Wynajem mieszkań w Polsce jest wciąż dużo mniej popularny, niż na przykład u naszych zachodnich sąsiadów. Powody są różne: sporo osób marzy o posiadaniu własnych czterech kątów i widzi w tym ogromną wartość, natomiast znaczna część właścicieli obawia się wynajmować obcym ludziom nieruchomość, która często stanowi majątek ich życia.
Czasy się jednak zmieniają, wielu młodych ludzi podróżuje po kraju lub świecie i nie przywiązuje się na dłużej do jednego miejsca. Inni potrzebują po prostu kilku lat, zanim uda im się zainwestować we własne mieszkanie. Najem staje się więc coraz popularniejszy, a właściciele nieruchomości zastanawiają się, jak skutecznie zabezpieczyć się przed nieuczciwością najemców.
Często podczas próby wynajęcia mieszkania przyszli najemcy dowiadują się, że właściciel bierze pod uwagę wyłącznie najem okazjonalny. Jednak wokół tematu umów najmu okazjonalnego narosło już tyle mitów, że wiele osób stara się za wszelką cenę uniknąć tej formy. Dlaczego?
Nieuzasadnione obawy najemców wobec najmu okazjonalnego
Istnieje przekonanie, że tryb najmu okazjonalnego właściwie w całości znosi wszelkie prawa najemcy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, więc wynajmujący jest bezkarny i może z łatwością pozbyć się lokatora bez większego powodu. Nie jest to jednak zgodne z prawdą.
Rzeczywiście: część zapisów z ustawy o ochronie lokatorów zostaje znacznie złagodzona. Ale uczciwy najemca, który wywiązuje się z wszelkich obowiązków zawartych w umowie, absolutnie nie musi się obawiać nagłego wyrzucenia z mieszkania w trakcie trwania umowy. Jeśli więc opłacamy w terminie czynsz i wszystkie inne rachunki związane z wynajmowanym lokalem, użytkujemy mieszkanie zgodnie z jego przeznaczeniem i nie zakłócamy porządku domowego – nie musimy bać się niespodziewanej eksmisji.
Najem okazjonalny – formalności
Aby poznać wszelkie korzyści płynące z trybu najmu okazjonalnego, warto prześledzić kroki (i wynikające z nich konsekwencje), jakie muszą podjąć wynajmujący i najemca, którzy chcą zawrzeć taką umowę.
Umowa najmu okazjonalnego, a oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
Na początku najemca musi wskazać lokal mieszkalny, do którego przeprowadzi się, kiedy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana. Konieczne jest dostarczenie wynajmującemu oświadczenia podpisanego przez właściciela mieszkania zastępczego. Dokument ten nie musi być poświadczony notarialnie. Ważne, by zawierał dane mieszkania i właściciela, który wyraża zgodę na przyjęcie najemcy pod swój dach, gdy zajdzie taka konieczność.
Następnie wynajmujący i najemca podpisują umowę najmu okazjonalnego. Co ważne, sama umowa również nie wymaga formy aktu notarialnego.
Umowa najmu okazjonalnego – wizyta u notariusza
Trzeci krok należy do najemcy: z umową i oświadczeniem musi udać się do notariusza. Na tym etapie należy sporządzić w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się przez najemcę egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który został wyznaczony w żądaniu egzekucyjnym. Wyłącznie to oświadczenie, stanowiące załącznik do umowy, musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.
Zgłoszenie najmu do US ( Urzędu Skarbowego )
Następnie najemca przekazuje wynajmującemu komplet dokumentów. Od dnia rozpoczęcia najmu właściciel mieszkania ma 14 dni na zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Najemca powinien mieć wgląd do potwierdzenia, że wynajmujący dokonał tego zgłoszenia.
Pominięcie któregokolwiek z etapów sprawia, że nie możemy mówić o najmie okazjonalnym, a jedynie o zwykłym trybie najmu nieruchomości.
Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat).
Kto może skorzystać z formy najmu okazjonalnego?
Warto pamiętać, że najem okazjonalny dotyczy wyłącznie tych nieruchomości, które przeznaczone są do celów mieszkalnych. Korzystając z tego trybu nie wynajmiemy więc na przykład lokalu usługowego. Z umów najmu okazjonalnego nie mogą też korzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości. Tryb najmu okazjonalnego jest więc dostępny wyłącznie dla osób prywatnych.
Każdy najemca, który nie zwleka z opłatami i w żaden inny sposób nie narusza warunków umowy, może podpisać umowę najmu okazjonalnego bez obaw. Przy tej formie najmu ma bowiem zastosowanie ważne prawo, które wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów: wynajmujący nie może bez powodu wypowiedzieć umowy i wyrzucić najemcy bez zachowania ustalonego terminu wypowiedzenia. Uczciwym osobom nie grozi więc nagłe wyrzucenie na bruk.
Kiedy coś pójdzie nie tak, czyli
wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Co może zrobić wynajmujący, który nie miał tyle szczęścia i trafił na mniej uczciwego najemcę?
Tryb najmu okazjonalnego pozwala na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego w następujących przypadkach:
- jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób, który jest niezgodny z umową, dopuszcza do powstania w lokalu szkód, wykracza przeciwko porządkowi domowemu itp., a po otrzymaniu od wynajmującego pisemnego upomnienia kontynuuje te działania;
- kiedy lokator przez 3 okresy płatności nie uregulował czynszu lub innych opłat, a następnie – po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności – wciąż tego nie zrobił;
- gdy bez zgody właściciela lokator podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego część;
- kiedy najemca podczas trwania umowy stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i nie dostarczył kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca, w którym mógłby zamieszkać.
Skutki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość pozbycia się uciążliwego lokatora z mieszkania. Najemca – w przypadku wystąpienia którejś z powyższych sytuacji – otrzymuje od wynajmującego pisemne żądanie opuszczenia nieruchomości w ciągu 7 dni.
Jeśli nie zastosuje się do tego żądania, właściciel nieruchomości może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który stanowi załącznik do umowy – a więc oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę. Sąd rozpatruje kompletny wniosek (z kopią żądania opuszczenia lokalu, potwierdzeniem jego doręczenia oraz potwierdzeniem zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego) w ciągu 3 dni. Następnie może uruchomić przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.
Ponieważ najemca dobrowolnie poddał się egzekucji, co potwierdził notarialnie, może zostać eksmitowany z lokalu również w miesiącach zimowych. Przed eksmisją nie są chronione osoby małoletnie ani ciężarne kobiety.
Czy warto więc obawiać się najmu okazjonalnego? W żadnym wypadku – o ile jest się uczciwym najemcą. Formalności związane z podpisaniem takiej umowy nie są szczególnie zawiłe, a wynajmujący będzie zabezpieczony przed ewentualnymi problemami, które ciągną się czasem przez długie miesiące.
Lidia Borowiecka
Optymistka, która uwielbia wyzwania. W pełni angażuje się w swoją pracę. Lubi rozwiązywać problemy, co udaje jej się dzięki połączeniu wewnętrznego spokoju i analitycznego myślenia. Poznawanie ludzi i współpraca z nimi daje jej mnóstwo radości. Do każdej sytuacji podchodzi indywidualnie, ze świeżą energią i pasją. Z wykształcenia polonistka i projektantka wnętrz. Kocha muzykę, podróże i koty.
Może to też Ci się spodoba
16 komentarzy
Czyli właścociel może wypowiedzieć najem okazjonalny w tych 4 wyżej wymienionych przypadkach. Czy zapis w umowie ,że właściciel z innych ważnych powodów (np.Nagła trudnasytuacja życiowa)ma moc prawną? Czy najem okazjonalny można wypowiedzieć za porozumieniem stron?
Czy ten artykuł powstał na zlecenie agencji nieruchomości, które w Polsce reprezentują wyłącznie interesy właściciela mieszkania? Oto kwiatki:
„Istnieje przekonanie, że tryb najmu okazjonalnego właściwie w całości znosi wszelkie prawa najemcy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, więc wynajmujący jest bezkarny i może z łatwością pozbyć się lokatora bez większego powodu. Nie jest to jednak zgodne z prawdą. (…) uczciwy najemca, który wywiązuje się z wszelkich obowiązków zawartych w umowie, absolutnie nie musi się obawiać nagłego wyrzucenia z mieszkania w trakcie trwania umowy.”
Proszę nie żartować
„Jeśli więc opłacamy w terminie czynsz i wszystkie inne rachunki związane z wynajmowanym lokalem, nie musimy bać się niespodziewanej eksmisji.” Najemca jest na dużo gorszej pozycji, ponieważ nie jest właścicielem ziemi ani budynku, natomiast właściciel ma kapitał. Kto ma kapitał, powinien ponosić ryzyko. No chyba że się urodziło w przekonaniu, że jak się jest bogatym, to będzie się miało przed sobą czerwone dywany. Ale do rzeczy. Po to chroni się lokatora, ponieważ osoba nie posiadająca nieruchomości czerpie zwykle dochody z pracy najemnej. Nie może sobie sprzedać nieruchomości, gdy na przykład zostanie zwolniona z pracy. I najważniejsze, że trudności z płaceniem wcale nie muszą wynikać z winy najemcy. Co to w ogóle za sugestie, że najemca jest nie w porządku, gdy nie zapłaci czynszu… Dlatego w cywilizowanych państwach najem okazjonalny to śmiech. Osoby, które mają dużo pieniędzy nie potrzebują najmować mieszkania i sobie je kupią. A takie, które ryzykują wyrzucenie z mieszkania, bo jaśnie wielmożny posiadacz nieruchomości nie dostanie czynszu po 7 dniach od terminu, po prostu wyśmieją właściciela.
Niektórzy zainwestowali w bańkę nieruchomości będąc naiwnymi i słuchając porad bankowców. Aż przykro, ale to Wasz problem, że wchodzicie w trudny rynek, a potem zdziw na twarzy, że jest trudno.
Taka rada. Jak boi się Pani wynajmować mieszkania, to proszę kupić ziemię rolną i uprawiać rolę. Zobaczy Pani jak zachowa się pogoda, gdy na przykład zaleje Pani pole przed sadzeniem kukurydzy. Okzjonalnie.
Także zakłócanie porządku domowego jest definicją z gumy. Więc tylko idiota lub osoba nieporadna będzie pakować pieniądze do kieszeni właściciela (który de facto zwykle prowadzi jednak działalność gospodarczą, bo w mieszkaniu nawet nie miał zamiaru mieszkać).
Najbardziej idiotyczny komentarz jaki widziałam. Co w sytuacji gdy ktoś ma mieszkanie, mieszka w nim i nagle zmienia się jego sytuacja np. zakłada rodzinę i mieszka gdzie indziej bo w kawalerce w rodziną się nie da a mąż partner ma swoje mieszkanie? Nie wyobrażam sobie, ze ktoś nie zapłaci mi czynszu a ja nie mogę się go pozbyć bo jest cwaniaczkiem. Ja zostaję z ratą kredytu, czynszem a jakiś nygus mieszka za darmo??? Rozumiem, ze komentujący zakłada, ze wszyscy kupują mieszkania z założenia na wynajem. Otóż uwaga… nie!!!!!!!!! Po to jest ta umowa bo wiele było sytuacji, ze nygusy znalazły sobie sposób na mieszkanie za darmo a ta druga strona bankrutowała bo nie miała z czego spłacać rat. Tylko broń boże trafić na taką osobę jak Pan. Widzę komuna się kłania. Jak kiedyś kupiłeś mieszkanie to jesteś bogacz więc utrzymuj nygusostwo .
Absolutne brawo! Za rzeczowe argumenty oraz sens i wydźwięk wypowiedzi. Serdeczności.
No naprawdę? Zal. Nie płacisz , to do widzenia. W ogóle chore jest to, że Żeby to zrobić to trzeba poddać się Łaskawie, NOTARIALNEJ DOBROWOLNEJ egzekucji. No ale chociaż jest jakiekolwiek narzędzie do walki z cwaniakami.
Jakub!!! Z d..y komentarz. Pewnie w życiu niczego nie musiałeś wyszarpać i o nic walczyć i pewnie żyjesz z tego, co ci inni dadzą…. Wiem, równie prymitywny wniosek jak twój! Wynajmuję MOJE mieszkanie, za które spłacam kredyt. Nie zamierzam sponsorować nikogo. Jak nie stać, żeby wynająć coś co posiadam (a w zasadzie bank!) i za co ktoś zgodził się płacić, to umowa jest nieważna. Zwyczajne poczucie honoru nie pozwoliłoby mi umówić się na coś i nie wywiązywać z tej umowy. Ale rozumiem, że honor to zapomniane pojęcie u pana Jakuba. Pozdrawiam
To prawda, komentarz jest roszczeniowy, ten właściciel mieszkania musiał na nie zapracować i przykro mi to jest biznes jak każdy, nie płacisz wypadasz. Z woli wyjaśnienia nie mam mieszkania pod wynajem ale nie rozumiem takiego roszczeniowego podejścia. Jakieś lewackie teorie.
Jakub Ty tak serio?
Nikt Ci nie każe pracować na etacie – możesz być przedsiębiorczy i tez zakupić mieszkanie w celu jego wynajmowania – ciekawe czy z tej pozycji byłbyś zadowolony gdyby najemca przestał płacić 🙂
Jakub stek bzdur typowy troll 🙂
Witam.Znajomi będą wynajmować mieszkanie i poprosili mnie o podpisanie oswiadczenia w sprawie lokalu zastępczego. Chciałabym zapytać jaka odpowiedzialność prawna ponosi osoba podpisująca zobowiązanie notarialne o przyjęciu eksmitowanych lokatorów.?
Witam, sama wynajmuję mieszkanie jako najem okazjonalny. Jeżeli złoży Pani takie oświadczenie że w razie ustania stosunku najmu bądź wypowiedzenia umowy we wcześniejszym terminie niż na okres w jakim umowa obowiązuje, Pani przyjmuje pod dach Najemcę wraz z osobami z nim zamieszkującymi. Oświadczenie wypełnia Pani i Pani też je podpisuje więc spoczywa na Pani odpowiedzialność zapewnienia mieszkania dla tego Najemcy-czyli znajomych. W świetle prawa tak mówiąc najprościej, musi Pani ich przyjąć do domu/mieszkania.
Spotkałem się z taką historią gdzie właściciel kamienicy wyremontował cały parter i przeznaczył 4 mieszkania pod wynajem. Najem okazjonalny, niski czynsz ale kaucja wysoka (prawie trzykrotność czynszu). Jako że sam mieszkał piętro wyżej to najemców pomawiał o hałasowanie, patologie, pijaństwo, awantury i pozbywał ich się. Kaucji oczywiście nie zwracając.
Więc ten post Jakuba nie do końca jest niepoważny tak jak i artykuł bo to wszystko zależy na kogo się trafi.
Witam, a jakie obowiązki ma osoba poświadczająca, że w razie wypowiedzenia umowy przyjmie najemcę do siebie?
Ten Jakub to bał….. wynająłem w Rzeszowie młodemu małżeństwu z profilu 500+ oraz MOPS.
Przez okres 4 miesięcy (bo na taki okres zawarłem zwykłą umowę) to ja płaciłem za wszystko. Były nieustanne burdy, interwencje policji, przemoc domowa (dwoje małoletnich dzieci), proces o odebranie władzy rodzicielskiej. W piwnicy zbierali się koledzy i spożywali wódeczkę. Było zagrożenie, że się nie wyprowadzą, jednak okoliczności sądowe i interwencje sąsiadów (blok nie był socjalny) doprowadziły do wyprowadzki za co jestem wdzięczny opatrzności. Eksmisja i oczekiwanie na przydział lokalu socjalnego może trwać wiele lat, co na to ten głupi komentator p.J. ?.
Witam,
proszę o informację, czy przy przedłużeniu umowy okazjonalnej z tym samym Najemcą wymagana jest ponowna wizyta u Notariusza (oraz uiszczenie opłat z tym związanych) i ponowne złożenie wniosku w US?
pozdrawiam,
Michał
Dzień dobry, pytanie czy przed końcem trwania umowy najmu okazjonalnego należy – trzeba pisemnie napisać wypowiedzenie przez najemcę lub wynajacego? Pozdrawiam
Komentowanie jest niedostępne