Co trzeba wiedzieć o podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości? Jakie zmiany w regulacjach prawnych obowiązują od 2019 roku? Przeczytaj artykuł przygotowany przez dyrektor finansową sieci Freedom Nieruchomości, Agnieszkę Rosolińską.

Sprzedając prywatną nieruchomość (lub jej część oraz udział w nieruchomości), a także zbywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów (ogólnie rzecz ujmując: prawa majątkowe) musimy liczyć się z tym, iż po naszej stronie powstanie przychód, gdy ich zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Rozliczenie przychodu od sprzedaży nieruchomości

Wynika to wprost z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c (z zastrzeżeniem wyłączeń zastosowanych w ust. 2 tego artykułu) Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991, Nr 80, poz. 350 z późn. zm.), zwanej dalej UPDOF.

Skoro już ocenimy, że powstał przychód na gruncie ww. przepisów, jako podatnicy zobligowani jesteśmy rozliczyć takie odpłatne zbycie w deklaracji PIT-39. Składamy ją do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Pisaliśmy o tym szerzej w poprzednim artykule. Tym razem wskazujemy na zmiany w regulacjach prawnych, dotyczących odpłatnego zbycia nieruchomości, które obowiązują od 2019 roku. Zmiany te dotyczą rozliczenia sprzedaży nieruchomości zbywanych od 1 stycznia 2019 roku. Rozliczenia tej sprzedaży będziemy dokonywali do 30 kwietnia 2020 roku.

Wspomnimy też krótko o istotnych i oczekiwanych zmianach, dotyczących zbywania nieruchomości nabytych w drodze spadku oraz o rozliczeniu nieruchomości należących do majątku wspólnego małżonków. Wreszcie powiemy o tym, co – w mojej ocenie – jest wyjątkowo istotne, czyli o najczęściej popełnianych błędach przy rozliczaniu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Coraz częściej podatnicy są bowiem zobligowani do korygowania deklaracji PIT-39, składanych za lata wcześniejsze. Deklaracje te są aktualnie przedmiotem kontroli organów skarbowych.

Nieruchomości nabyte w drodze spadku

Istotne zmiany zaszły m.in. na polu rozliczeń sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych) nabytych w drodze spadku. W stanie prawnym obowiązującym do końca 2018 roku brakowało w przepisach regulacji odnoszących się w sposób szczególny do takich sytuacji. 5-letni okres liczyło się zatem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku przez spadkobiercę. W praktyce najczęściej od śmierci spadkodawcy). Jedynie w przypadku małżonków 5-letni termin liczony był od momentu nabycia/wybudowania nieruchomości (prawa) do majątku wspólnego małżonków.

Od 1 stycznia 2019 roku 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie) tej nieruchomości/prawa majątkowego przez spadkodawcę. Co za tym idzie, do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży takiej nieruchomości można zatem zaliczyć również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej wysokości, w jakiej wartość zbywanej rzeczy (lub zbywanego prawa) odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.

Ciężary spadkowe to spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, także w przypadku, gdy podatnik długi spadkowe spłacił, roszczenia o zachowek zaspokoił lub zapisy zwykłe i polecenia wykonał po dokonaniu odpłatnego zbycia (por. także: Ustawa z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, Dz. U. 1983, Nr 45, poz. 207 z późn. zm.).

Ponadto, w art. 10 UPDOF dodano ust. 7, w którym doprecyzowano, że nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia nieruchomości (oraz określonych praw majątkowych) dział spadku do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków

Zmianie uległy również zasady rozliczania sprzedaży nieruchomości małżonków (które zostały nabyte wcześniej do majątku wspólnego lub wybudowane w trakcie trwania małżeństwa na zasadach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej), gdy do ich sprzedaży dojdzie po ustaniu ww. wspólności małżeńskiej. W takich okolicznościach 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie) nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Ulga mieszkaniowa, czyli przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe

Sprzedając prywatną nieruchomość w okresie 5-letnim, o którym mowa w ww. przepisach, możemy skorzystać ze zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF). Do nieruchomości sprzedawanych jeszcze w roku 2018 stosowaliśmy przepisy mówiące o tym, że warunkiem skorzystania z tego zwolnienia było przeznaczenie – w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – środków uzyskanych z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (definicja wydatków na własne cele mieszkaniowe została sformułowana w art. 21 ust. 25 UPDOF).

Zmiany, które weszły w życie w 2019 roku okres ten wydłużyły do lat trzech. Oznacza to, że z tej ulgi będzie miało okazję skorzystać więcej osób. Ponadto, regulacje dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości uzupełniono o nowe ustępy: 25a i 26 w art. 21 UPDOF.

  • Z pierwszego z nich wynika, że w terminie trzech lat powinno dojść do nabycia własności nieruchomości (budynku mieszkalnego, gruntu pod jego budowę, itp.) lub określonego prawa majątkowego, aby uznać, że ponoszone wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały zakwalifikowane właściwie w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej.
  • Ust. 26 wskazuje z kolei, że „przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust.25 pkt 1 lit.d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust.25 pkt 1 lit.d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust.1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.”

W praktyce oznacza to, że możliwe będzie zaliczanie do wydatków na własne cele mieszkaniowe również wydatków na przebudowę i remont lokalu, poniesione jeszcze zanim podatnik stanie się jego właścicielem, z zastrzeżeniem jednak, aby podatnik stał się właścicielem tego lokalu przed upływem terminu trzech lat.

Sprzedaż nieruchomości w deklaracji PIT-39 – jak wypełnić krok po kroku?

Odpłatne zbycie nieruchomości, z zastrzeżeniem zwolnienia po upływie terminu 5-letniego, podatnik (osoba fizyczna) jest zobowiązany rozliczyć składając do właściwego urzędu skarbowego zeznanie podatkowe PIT-39 w terminie do dnia 30 kwietnia roku, następującego po roku podatkowym, w którym miało miejsce odpłatne zbycie. Podatek dochodowy wynosi aktualnie 19% od wykazanego w zeznaniu dochodu.

W zeznaniu PIT-39 wykazujemy:

  • uzyskany przychód – poz. 20,
  • koszty uzyskania przychodu (czyli udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia i nakłady, poczynione w czasie posiadania nieruchomości) – poz. 21,
  • sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości – poz. 22,
  • dochód/stratę (poz. 23 i 24) wyliczony jako wynik sumowania poz.: (20-21)+22.

 

W poz. 25 deklaracji wykazujemy natomiast te dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, które kwalifikują się do uznania je za korzystające z tzw. ulgi mieszkaniowej. Przepis art. 21 ust. art. 1 pkt 131) mówi wyraźnie, że

  • wolne od podatku dochodowego są: (…) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.”

Najczęściej popełniane błędy przy wypełnianiu PIT-39

Tu pojawia się pierwsza „pułapka”. Kwota, którą należy wskazać w tej pozycji zeznania, to nie jest kwota wydatków na cele mieszkaniowe. Nie jest to również kwota całkowitego dochodu, który niektórzy podatnicy mylnie oceniają jako zwolniony w całości, gdy wydatki na cele mieszkaniowe zrównają się z wysokością tego dochodu. Ujmując to prościej: nie dochód a przychód (!), uzyskany ze sprzedaży, należy wydatkować na własne cele mieszkaniowe.

Podsumowując, żeby móc w tej pozycji wskazać, że cały dochód kwalifikuje się do zwolnienia zgodnie z ww. przepisami, należy zadeklarować, iż cała kwota przychodu wskazanego w poz. 20 będzie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, zgodnie z definicją ustawową. Jeśli podatnik zadeklaruje, iż na własne cele mieszkaniowe przeznaczy kwotę mniejszą niż przychód uzyskany ze sprzedaży, to zwolniony dochód skalkuluje zgodnie z proporcją wskazaną w ww. przepisie, tj.:

 

dochód zwolniony (wydatki na własne cele mieszkaniowe / przychód z odpłatnego zbycia) x kwota dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości

Pierwsza „pułapka” zatem sprowadza się do tego, że aby prawidłowo wypełnić zeznanie podatkowe PIT-39 i tym samym właściwie rozliczyć sprzedaż nieruchomości prywatnej, podatnik musi samodzielnie zastosować ww. proporcję, tj. dokonać jednego działania matematycznego „w tle”, aby ustalić jaka kwota dochodu może być wskazana w poz. 25.

W deklaracji nie przewidziano miejsca (odrębnego pola), które dawałoby podatnikowi możliwość zadeklarowania wydatków na własne cele mieszkaniowe do wydatkowania w ciągu 3 lat (wcześniej 2 lat), aby deklaracja „sama skalkulowała” prawidłową wysokość zwolnionego dochodu.

Przechowuj dokumentację dotyczącą sprzedaży nieruchomości

Druga „pułapka” to dokumentacja dotycząca tego zbycia. Należy ją gromadzić i przechowywać co najmniej przez 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło rozliczenie podatkowe odpłatnego zbycia (złożenie PIT-39 i ew. zapłata podatku), a zatem w praktyce jest to ponad 5 lat (por. art. 70 § 1 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, Dz. U. 1997, Nr 137, Poz. 926 z późn. zm.: „Zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku”).  

Dotyczy to zarówno aktu sprzedaży (i ewentualnie dokumentów rozliczających przychód, m.in. faktur, dokumentujących usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami), jak i kosztów uzyskania tego przychodu (aktu zakupu i innych dokumentów związanych m.in. z budową/remontem sprzedawanego budynku), a także wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Wymień koszty poniesione w celu uzyskania przychodu

Tu pojawia się szereg wątpliwości – począwszy od tego, co może, a co nie, stanowić koszt dla takiego odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 22 UPDOF „Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.”, co oznacza w praktyce, ogólnie rzecz ujmując, iż są to koszty poniesione na nabycie zbywanej nieruchomości i ewentualnie budowę (np. gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość zabudowana, a nabywano działkę gruntu niezabudowaną), a także inne wydatki, mające na celu doprowadzenie nieruchomości do jej funkcji użytkowej.

Przydatny może być również operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w artykule Wycena nieruchomości.

Podatnik ocenia zatem, które koszty poniósł w celu uzyskania przychodu i wykazuje je w poz. 21 zeznania, zapewniając pełne udokumentowanie tych wydatków, tak aby w przypadku ewentualnej kontroli nie było wątpliwości, czego dotyczyły te koszty i że można je rzeczywiście uznać jako poniesione w celu uzyskania przychodu. Brak przedstawienia dokumentów w toku kontroli skarbowej jest równoznaczne z tym, że podatnik nie wykaże kosztów, które kalkulował jako pomniejszenie przychodu. Automatycznie wpływa to na zwiększenie kwoty dochodu do opodatkowania.

Kwota wydatków na własne cele mieszkaniowe

Największe wątpliwości budzi jednak kwestia ustalenia właściwej kwoty wydatków na własne cele mieszkaniowe, które dają możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Tu właśnie pojawia się sporo błędów w rozliczeniach, co stanowi w mojej ocenie trzecią „pułapkę” przy ustalaniu obciążenia podatkowego, przy odpłatnym zbyciu nieruchomości prywatnej.

Niewłaściwa kwalifikacja wydatków może skutkować koniecznością złożenia korekty zeznania PIT-39 i zapłacenia odsetek za nieterminową wpłatę podatku dochodowego. Korekta ta powinna być złożona niezwłocznie po upływie 3 lat (licząc od końca roku, w którym miało miejsce zbycie). Należy w niej wskazać część dochodu, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Kwota obliczonego podatku od dodatkowo skalkulowanego dochodu podlega odsetkom podatkowym za zwłokę. Odsetki liczone są od następnego dnia po upływie podstawowego terminu płatności (czyli po 30 kwietnia roku następnego po roku podatkowym, w którym dokonano zbycia nieruchomości), do dnia zapłaty podatku włącznie.

Jak zdefiniować wydatki na własne cele mieszkaniowe?

Definicję wydatków na własne cele mieszkaniowe ustawodawca zawarł w art. 21 ust. 25 UPDOF. Należy podkreślić, iż ustawodawca, jako kwalifikujące się do ulgi mieszkaniowej wydatki uznał te, poniesione na własne cele mieszkaniowe. W praktyce oznacza to, że podatnik musi wykazać, iż – przykładowo – w zakupionym mieszkaniu czy domu realizuje własny cel mieszkaniowy (zamieszkuje tam), a nie np. wynajmuje nieruchomość osobom trzecim w celach zarobkowych albo zakupił nieruchomość celem stricte jej dalszej odsprzedaży, tj. wyłącznie po to, aby osiągnąć dochód z tego zbycia.

Wydatki na spłaty kredytów i pożyczek

Dodatkowo, często popełnianym błędem jest niezastosowanie przepisów art. 21 ust. 25 pkt 2) UPDOF, który dotyczą kwalifikowania jako wydatki na cele mieszkaniowe wydatków na spłaty kredytów i pożyczek „zaciągniętych przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia” na określone cele. Dość powszechnie podatnicy uznają, że ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości mogą spłacać – z uznaniem tych wydatków jako kwalifikujące do ulgi mieszkaniowej – nawet kredyty zaciągnięte po zbyciu nieruchomości albo uzyskane na cele inne niż przewidział to ustawodawca, tj. np. na spłatę kredytu konsumpcyjnego, związanego z bieżącym funkcjonowaniem podatnika.

Reasumując, aby odpowiednio przygotować się do rozliczenia podatku od zbycia nieruchomości prywatnej i uniknąć trzech opisanych „pułapek”, należy przede wszystkim:

  1. ocenić swoje faktyczne możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej – czy i jaką kwotę mogę zadeklarować do wydatkowania na własne cele mieszkaniowe?
  2. skalkulować możliwie precyzyjnie te wydatki, mając na uwadze to, że ich katalog jest ograniczony i że tylko zaplanowanie ich w pełnej wysokości przychodu zapewni pełne zwolnienie wykazanego dochodu z opodatkowania,
  3. dokumentować te wydatki na bieżąco i w przypadku uznania po okresie objętym ulgą (2-3 lata w zależności od obowiązującego stanu prawnego), iż kwota pierwotnie zadeklarowana w zeznaniu nie zostanie osiągnięta (jest nierealna) – złożyć korektę deklaracji PIT-39, tak aby zminimalizować kwotę odsetek za zwłokę.

 

Źródła i podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 Nr 80, poz. 350 z późn.zm.) – w szczególności: art. 10 ust. 1 pkt. 8 oraz ust. 2, art. 19, art. 21 ust. 1 pkt. 131, ust. 25a i ust. 26, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 Nr 80, poz. 350 z późn.zm.),
  • Ustawa z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. 1983, Nr 45, poz. 207 z późn. zm.),
  • Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. 1997, Nr 137, Poz. 926 z późn. zm.),
  • Biuletyny Informacyjne z 2018 i 2019 r.: Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp. – www.gofin.pl

 

Uwaga!

Niniejszy tekst nie stanowi doradztwa podatkowego w myśl przepisów o doradztwie podatkowym. Jego treść należy traktować poglądowo, a wszelkie wątpliwości na potrzeby rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach warto skonsultować we właściwym urzędzie skarbowym.

Informacji podatkowych w tym zakresie udzielają także m.in.:

  • Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) www.kis.gov.pl, w ramach Krajowej Administracji Skarbowej (KAS) www.gov.pl/web/kas, gdzie można zasięgnąć informacji w indywidualnych sprawach,
  • szczególnie polecamy korzystanie z wyszukiwarki sip.mf.gov.pl, będącej źródłem interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz innych informacji podatkowych,
  • przypominamy też o stworzonym m.in. z myślą o ułatwieniu dostępu do rozliczeń podatkowych on-line Portalu Podatkowym www.podatki.gov.pl.
  • Polecamy też śledzić bieżące komunikaty na stronach Ministerstwa Finansów – www.mf.gov.pl – oraz zapoznać się z Biuletynami i broszurami informacyjnymi oraz komunikatami publikowanymi przez Ministerstwo Finansów.