu szacowania wartość nieruchomość, w związku z czym powinien zawierać: 

• określenie przedmiotu (nieruchomości) i zakresu wyceny nieruchomości,
• określenie celu dokonywanej wyceny,
• podstawę formalną, prawną i merytoryczną operatu szacunkowego, 
• określenie dat istotnych dla określania wartości nieruchomości, 
• opis stanu nieruchomości, 
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, 
• analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, uwzględniając rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres czasu objętego analizą,
• przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości, 
• określenie wartość przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń, niezbędnych obliczeń,
• wynik końcowy z uzasadnieniem, 
• podpis oraz pieczęć autora operatu szacunkowego.

Do jakich czynności może być nam potrzebny operat szacunkowy. 

Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych i przepisów prawa. Można wyróżnić 5 głównych celów sporządzania operatów szacunkowych: 

• wycena nieruchomość dla celów podatkowych, przede wszystkim: dla określenia wysokości podatku od nieruchomości, czy w celu ustalenia opodatkowania od darowizny lub spadku, majątku do podziału w przypadku rozwodu, 
• transfer praw do nieruchomości, czyli na przykład umowa kupna-sprzedaży, dzierżawa lub ustanowienie innej formy użytkowania zależnego, 
• udzielenie kredytów – określenie wartości zabezpieczenia spłaty pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,
• Określenie odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, z tytułu zmiany stanu środowiska, z tytułu decyzji planistycznych,
• doradztwo inwestycyjne. 

Kto może sporządzić operat szacunkowy 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa operat szacunkowy może sporządzić tylko i wyłącznie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Prawne uregulowania dotyczące uzyskiwania uprawnień zawodowych są zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. 

Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna, posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „ rzeczoznawca majątkowy”  uzyskuje się z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. W rezultacie 0 taki wpis może się ubiegać osoba fizyczna, która:

• posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
• nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, za przestępstwo skarbowe, za przestępstwo przeciw wymiarowi sprawiedliwości oraz za przestępstwo  przeciwko wiarygodności dokumentów,
• posiada wyższe wykształcenie,
• ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
• odbyła 6-miesięczną praktykę zawodowa w zakresie wyceny nieruchomości,
• przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. 

Ważność operatu 

Na zakończenie, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Oczywiście o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany w położeniu nieruchomości, przeznaczeniu w planie miejscowym, stanie nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Po upływie 12 miesięcy można jednak dokonać aktualizacji operatu szacunkowego. Potwierdzić aktualność operatu może tylko rzeczoznawca, który go sporządził i nie może to być inny rzeczoznawca majątkowy. 

---

Na blogu nie prowadzimy doradztwa w indywidualnych sprawach. W celu uzyskania szerszych i wiążących informacji radzimy skontaktować się z odpowiednimi służbami podatkowymi. Aby uzyskać więcej informacji o odpłatnym zbyciu nieruchomości zachęcamy do lektury Broszur Informacyjnych zamieszczanych na stronach Ministerstwa Finansów, które w sposób przystępny przedstawiają sposób rozliczenia sprzedaży wraz z praktycznymi przykładami.