Jeśli musisz sprzedać nieruchomość i nawet obecne okoliczności nie pozwalają na odłożenie tego na później, lepiej nie podejmuj się tego samodzielnie. To zadanie dla kogoś spoza branży jest trudne samo w sobie. W kryzysowej sytuacji ryzykujesz dodatkowo, że pod presją czasu możesz sporo stracić. 
Zatem dziś zamiast pytania z pośrednikiem czy bez, zastanów się raczej, czy podpisać z nim umowę na wyłączność czy otwartą.

Jeśli wydaje Ci się, że wyłączność ogranicza Twoje szanse, masz rację – wydaje Ci się.
Umowa na wyłączność ma więcej plusów niż minusów, a jej wady w zasadzie są tylko teoretyczne. O ile dobrze się do tej umowy przygotujesz.

Czego dowiesz się z artykułu:

  • jakie są plusy i minusy umowy na wyłączność dla Ciebie
  • czym się różni umowa pośrednictwa na wyłączność od otwartej
  • na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy.


Umowa na wyłączność a umowa otwarta

Decydując się na współpracę z biurem nieruchomości, każdorazowo należy sporządzić umowę, która w możliwie szczegółowy sposób określa jakie zobowiązania i uprawnienia mają obie strony – agent, ale również Ty, jako Zamawiający.

Pośrednik przede wszystkim ma obowiązek podjąć wszelkie działania, które doprowadzą do jej wypełnienia.

Klauzula wyłączności w umowie powoduje, że tylko ten agent, z którym ją podpiszesz, ma prawo pośredniczyć w transakcji sprzedaży. To ważne – wyłączność dotyczy pośrednictwa – nie samej sprzedaży.

Co zyskujesz wybierając umowę z klauzulą wyłączności

  1. Krótszy czas finalizacji umowy
    Jeśli pośrednik ma gwarancję otrzymania wynagrodzenia, jest gotowy do zaangażowania większych środków na przygotowanie oferty i jej promocję. Przekłada się to na to, że ogłoszenie zobaczy więcej osób i szybciej znajdzie się klient.
    To nie oznacza, że przy umowach otwartych agenci się nie starają. Nietrudno się jednak domyślić, że priorytetem są te na wyłączność. Przy umowach otwartych agenci bardziej skupiają się szukaniu ofert dla kupujących, niż szukaniu kupujących do oferty, dlatego może to potrwać dłużej.
  2. Szansa, na uzyskanie wyższej ceny
    Agent się nie ściga z innymi agentami, kto pierwszy sprzeda, żeby tylko sprzedać, ale chce sprzedać jak najlepiej. Ponieważ tylko on jeden zajmuje się ofertą ma pełną informację z rynku, więc może podejmować i prowadzić dobre negocjacje. Skupia się na szukaniu kupujących dla tej właśnie oferty, więc szybciej ich znajduje.
  3. Dopilnowanie niezbędnych formalności.
    Agent sprawdzi stan prawny nieruchomości, podpowie jakie dokumenty trzeba przygotować, ewentualnie doradzi, co warto wyprostować i uzupełnić przed sprzedażą. Później zweryfikuje wypłacalność kupującego, a nawet pomoże mu w uzyskaniu kredytu, zadba o zabezpieczenie transakcji oraz zorganizuje podpisanie aktu notarialnego i wyjaśni jakich formalności trzeba dopełnić po transakcji.
  4. Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży.
    Kiedy agent wie, że otrzyma zapłatę za swoją pracę, zależy mu, aby jak najlepiej przygotować ofertę i jak najszybciej ją sprzedać. Zaproponuje więc home staging, profesjonalną sesję fotograficzną lub bardziej zaawansowane formy prezentacji jak film czy wirtualny spacer. To w obecnej sytuacji może mocno ułatwić znalezienie kupującego. Dobrze zapozna się z nieruchomością i przygotuje opis, który wyeksponuje jej zalety,zawiesi też baner. Pomoże również ustalić właściwą cenę, w odniesieniu do sytuacji na rynku, stanu nieruchomości i Twoich oczekiwań, co zwiększy szanse na szybką finalizację.
  5. Szeroki zasięg ogłoszenia
    Agent ma nie tylko interes w tym, żeby pokazać je jak największej liczbie zainteresowanych, ale ma wręcz taki obowiązek! Jeśli wie, że to on dostanie zapłatę, możesz mieć pewność, że udostępni ją na wszystkich możliwych portalach ogłoszeniowych, a nawet da znać konkurencji. Biura nieruchomości mają dostęp do ogromnej bazy osób zainteresowanych kupnem. Skuteczność sprzedaży przy umowach na wyłączność, w stosunku do umów otwartych, wynosi 5:1. Oznacza to, że w tym samym czasie, na 1 nieruchomość sprzedaną w umowie otwartej, przypada 5 nieruchomości sprzedanych w umowie na wyłączność.
  6. Profesjonalny marketing
    Biuro ma specjalistów i narzędzia, które pozwalają kierować reklamę do ściśle określonej grupy odbiorców. Koszty takiej promocji są dużo niższe niż w przypadku grup szerokich, za to skuteczność bardzo wysoka. To ważne szczególnie wówczas, gdy zainteresowanie ofertami spada. Celowana reklama może uratować sytuację, zwłaszcza, gdy ograniczone są inne formy prezentacji.
    W Freedom Nieruchomości dodatkowo otrzymasz raporty i statystyki z podejmowanych działań marketingowych.
  7. Jedną osobę do kontaktu
    Jeśli zlecisz sprzedaż wielu agencjom i do tego będziesz działać samodzielnie, będą do Ciebie dzwonić różne osoby: pośrednicy, z którymi już współpracujesz, ci którzy dopiero będą chcieli zaoferować swoje usługi, jak i osoby bezpośrednio zainteresowane. Zapanowanie nad tym wszystkim będzie naprawdę trudnym logistycznie wyzwaniem. Przy umowie na wyłączność osobą kontaktową będzie pośrednik, z którym podpiszesz umowę. On przejmie cały ruch, a do Ciebie będzie dzwonił tylko z konkretami. W obecnej sytuacji to nie do przecenienia. Bezpieczeństwo przede wszystkim.
  8. Większe zaufanie zainteresowanych
    Kiedy masz umowy otwarte, każde biuro może przygotować ofertę po swojemu, ustalić inną cenę, zrobić inny opis, przekazywać niespójne informacje na temat nieruchomości. Mało który agent będzie miał szansę się szczególnie postarać, bez gwarancji otrzymania wynagrodzenia. Pojawi się więc wiele różnych ogłoszeń pokazujących Twoją nieruchomość, które mogą wzbudzać obawy i niepewność kupujących. Będą się zastanawiać, czy wszystko z nią jest ok, skoro na tyle sposobów próbujesz ją sprzedać. Zwłaszcza w takim okresie, jak teraz.
  9. Mniej zamieszania dla Ciebie
    Przy umowach na wyłączność to agent pełni honory i oprowadza gości. Jeśli współpracujesz z jedną osobą, możesz jej po prostu przekazać klucze i całkowicie przestać się tym przejmować.

Wreszcie to, co szczególnie teraz ma znaczenie. Niezależnie od okoliczności na pewno znajdą się tacy, którzy wykorzystają chwilowe spowolnienie rynku, aby na tym zarobić.

Jak widzisz argumentów na tak jest całkiem dużo. Jakie są zatem minusy takiej umowy?
Tak jak wspomnieliśmy na początku – jeśli dobrze się przygotujesz, praktycznie może ich nie być wcale. Kluczowa w każdym przypadku jest umowa.
Czy istnieje wzór umowy pośrednictwa na wyłączność? Każdy pośrednik pewnie ma swój szablon umowy, ale to nie oznacza, że nie można jej rozszerzyć. Ważne jest aby była zgodna z przepisami prawa i nie zawierała zapisów abuzywnych (klauzul niedozwolonych).

Obawiasz się, że agent nie będzie się właściwie wywiązywał ze swoich obowiązków, nie będzie się dostatecznie starał lub jego sposób działania nie będzie Tobie odpowiadał?
Zadbaj, aby w umowie określić czego od niego oczekujesz i jakie się wiążą z tym konsekwencje.

Martwisz się, że zajmie mu to dużo czasu, a Ty w tym czasie nie będziesz mieć związane ręce?
To jest do ustalenia. Umowy są zawierane na określony czas. Rzadko jednak na krócej niż 3 miesiące, bo tyle realnie potrzeba na przygotowanie oferty, analizę rynku i znalezienie klienta. Warto też doprecyzować w umowie czy i jeśli tak, to na jakich warunkach i kiedy można ją rozwiązać.

Boisz się, że będzie to dużo kosztowało?
W umowie powinien się znaleźć zapis dokładnie określający w jakiej wysokości i po spełnieniu jakich warunków, pośrednik otrzyma wynagrodzenie, a także jakich opłat dodatkowo może zażądać. Warto tu podkreślić, że w sytuacji, gdy samodzielnie znajdziesz kupca i sfinalizujecie sprzedaż z klientem, który nie został znaleziony na skutek czynności wykonanych przez pośrednika, nie będzie mu się należała prowizja. Może on jednak zastrzec w umowie obowiązek pokrycia kosztów za czynności podjęte w celu jej realizacji, jak chociażby przygotowanie oferty, promocję, swój czas, lub, gdy nie zostanie to doprecyzowane dochodzić odszkodowania w związku z rozwiązaniem umowy przed czasem i utratą wynagrodzenia

Umowa z klauzulą wyłączności – podsumowanie

  • umowa powinna zawierać wyraźną klauzulę, że jest to umowa na wyłączność
  • umowę zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności
  • zanim ją podpiszesz, masz prawo wyjaśnić wszelkie wątpliwości a nawet skonsultować ją z prawnikiem.

Nasza rada – zanim udasz się do biura, sprawdź jakie opinie ma agent, zobacz jak wyglądają jego oferty, jaka jest jego skuteczność.

  • Jeśli na dzień dobry, bez zapoznania się nieruchomością i sprawdzenia dokumentów podsuwa Ci umowę do podpisania – poszukaj innego
  • Podczas rozmowy sprawdź, czy zna rynek i czy szczerze mówi o Twojej sytuacji.
  • Kiedy nie chce słyszeć o negocjacjach – poszukaj innego.

Więcej podpowiedzi jak sprawdzić agenta oraz na co zwrócić uwagę przy umowie, znajdziesz w naszym artykule Jak wybrać dobre biuro nieruchomości.

Pamiętaj, że my czekamy na Ciebie – gotowi do pomocy!