Powierzchnia użytkowa to w skrócie łączny metraż wszystkich pomieszczeń. Gdyby jednak to było takie proste, to pewnie nie czytałbyś tego artykułu, prawda?
Sprawa jest dużo bardziej złożona i co ciekawe, w zależności od celu dla jakiego jest obliczana, powierzchnia użytkowa nieruchomości może się różnić.

Czego dowiesz się z artykułu?

  • Jak obliczyć powierzchnię użytkową do różnych celów
  • Czym się różni powierzchnia użytkowa od powierzchni całkowitej i powierzchni zabudowy
  • Co wliczamy do powierzchni użytkowej

Powierzchnia użytkowa – regulacje prawne

Temat obliczania powierzchni użytkowej nie jest prosty, gdyż regulują go aż trzy ustawy:

  • Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
  • Ustawa o podatku od spadków i darowizn
  • Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

W każdym z tych przepisów definicje powierzchni użytkowej są różne. Co więcej, zasady jej obliczania precyzują dodatkowo Polskie Normy i również nie są jednomyślne.
Ale bez obaw – nie będziemy analizować szczegółowo przepisów. Spróbujemy po ludzku rozeznać się w temacie.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową 

Powierzchnię mierzy się dodając po kolei metraż poszczególnych pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach. Pomieszczeń – czyli nie doliczamy grubości ścian, kominów itp.
Kondygnacją natomiast jest część budynku zawarta między sufitem a podłogą, która w świetle ma przynajmniej 1,90 m wysokości.

W przypadku pomieszczeń, które mają wysokość równą lub większą niż 2,20 m, zmierzenie powierzchni to stosunkowo proste zadanie. Mierzymy po wewnętrznym obrysie ścian i już.
Jednak już w lokalu ze skosami, obliczenie powierzchni może być już trudniejsze. Trzeba bowiem uwzględnić jeszcze wysokość pomieszczenia w danym miejscu. 

Jak mierzyć powierzchnię użytkową ze skosami

Najpierw ustalamy, w którym miejscu pomieszczenie ma 2,20 m  i 1,40 m wysokości i dla ułatwienia rzutujemy te miejsca na podłogę:

  • 2,20 m i więcej – mierzymy po obrysie i liczymy tak, jak wychodzi;
  • w części, gdzie wysokość jest mniejsza niż 2,20 m,  ale większa niż 1,40 m –  pomiar dzielimy na pół;
  • fragmenty, gdzie wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – pomijamy.

Stąd często informacja, jaka jest powierzchnia użytkowa w mieszkaniu ze skosami, jest myląca, a pomieszczenie “po podłodze” jest dużo większe. Na powierzchnię składa się bowiem metraż pomieszczenia o pełnej wysokości oraz połowa metrażu o wysokości 1,40-2,20 m. Może się więc okazać, że całkiem sporą powierzchnię, która nadaje się do wykorzystania, dostaniemy gratis.

Jak się liczy powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego

Jeśli chodzi o powierzchnię domu, to możesz spotkać trzy rodzaje powierzchni:

  • powierzchnia użytkowa to najczęściej suma metrażu wszystkich pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach, mierzona po wewnętrznej długości wykończonych ścian;
  • powierzchnia całkowita to łączna powierzchnia wszystkich kondygnacji, mierzona po obrysie zewnętrznym wraz ze schodami zewnętrznymi, balkonami, czy zjazdem do garażu
  • powierzchnia zabudowy to powierzchnia całkowita budynku, powiększona o pozostałe obiekty znajdujące się na działce.

W powierzchni użytkowej, sprawę na pierwszy rzut oka, komplikuje kolejny podział na powierzchnię podstawową i pomocniczą. Ta pierwsza to pomieszczenia, w których się przebywa czyli salon, sypialnia i pokoje, niezależnie od ich przeznaczenia. Pozostałe pomieszczenia w których się bywa, czyli kuchnia, łazienka, schody, garaż –  to powierzchnia pomocnicza. Do niej należą też taras czy balkon. Przy obliczaniu powierzchni użytkowej bierze się jednak pod uwagę zarówno tę podstawową, jak i pomocniczą. Wyłączyć można ewentualnie część kotłowni.

Powierzchnia użytkowa mieszkania od dewelopera

Kiedy kupujesz nowe mieszkanie lub dom, każdy metr ma znaczenie. Po pierwsze ze względu na cenę, po drugie ze względu na podatki, po trzecie ze względu na późniejsze koszty, które też są liczone wg powierzchni.
Ponieważ są różne sposoby mierzenia powierzchni budynku, warto najpierw sprawdzić, która będzie wykorzystana. Zapis o tym powinien znaleźć się w umowie.

W zależności od normy, wg której będzie obliczana powierzchnia użytkowa, pomiaru dokonuje się albo na wysokości 1 m w lokalu w stanie surowym (ściany bez tynku) nie wliczając balkonu, albo po podłodze, na wykończonych ścianach, doliczając powierzchnie zewnętrzne dostępne z danego pomieszczenia (balkon, loggia).  Nietrudno więc policzyć, że może to się przełożyć na parę tysięcy przy podsumowaniu. 

Co jeszcze sprawdzić przy odbiorze mieszkania przeczytasz tutaj (klik)

Co się wlicza do powierzchni użytkowej

Tu niestety dają znać o sobie różne przepisy ją określające. Każdy się nieco różni i tak naprawdę to cel, do którego potrzebujemy pomiaru, jest kluczowy. Bardzo często zdarzy się tak, że powierzchnia, na podstawie której oblicza się podatek od nieruchomości, będzie wyższa, niż ta, którą podamy przy zgłoszeniu darowizny.

Najwięcej zamieszania jest z piwnicą, która fizycznie nie należy do lokalu. Jest wliczana do powierzchni użytkowej jedynie przy ustalaniu wysokości podatku od nieruchomości, ponieważ zasada obliczania podatku wyłącza z powierzchni użytkowej tylko klatki schodowe i szyb windy. Pozostałe kondygnacje zarówno naziemne, jak i podziemne, a więc garaż, piwnica, czy użytkowe poddasze są wliczane (wg wspomnianych wcześniej zasad).
Warto jednak pamiętać, że z definicji kondygnacja powinna mieć minimum 1,90 m w świetle – czyli w najniższym miejscu pomiędzy sufitem a podłogą. Jeśli wysokość jest niższa – liczy się tylko połowa obmiaru.

Wątpliwości pojawiają się także przy nieruchomościach z antresolą czy szafami wnękowymi, ale tu jednoznacznej odpowiedzi nie ma, gdyż zależy jaka norma będzie stosowana przy pomiarach.

Podsumujmy

Ustalenie powierzchni użytkowej nie jest proste, ponieważ brak jednolitych przepisów i wytycznych. Wskazane we wstępie ustawy podają różne definicje, a zasady pomiaru w obu stosowanych normach się różnią. Jest więc możliwe, że ta sama nieruchomość może mieć trzy różne powierzchnie i każda z nich będzie prawdziwa.

Zwykle informacja o powierzchni użytkowej nieruchomości znajduje się w księdze wieczystej oraz jest szczegółowo opisane w akcie notarialnym.

Jeśli natomiast planujesz kupić nowe mieszkanie lub dom i chcesz mieć pewność, że nie płacisz za wirtualne metry – upewnij się, że mierzysz wg tych samych zasad, co deweloper. Być może wówczas cena nie będzie tak korzystna, albo wręcz przeciwnie – przestanie dziwić. 

I pamiętaj, że w każdym przypadku nasi agenci służą pomocą.