Posiadanie nieruchomości obciążonej ustanowioną na rzecz banku hipoteką nie wyklucza możliwości jej sprzedaży, a tym samym również możliwości jej zakupu. Jakie dokumenty potrzebne są, aby tego dokonać?

Jak sprawdzić wysokość aktualnego salda zadłużenia?

Informację o hipotece znajdziemy w czwartym dziale księgi wieczystej nieruchomości. Znając numer księgi, możemy zweryfikować jej treść klikając tutaj. O wysokości aktualnego salda zadłużenia dowiemy się między innymi z harmonogramu płatności rat, w którym podana jest wysokość raty kapitałowej, odsetkowej i salda zobowiązania na dany dzień lub z zaświadczenia bankowego o aktualnym saldzie zadłużenia.

Przy sprzedaży nieruchomości z kredytem jest to bardzo istotna informacja. Gdyby określona cena nieruchomości była niższa niż aktualne saldo zadłużenia wraz z dodatkowymi opłatami za wcześniejszą spłatę, oznaczałoby to konieczność częściowej nadpłaty kredytu przez sprzedającego do wysokości tej różnicy.

Jak udokumentować uregulowanie całości kredytu?

Z nabywcą nieruchomości można ustalić, że do momentu przystąpienia do umowy przyrzeczonej, przenoszącej prawo własności, kredyt zostanie w całości uregulowany, a udokumentowaniem tego faktu będzie zaświadczenie z banku o całkowitej spłacie i zgodzie na wykreślenie hipoteki wraz z potwierdzeniem złożonego wniosku w sądzie o jej wykreśleniu. To rozwiązanie można zastosować, gdy wartość aktualnego salda zadłużenia jest już na tyle niska, że kredyt zostanie spłacony np. z kwoty wpłaconego zadatku lub ewentualnych środków własnych sprzedającego.

Jakiego zaświadczenia potrzebuję, jeżeli to kupujący spłaca pozostałe zadłużenie?

Inną opcją przebiegu transakcji może być sytuacja, gdy to kupujący będzie w całości regulował zobowiązanie sprzedającego z środków własnych lub z uzyskanego przez niego na ten cel kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji do umowy przedwstępnej będzie potrzebne zaświadczenie z banku zawierające następujące dane:

  • wysokość kwoty aktualnego zadłużenia, łącznie z odsetkami, prowizjami (np. za wcześniejszą spłatę kredytu) oraz opłatami,
  • numer konta, na które kupujący ma dokonać wpłaty wartości wierzytelności,
  • oświadczenie banku, że wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki niezwłocznie po uregulowaniu całości zobowiązania.

Wówczas zapłata za nieruchomość nastąpi w dwóch transzach. Pierwsza transza zostanie przekazana we wskazanej kwocie na podane konto w zaświadczeniu. Natomiast kolejna transza z reguły zostanie przelana na konto zbywcy dopiero po przedstawieniu dokumentu o całkowitej spłacie wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Nieliczne banki dopuszczają możliwość jednoczesnego uruchomienia środków – na spłatę kredytu i resztę środków na konto sprzedającego.

Warto pamiętać, że wniosek o wykreślenie hipoteki, którego podstawą jest wymienione zaświadczenie, składają nowi właściciele nieruchomości.

Czego należy dopilnować, aby wywiązać się z zobowiązania w terminie?

Dla terminowego wywiązania się z zobowiązania ważna jest informacja dotycząca procedury bankowej, związanej z całkowitą spłatą kredytu oraz terminów oczekiwania na wymienione dokumenty, które będą podstawą do wypłaty kolejnej transzy za nieruchomość. W celu sprawnego ich uzyskania kluczowe jest bezzwłoczne złożenie dyspozycji wcześniejszej spłaty przez sprzedającego w swoim banku. Bank pomimo wpływu środków na konto kredytu bez dyspozycji kredytobiorcy nie dokonuje rozliczenia kredytu. Istotna jest również informacja o możliwość złożenia takiej dyspozycji i rozliczenia kredytu w każdym dowolnym czasie. Dla przykładu bank PKO BP umożliwia rozliczenie kredytu wyłącznie w dniu zapadalności raty, a to może oznaczać około miesięczny okres oczekiwania na jego rozliczenie i następne kolejne dni oczekiwania na wymagane dokumenty do uruchomienia środków.

Zapamiętaj!

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym ważne jest:

  • sprawdzenie aktualnego salda zadłużenia oraz ewentualnych kosztów dodatkowych,
  • ustalenie sposobu uregulowania zobowiązania, w zależności od wysokości salda zadłużenia,
  • doprecyzowanie procedury zapłaty ceny za nieruchomość z uwzględnieniem możliwych do spełnienia terminów ich realizacji.