Posiadanie nieruchomości obciążonej ustanowioną na rzecz banku hipoteką nie wyklucza możliwości jej sprzedaży, a tym samym możliwości jej zakupu. Dowiedz się, jak przeprowadzić sprzedaż domu z kredytem krok po kroku.

Informację o wpisanej hipotece w księdze wieczystej nieruchomości znajdziemy w dziale czwartym. Znając numer księgi wieczystej, możemy zweryfikować jej treść na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Wysokość zadłużenia wobec banku

O wysokości aktualnego salda zadłużenia wobec banku dowiemy się między innymi z harmonogramu płatności rat, w którym podana jest na dany dzień wysokość raty kapitałowej, odsetkowej i salda zobowiązania po dokonaniu tej płatności lub z zaświadczenia z banku o aktualnym saldzie zadłużenia. Przy sprzedaży nieruchomości z kredytem jest to bardzo istotna informacja.

Gdyby określona cena nieruchomości była niższa niż aktualne saldo zadłużenia wraz z dodatkowymi opłatami za wcześniejszą spłatę, oznaczałoby to konieczność częściowej nadpłaty kredytu przez sprzedającego do wysokości tej różnicy. Taka sytuacja może mieć miejsce szczególnie w przypadku zobowiązań w walucie obcej, w wyniku wzrostu kursu danej waluty oraz przy kredytach w złotym, gdy kwota udzielanego kredytu przekracza wartość nieruchomości lub wynika ona ze spadku cen.

Zadłużenie w banku a cena nieruchomości

Gdy wartość aktualnego salda zadłużenia wobec banku jest niższa niż uzgodniona cena, wówczas w zależności od jego wysokości, w umowie przedwstępnej możemy określić różny sposób realizacji transakcji. Z nabywcą nieruchomości można ustalić, że do momentu przystąpienia do umowy przyrzeczonej, przenoszącej prawo własności, kredyt zostanie w całości uregulowany, a udokumentowaniem tego faktu będzie zaświadczenie z banku o całkowitej spłacie i zgodzie na wykreślenie hipoteki wraz z potwierdzeniem złożonego wniosku w sądzie o jej wykreśleniu.

To rozwiązanie można zastosować, gdy wartość aktualnego salda zadłużenia jest już na tyle niska, że kredyt zostanie spłacony, np. z kwoty wpłaconego zadatku lub ewentualnych środków własnych sprzedającego.

Kredyt hipoteczny dla kupującego

Inną opcją przebiegu transakcji może być sytuacja, gdy to kupujący będzie w całości regulował zobowiązanie sprzedającego ze środków własnych lub z uzyskanego przez niego na ten cel kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji do umowy przedwstępnej będzie potrzebne zaświadczenie z banku zawierające następujące dane:

  • wysokość kwoty aktualnego zadłużenia, łącznie z odsetkami, prowizjami (np. za wcześniejszą spłatę kredytu), opłatami,
  • numer konta, na które kupujący ma dokonać wpłaty wartości wierzytelności,
  • oświadczenie banku, że wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki niezwłocznie po uregulowaniu całości zobowiązania oraz, iż Bank nie zawarł z kredytobiorcą żadnej umowy skutkującej podstawieniem wierzytelności w ramach istniejącego zabezpieczenia hipotecznego.

Wówczas zapłata za nieruchomość nastąpi w dwóch transzach. Pierwsza transza zostanie przekazana we wskazanej kwocie na podane konto w zaświadczeniu. Natomiast kolejna transza z reguły zostanie przelana na konto zbywcy dopiero po przedstawieniu dokumentu o całkowitej spłacie wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Nieliczne banki dopuszczają możliwość jednoczesnego uruchomienia środków – na spłatę kredytu i resztę środków na konto sprzedającego.

Wniosek o wykreślenie hipoteki – kto powinien go złożyć?

Warto pamiętać, że wniosek o wykreślenie hipoteki, którego podstawą jest wymienione zaświadczenie, składają nowi właściciele nieruchomości. Dla terminowego wywiązania się z zobowiązania ważna jest informacja dotycząca procedury bankowej, związanej z całkowitą spłatą kredytu oraz terminów oczekiwania na wymienione dokumenty, które będą podstawą do wypłaty kolejnej transzy za nieruchomość.

W celu sprawnego ich uzyskania kluczowe jest bezzwłoczne złożenie dyspozycji wcześniejszej spłaty przez sprzedającego w swoim banku. Bank, pomimo wpływu środków na konto kredytu, bez dyspozycji kredytobiorcy nie dokonuje rozliczenia kredytu. Istotna jest również informacja o możliwość złożenia takiej dyspozycji i rozliczenia kredytu w każdym dowolnym czasie, np. bank PKO BP umożliwia rozliczenie kredytu wyłącznie w dniu zapadalności raty, a to może oznaczać około miesięczny okres oczekiwania na jego rozliczenie i następne kolejne dni oczekiwania na wymagane dokumenty do uruchomienia środków.

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym ważne są:

  • sprawdzenie aktualnego salda zadłużenia oraz ewentualnych kosztów dodatkowych,
  • ustalenie sposobu uregulowania zobowiązania, w zależności od wysokości salda zadłużenia,
  • doprecyzowanie procedury zapłaty ceny za nieruchomość z uwzględnieniem możliwych do spełnienia terminów ich realizacji.

Zakup nieruchomości obciążonej kredytem jest dużo łatwiejszy niż się wydaje. Chcesz wiedzieć więcej na ten temat? Przeczytaj również artykuły: „Jak kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym?” oraz „Jak sprzedać dom lub mieszkanie obciążone hipoteką?”