Czym jest zasiedzenie nieruchomości? Kto i kiedy może z tego prawa skorzystać?

Zasiedzenie nieruchomości – co to jest?

Według kodeksu cywilnego, zasiedzenie nieruchomości stanowi jedną z form nabycia prawa własności poprzez jej długotrwałe i faktyczne posiadanie. W drodze zasiedzenia można stać się właścicielem zarówno nieruchomości gruntowych, budynkowych jak i lokalowych. Dodatkowo, istnieje również możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego oraz służebności gruntowej. Warto pamiętać, że nabycie własności poprzez zasiedzenie dotyczy jedynie nieruchomości, które samodzielnie mogą stanowić przedmiot własności. W związku z tym nie ma możliwości zasiedzenia pojedynczego pokoju w mieszkania, korytarza bądź klatki schodowej.

Kto może stać się właścicielem przez zasiedzenie nieruchomości?

Przez zasiedzenie nieruchomości właścicielem może stać się osoba, która definiowana jest jako posiadacz samoistny. W rozumieniu prawa posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel, wywiązuje się ze swoich obowiązków oraz wyraża zamiar wykonywania wszelkich przysługujących właścicielowi uprawnień.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze – o co chodzi?

W przypadku, gdy posiadacz samoistny wszedł w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze, to znaczy był przekonany, że prawo własności faktycznie mu przysługuje, czas zasiedzenia wynosi 20 lat. Posiadaczem w dobrej wierze może być właściciel nieruchomości kupionej notarialnie od osoby, która – jak się później okazało – nie miała prawa jej sprzedawać. 

Natomiast w sytuacji, gdy posiadacz wiedział o istnieniu prawowitego właściciela, mówimy o nabyciu w złej wierze. Wówczas okres potrzebny do zasiedzenia wynosi 30 lat. Przykładem może być tutaj osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości bez umowy w formie aktu notarialnego. Powinna ona bowiem wiedzieć, w jaki sposób należy dokonać tego typu transakcji.

Kiedy możemy mówić o nabyciu własności?

Nabycie własności następuje wraz z terminem upływu okresu zasiedzenia. Wcześniej posiadaczowi nie przysługuje do nieruchomości żadne prawo.  W momencie, gdy posiadacz samoistny nabył nieruchomość od innego nieuprawnionego, to może do swojego czasu posiadania doliczyć również czas poprzednika. W tym przypadku istotne jest również, czy wcześniejszy posiadacz nabył nieruchomość w dobrej, czy złej wierze, gdyż dla aktualnego posiadacza będzie skutkowało to długością okresu potrzebną do zasiedzenia.

Nabycie własności przez zasiedzenie nieruchomości – droga formalna

Po upływie wymaganego czasu posiadania, pierwszy krok stanowi złożenie wniosku w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Uczestnikiem takiego postępowania – poza wnioskodawcą – powinien być również ostatni właściciel nieruchomości. Podczas rozprawy sąd stwierdza zasiedzenie, jeżeli uzna je za udowodnione.

Jak wygląda w takiej sytuacji kwestia podatków?

Z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądu powstaje obowiązek podatkowy. Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia obciążone jest podatkiem w wysokości 7% wartości tej nieruchomości. Wynika to z ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania stanowi wartość ustalona według jej stanu w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Po uprawomocnieniu należy również złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonanie wpisu prawa własności nabytej nieruchomości.