Zgodnie z ustaw膮 o w艂asno艣ci lokali, w艂a艣ciciele, kt贸rych wyodr臋bnione lokale wchodz膮 w sk艂ad danej nieruchomo艣ci, z mocy prawa tworz膮 wsp贸lnot臋 mieszkaniow膮. Zatem kiedy kupujemy mieszkanie, ju偶 w momencie podpisania aktu notarialnego i dokonania wpisu do ksi臋gi wieczystej, stajemy si臋 cz艂onkami wsp贸lnoty mieszkaniowej. Nie trzeba jej wi臋c zak艂ada膰, nie mo偶na r贸wnie偶 zrezygnowa膰 z bycia jej cz艂onkiem.聽

Czego dowiesz si臋 z artyku艂u:

  • na czym polega wsp贸lnota mieszkaniowa
  • jakie obowi膮zki ma zarz膮d wsp贸lnoty
  • o czym decyduj膮 cz艂onkowie wsp贸lnoty mieszkaniowej

Na czym polega wsp贸lnota mieszkaniowa

Wsp贸lnota mieszkaniowa, kr贸tko m贸wi膮c, ma za zadanie dba膰 o cz臋艣ci wsp贸lne nieruchomo艣ci – grunt, otoczenie, klatk臋 schodow膮, dach, instalacje itp. Cz艂onkowie wsp贸lnoty razem聽(proporcjonalnie) ponosz膮 koszty utrzymania tych cz臋艣ci, a ka偶dy z nich ma prawo g艂osu przy podejmowaniu decyzji dotycz膮cych np. wysoko艣ci funduszu remontowego, przeznaczenia tych 艣rodk贸w czy wyboru firmy, kt贸ra b臋dzie 艣wiadczy膰 okre艣lone us艂ugi.

Wsp贸lnota mieszkaniowa jako taka nie ma osobowo艣ci prawnej, nie jest podmiotem gospodarczym i nie posiada maj膮tku. Ma jednak u艂omn膮 osobowo艣膰 prawn膮. Mo偶e w imieniu swoich cz艂onk贸w zaci膮ga膰 zobowi膮zania, nabywa膰 prawa, a tak偶e dochodzi膰 swoich roszcze艅 przed s膮dem. Zar贸wno jako strona pozywaj膮ca, jak i pozwana. Chocia偶 przewa偶nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego, jest r贸wnie偶 podmiotem w my艣l ustawy o podatku VAT. Mo偶e si臋 zdarzy膰, 偶e b臋dzie j膮 obowi膮zywa艂 split payment, czyli mechanizm podzielonej p艂atno艣ci.

Zarz膮d wsp贸lnoty mieszkaniowej

W my艣l najnowszych przepis贸w ma艂a wsp贸lnota mieszkaniowa to najwy偶ej trzy wyodr臋bnione lokale (wcze艣niej 7). Dla takiej wsp贸lnoty przy zarz膮dzaniu obowi膮zuj膮 przepisy o wsp贸艂w艂asno艣ci z Kodeksu cywilnego i Kodeksu post臋powania cywilnego. Ka偶dy wsp贸艂w艂a艣ciciel jest wi臋c zobowi膮zany do wsp贸艂dzia艂ania w zarz膮dzie wsp贸lnoty.
Do podj臋cia czynno艣ci obejmuj膮cych zwyk艂y zarz膮d (prace konserwatorskie, utrzymanie w艂a艣ciwego stanu nieruchomo艣ci, bie偶膮ce rozliczenia) wymagana jest zgoda wi臋kszo艣ci w艂a艣cicieli, dla dzia艂a艅 przekraczaj膮cych zakres zwyk艂ego zarz膮du – wszystkich.

Je艣li w艂a艣cicieli jest wi臋cej ni偶 trzech, jest to ju偶 du偶a wsp贸lnota mieszkaniowa (link) i obowi膮zuje j膮 ustawa o w艂asno艣ci lokali (potocznie zwana ustaw膮 o wsp贸lnotach mieszkaniowych). W my艣l jej zapis贸w taka wsp贸lnota musi mie膰 zarz膮d i to w艂a艣ciciele lokali s膮 obowi膮zani podj膮膰 uchwa艂臋 o jego powo艂aniu. Cz艂onkiem zarz膮du mo偶e by膰 wy艂膮cznie osoba fizyczna, ale nie musi by膰 ona w艂a艣cicielem lokalu. Zarz膮d mo偶e by膰 jedno- lub wieloosobowy.

R贸偶nic膮 w stosunku do ma艂ej wsp贸lnoty mieszkaniowej jest to, 偶e czynno艣ci zwyk艂ego zarz膮du zarz膮d podejmuje samodzielnie, natomiast czynno艣ci przekraczaj膮ce zakres zwyk艂ego zarz膮du (kwestie finansowe, plan gospodarczy, czy zmiany dotycz膮ce ca艂ej nieruchomo艣ci), wymagaj膮 zgody wi臋kszo艣ci w艂a艣cicieli. Zgoda ta oraz ewentualne pe艂nomocnictwa dla zarz膮du, udzielane s膮 w formie uchwa艂y wsp贸lnoty.

Jak podejmowane s膮 uchwa艂y w艂a艣cicieli wsp贸lnoty

Uchwa艂y mog膮 by膰 podejmowane na zebraniach cz艂onk贸w wsp贸lnoty. Ustawodawca przewidzia艂 jednak, 偶e mo偶e by膰 to k艂opotliwe, wi臋c istnieje r贸wnie偶 druga forma – indywidualne zbieranie g艂os贸w przez zarz膮d. Mo偶liwe jest po艂膮czenie tych dw贸ch sposob贸w.

Uchwa艂y zapadaj膮 wi臋kszo艣ci膮 g艂os贸w w艂a艣cicieli lokali.
Poniewa偶 g艂osowanie we wsp贸lnocie mo偶e by膰 realizowane w r贸偶ny spos贸b, poza sytuacj膮, gdy uchwa艂a zapada na zebraniu, ka偶dy z w艂a艣cicieli powinien by膰 poinformowany o jej tre艣ci na pi艣mie.

W sytuacji, gdy nie uda si臋 w danej sprawie uzyska膰 wymaganej wi臋kszo艣ci g艂os贸w, zarz膮d mo偶e zwr贸ci膰 si臋 do s膮du o jej rozstrzygni臋cie. W艂a艣ciciele z kolei maj膮 prawo zaskar偶enia uchwa艂, gdy w ich ocenie naruszaj膮 one zasady prawa lub wsp贸艂pracy albo w inny spos贸b naruszaj膮 ich interesy.

 

Obowi膮zki zarz膮du wsp贸lnoty mieszkaniowej

Zarz膮d wsp贸lnoty mieszkaniowej przede wszystkim kieruje jej sprawami bie偶膮cymi.

  • Dba o finanse wsp贸lnoty i racjonalne gospodarowanie jej zasobami.
  • Zapewnia bezpiecze艅stwo u偶ytkownikom oraz w艂a艣ciw膮 eksploatacj臋 cz臋艣ci wsp贸lnych – musi dopilnowa膰 r贸wnie偶 przegl膮d贸w okresowych instalacji gazowej, dro偶no艣ci przewod贸w kominowych, czy ochrony przeciwpo偶arowej.
  • Odpowiada za utrzymanie porz膮dku na terenie nieruchomo艣ci – sprz膮tanie klatki聽 schodowej, ale i od艣nie偶anie chodnika. Na g艂owie zarz膮du jest te偶 konserwacja windy, organizacja odbioru 艣mieci, czy naprawa dachu.
  • Organizuje kontakty z w艂a艣cicielami – zwo艂uje zebrania cz艂onk贸w wsp贸lnoty, egzekwuje nale偶no艣ci, planuje dzia艂ania i si臋 z nich rozlicza.聽
  • Odpowiada za relacje prawne i faktyczne z wszelkimi podmiotami dzia艂aj膮cymi na rzecz wsp贸lnoty jak agencja ochrony, firma sprz膮taj膮ca, czy firma wykonuj膮ca remont. Reprezentuje te偶 wsp贸lnot臋 przed r贸偶nymi organami (s膮d, urz膮d miasta).聽

Wymaga to nie tylko du偶ego zaanga偶owania, a zatem dobrej organizacji, czasu i dyspozycyjno艣ci, ale r贸wnie偶 znajomo艣ci zagadnie艅 prawnych. Tego wszystkiego nie da si臋 zrobi膰 po godzinach, z doskoku. Pewnie dlatego ma艂o kto rwie si臋 do pe艂nienia tej funkcji.

Ustawa nak艂ada na wsp贸lnot臋 mieszkaniow膮 obowi膮zek powo艂ania zarz膮du. Dopuszczalne jest przekazanie cz臋艣ci czynno艣ci administratorowi wsp贸lnoty. B臋dzie on wykonywa艂 praktyczne zadania ustalone przez zarz膮d, ale nie b臋dzie mia艂 decyzyjno艣ci. Czasem jednak najprostszym i najbezpieczniejszym rozwi膮zaniem wydaje si臋 by膰 przekazanie zarz膮du firmie lub osobie z zewn膮trz, kt贸ra profesjonalnie zajmie si臋 wszystkimi obowi膮zkami zarz膮du, czyli zarz膮dcy. Taka forma to zarz膮d powierzony.

Je艣li w ramach wsp贸lnoty nie mo偶na doj艣膰 do porozumienia w sprawie powo艂ania zarz膮du, ka偶dy z jej cz艂onk贸w mo偶e wyst膮pi膰 do s膮du o ustalenie zarz膮dcy przymusowego. S膮d odg贸rnie wybierze zarz膮d lub przeka偶e go licencjonowanemu zarz膮dcy.

Czym si臋 r贸偶ni zarz膮dca od zarz膮du?

Zarz膮dca nieruchomo艣ci jest profesjonalist膮, od kt贸rego wymagane jest posiadanie stosownej licencji. Zarz膮dzanie jest jego prac膮 zawodow膮 i z urz臋du wymaga znajomo艣ci odpowiednich przepis贸w i procedur. Zarz膮dca r贸wnie偶 odpowiada za wszystko, co si臋 wi膮偶e z prawid艂owym funkcjonowaniem nieruchomo艣ci. Zar贸wno w zakresie codziennej opieki (dbanie o czysto艣膰, teren wok贸艂, konserwacj臋 urz膮dze艅 i instalacji), ale r贸wnie偶 za kwestie formalno-prawne (umowy z wykonawcami, rozliczenia z w艂a艣cicielami, prowadzenie wymaganej dokumentacji) i finansowe. Dzi臋ki znajomo艣ci przepis贸w mo偶e przygotowywa膰 i opiniowa膰 projekty uchwa艂. Umie te偶 doradzi膰 jakie czynno艣ci podejmowa膰 na rzecz wsp贸lnoty, aby s艂u偶y艂y one mieszka艅com i nie generowa艂y zb臋dnych koszt贸w.聽 Za swoje dzia艂ania ponosi pe艂n膮 odpowiedzialno艣膰 prawn膮 oraz odpowiedzialno艣膰 zawodow膮. Musi zatem posiada膰 polis臋 OC. To kolejny wa偶ny argument – w zarz膮dzie w艂a艣cicielskim ka偶dy z cz艂onk贸w odpowiada w艂asnym maj膮tkiem za naruszenia czy niedopatrzenia, w zarz膮dzie powierzonym odpowiada zarz膮dca.

Czy da si臋 odwo艂a膰 zarz膮d lub zmieni膰 zarz膮dc臋?

Wielu w艂a艣cicieli wsp贸lnot obawia si臋 jednak powierzenia zarz膮dzania ni膮 podmiotom zewn臋trznym. Boj膮 si臋 utraty kontroli nad tym co si臋 dzieje, nad finansami, nad gospodarno艣ci膮. Tymczasem sama ustawa daje w艂a艣cicielom lokali prawo do odwo艂ania lub zmiany w dowolnym momencie. Dotyczy to zar贸wno poszczeg贸lnych cz艂onk贸w,聽 jak i ca艂ego zarz膮du. Niezale偶nie czy b臋dzie to zarz膮d w艂a艣cicielski, czy powierzony. Uchwa艂a taka nie wymaga uzasadnienia.聽

W przypadku, gdy wsp贸lnota nie jest zadowolona z tego jak swoje obowi膮zki wykonuje zarz膮d, nie wskazane jest jednak podejmowanie pochopnych decyzji. Trzeba najpierw sprawdzi膰, czy wina le偶y faktycznie po stronie zarz膮du. Czasem w艣r贸d jego cz艂onk贸w jest konflikt i nie liczy si臋 dla nich interes wsp贸lnoty, tylko osobiste rozgrywki. Czasem jednak problemem mo偶e by膰 藕le uk艂adaj膮ca si臋 wsp贸艂praca z administratorem nieruchomo艣ci, kt贸remu zarz膮d zleca okre艣lone czynno艣ci, a ten ich nie realizuje. W takim przypadku zmiana zarz膮du niewiele wniesie, za to du偶o mo偶e zmieni膰 zmiana administratora.聽

Je艣li jednak podejrzewamy, 偶e faktycznie zarz膮d celowo dzia艂a na niekorzy艣膰 wsp贸lnoty, ka偶demu cz艂onkowi wsp贸lnoty przys艂uguje prawo do wgl膮du do dokument贸w, a zatem przeprowadzenia audytu dzia艂a艅 zarz膮du i sprawdzenia, w jaki spos贸b realizowane s膮 kwestie:

  • formalno-prawne (np. umowy, zgodno艣膰 dzia艂a艅 z przepisami, prawid艂owo艣膰 podejmowania uchwa艂, regulaminy itp.)
  • finansowe (np. rozliczanie medi贸w, wysoko艣膰 koszt贸w wsp贸lnych, plany wydatk贸w, ewidencja przychod贸w i koszt贸w)
  • techniczne (np. przegl膮dy techniczne, wykonanie zalece艅 pokontrolnych, kosztorysy remont贸w, koszty ich przeprowadzania)
  • zarz膮dcze (czy wykonywane s膮 uchwa艂y wsp贸lnoty, jak uk艂ada si臋 wsp贸艂praca z w艂a艣cicielami).

Nie da si臋 jednak ukry膰, 偶e sprawdzenie, czy wszystko jest realizowane prawid艂owo i zgodnie z przepisami wymaga wiedzy merytorycznej i prawniczej. W przypadku w膮tpliwo艣ci do rzetelno艣ci dzia艂ania zarz膮du audyt mo偶na (i warto) zleci膰 specjalistycznej firmie np. Centrum Us艂ug Rynku Nieruchomo艣ci CURN

W przypadku delegowania zada艅 zarz膮du na zewn膮trz dobr膮 praktyk膮 mo偶e by膰 r贸wnie偶聽 rozdzielenie ksi臋gowo艣ci wsp贸lnoty od zarz膮dcy. W贸wczas, nawet je艣li jedno z nich si臋 nie sprawdzi, nie ryzykujemy utraty dost臋pu do wa偶nych dokument贸w.聽聽

Wsp贸lnota mieszkaniowa a sp贸艂dzielnia

Chocia偶 na pierwszy rzut oka sp贸艂dzielnia i wsp贸lnota maj膮 z punktu widzenia ich cz艂onk贸w, podobne cele i zadania,聽 to warunki ich funkcjonowania s膮 dosy膰 mocno odmienne. Zasady funkcjonowania sp贸艂dzielni reguluje ustawa o sp贸艂dzielniach mieszkaniowych. O r贸偶nicach pomi臋dzy mieszkaniem w艂asno艣ciowym a sp贸艂dzielczym pisali艣my w jednym z artyku艂贸w. Najwa偶niejsze z punktu widzenia mieszka艅c贸w s膮 dwie r贸偶nice:

  • B臋d膮c cz艂onkiem sp贸艂dzielni, nie jest si臋 w艂a艣cicielem lokalu. Sp贸艂dzielcze w艂asno艣ciowe prawo do lokalu daje nam jedynie prawo do dysponowania nim. W艂a艣cicielem mieszkania pozostaje sp贸艂dzielnia, ale mamy prawo je sprzeda膰 lub wynaj膮膰. Prawo to podlega r贸wnie偶 dziedziczeniu.
  • Sp贸艂dzielnia jest w艂a艣cicielem i jednocze艣nie zarz膮dc膮. Na to, co nie dotyczy bezpo艣rednio ich lokali, cz艂onkowie w praktyce nie maj膮 偶adnego wp艂ywu. W jaki spos贸b gospodaruje si臋 finansami, na jakich warunkach wsp贸艂pracuje z podwykonawcami oraz to ile to wszystko kosztuje, jest poza nimi. A kosztuje niema艂o, bo administracja w sp贸艂dzielni jest mocno rozbudowana a koszty musz膮 pokry膰 cz艂onkowie.

Dlatego kupuj膮c mieszkanie, warto wiedzie膰, czy聽 to mieszkanie w艂asno艣ciowe i do艂膮czymy do wsp贸lnoty mieszkaniowej, czy kupujemy sp贸艂dzielcze w艂asno艣ciowe prawo do lokalu. Niezale偶nie od tego, dobrze te偶 rozejrze膰 si臋, w jakim stanie jest sama nieruchomo艣膰 (cz臋艣膰 wsp贸lna) oraz jej otoczenie. To mo偶e 艣wiadczy膰 o tym, jak sprawny i kompetentny jest zarz膮dca. Nie zaszkodzi porozmawia膰 z mieszka艅cami, jak wygl膮da wsp贸艂praca z zarz膮dem lub administratorem.