Jak wynająć mieszkanie bezpiecznie i szybko?

Pytanie to może się wydać oczywiste, bo przecież każdy zna kogoś, kto wynajmuje lub najmuje mieszkanie. Jak się jednak okazuje, procent robiących to w sposób zapewniający bezpieczeństwo jest bardzo niski.

Z tego artykułu dowiesz się:

• co musi znaleźć się w umowie najmu lokalu mieszkalnego,
• czym jest protokół zdawczo-odbiorczy i co należy o nim wiedzieć,
• jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący i najmujący,
• jak zweryfikować najemcę,
• jak dobrze zakontraktować warunki wynajmu,
• jak podejść do kwestii podatków,
• jakie błędy najczęściej popełniają wynajmujący.

Większość błędów – czasem niebywale kosztownych – wynika przede wszystkim z pośpiechu i niewiedzy. Na co powinieneś zwrócić uwagę, żeby uchronić się przed negatywnymi konsekwencjami wynajmu nieruchomości?

Zanim jednak przejdziemy dalej, rozróżnijmy dwa kluczowe pojęcia, używając najprostszych sformułowań:

• Wynajmujący to osoba, która oddaje lokal w najem. Przeważnie* jest to właściciel.
• Najmujący to z kolei ktoś, kto najmuje lokal (tzw. lokator).

*Przeważnie, bo może być również pełnomocnikiem właściciela.

Umowa najmu mieszkania – co musi się w niej znaleźć?

Niestety, w dalszym ciągu zbyt duża ilość wynajmujących udostępnia swoje lokale najemcom jedynie na podstawie umowy słownej. To umowa jest podstawą do jakichkolwiek roszczeń, dla obu stron zresztą. Dlatego zapamiętaj: zawieraj umowę najmu tylko w formie pisemnej! Zobacz, co musi się w niej znaleźć:

• Data i miejsce zawarcia umowy,
• dane identyfikacyjne obu stron,
• opis lokalu,
• czas trwania umowy,
• wysokość czynszu oraz dodatkowych opłat,
• informację o kaucji,
• warunki wypowiedzenia umowy,
• prawa i obowiązki obu stron,
• wykaz załączników (np. protokołu zdawczo-odbiorczego),
• podpisy wynajmującego i najemcy.

PAMIĘTAJ: Umowę zawsze sporządza się w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach!

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania – co należy o nim wiedzieć

Jak myślisz, ilu właścicieli nieruchomości lubi moment odbierania mieszkania i kwestię zwrotu kaucji? Często ten moment jest realnym problemem, zwłaszcza gdy w mieszkaniu doszło do zużycia i mniejszych lub większych zniszczeń. Na pewno nie chciałbyś wówczas usłyszeć: “tak już było” lub “to nie nasza sprawa”. Sposobem na to jest właśnie protokół zdawczo-odbiorczy.

Warto pamiętać, że aby protokół spełnił swoje zadanie, musi być wystarczająco drobiazgowy, aby uwzględniać nawet takie kwestie jak np.:

• stan płytek w łazience,
• prawidłowe otwieranie wszystkich okien,
• stan gniazdek, listew przypodłogowych, karniszy, etc.,
• sprawne funkcjonowanie wszystkich urządzeń (nawet w przypadku światła w lodówce czy piekarniku),
• stan frontów meblowych, zawiasów i klamek.

Może Ci się wydawać, że to przesada, ale to właśnie różnice w początkowym i końcowym protokole zdawczo-odbiorczym są jakąkolwiek podstawą do potrącania kaucji w celu doprowadzenia mieszkania do stanu sprzed obecnych lokatorów. Pamiętaj, że sporządzasz go zawsze na początku i na końcu umowy.

Obie strony mają prawa i obowiązki, ale… obie muszą je też znać

Na internetowych forach możemy znaleźć mnóstwo pytań i dyskusji, dotyczących spornych tematów w przypadku wynajmu nieruchomości. Przynajmniej 90% konfliktów między wynajmującym a najemcami wynika z nieznajomości prawa. Dlatego też, postanowiłem po prostu podać Ci odpowiedzi na kilka najczęściej pojawiających się w Internecie pytań.

1. Naprawa pralki w wynajmowanym mieszkaniu – kto ponosi koszty?

Wielu to dziwi, ale wszelkie drobne naprawy w wynajmowanym mieszkaniu, wynikające z eksploatacji lub nieprawidłowego użytkowania, przeprowadza najemca, na własny koszt. Wymiana sprzętu na nowy, np. w przypadku niemożności przeprowadzenia naprawy, spoczywa na wynajmującym.

Jeżeli jednak usterka powstała z przyczyn fabrycznych lub z winy instalacji elektrycznej, wtedy konieczność przeprowadzenia naprawy spoczywa na wynajmującym. W dodatku, ma on na to 30 dni.

Przy tym punkcie warto też wymienić elementy, za które również odpowiedzialność ponosi najemca, a niewielu zdaje sobie z tego sprawę. Są to:

• podłogi i okna,
• drzwi od strony wewnętrznej,
• wanny i kabiny prysznicowe,
• kuchenki, piekarniki i lodówki.

Można przyjąć skróconą zasadę, która mówi, że:

Wynajmujący odpowiada za wszystko, co do mieszkania dochodzi, a najemca za resztę, która się w mieszkaniu znajduje.

2. Najmujący zalał sąsiada – kto ponosi koszty?

Tutaj też sprawa przedstawia się dwojako:

• jeżeli zalanie nastąpiło np. w wyniku pęknięcia wężyka, czyli końcówek hydraulicznych w mieszkaniu, koszty ponosi najemca, gdyż to na nim spoczywa obowiązek konserwacji,
• jeżeli natomiast ta sąsiedzka katastrofa była następstwem pęknięcia rury, koszty pokryje wynajmujący.

3. Czy jako wynajmujący mogę sprawdzić stan swojego mieszkania kiedy chcę, nawet bez wiedzy najmujących?

NIE. Jeżeli wynajmujący ma taką potrzebę, to powinien zawrzeć taki zapis w umowie, na który zgodzą się najmujący. Każda wizyta musi być umówiona i odbywać się za wiedzą najemcy. Należy też bardzo wyraźnie zaznaczyć, że wynajmujący nie może sam wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy. Wyjątkiem są ekstremalne sytuacje, ale wtedy wynajmujący powinien być z np. z policją lub strażą pożarną.

4. Czy informacje o wszelkich naprawach muszę zawrzeć w umowie?

Nie, gdyż wszystkie te ustalenia wynikają bezpośrednio z Kodeksu cywilnego. W umowie możesz natomiast zawrzeć zapisy regulujące relacje wynajmujący-najmujący w inny sposób, jeżeli chcesz np. przejąć na siebie wszystkie koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją mieszkania.

5. Czy mogę wymagać od najemcy odmalowania ścian w mieszkaniu?

Wszędzie w Internecie znajdziemy odpowiedź twierdzącą, pod warunkiem, że zniszczenie ścian jest wynikiem nieprawidłowego użytkowania, tj. poplamienie, wbijanie gwoździ, odymienie dymem papierosowym. Z drugiej strony, ustawa mówi, że wynajmujący co do zasady zawsze może domagać się odmalowania ścian. De facto chodzi o to, by po zakończeniu umowy najemca doprowadził mieszkanie do stanu początkowego.

6. Czy najemca może wypowiedzieć umowę na czas określony?

Nie, jeżeli w umowie nie zostały zawarte warunki specjalne, które na to zezwalają.

Do rozwiązania umowy może dojść jednak w wyniku zaniedbań wynajmującego (takich jak nienaprawienie usterek instalacji wewnętrznych w terminie do 30 dni) lub zatajenie wad mieszkania, które uniemożliwiają korzystanie z niego. Naturalnie, do rozwiązania umowy może dojść również w wyniku porozumienia stron.

7. Czy najemca może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony?

Tak, gdyż takie prawo również gwarantuje mu Kodeks cywilny. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najemca może wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Masz więcej pytań? Zostaw je w komentarzu pod artykułem, z pewnością odpowiem!

Jak zweryfikować najemcę?

Warto pamiętać, że wynajem nieruchomości jest inwestycją, a potencjalny najemca jest Twoim partnerem biznesowym. Obecnie, według danych BIG InfoMonitor, mamy w Polsce niemal 2,5 mln osób zadłużonych, niezdolnych do spłacania swoich zobowiązań finansowych. Dlatego jednym z podstawowych pytań powinno być to o dochody przyszłego najemcy. Zażądanie zaświadczenia o zarobkach wcale nie wydaje się być przesadzonym pomysłem. Skoro takiego samego dokumentu wymaga się przy wzięciu kredytu na żelazko, to dlaczego wynajem swojego mieszkania mamy sfinalizować “na słowo”?

Tak naprawdę, podstawowym narzędziem służącym do weryfikacji zawsze będą pytania. Należy ich po prostu zadawać jak najwięcej. Zwłaszcza o powody wyprowadzki z poprzedniego mieszkania, palenie papierosów lub chęć posiadania zwierząt. Jeżeli nie życzymy sobie w mieszkaniu palaczy i miłośników psów czy kotów, warto taki zapis zawrzeć w umowie i jasno poinformować o tym potencjalnych najemców.

Informuj i kontraktuj warunki

Po pierwsze, zapewnij sobie komfort i spokój. Nie chcesz odbierać telefonów od swoich lokatorów? Poinformuj ich o tym. Samowystarczalni lokatorzy to skarb. Należy też zaznaczyć, że świadomość najmujących jest mocno ograniczona. Co warto zakomunikować i zakontraktować już podczas pierwszych spotkań?

• Drobne naprawy i poważne usterki – czy chcesz być o nich informowany?

• Dostępność pod telefonem – zaznacz wyraźnie, w jaki sposób chcesz otrzymywać wiadomości od swoich najemców i w jakich sytuacjach.

• Opóźnienia w opłatach – czy będą tolerowane i jeśli tak, to jak długie i czym będą skutkować?

• Podnajem – czy wyrażasz zgodę, aby najemca wynajął Twoje mieszkanie w przypadku, gdy będzie zmuszony wyjechać na dłuższy czas?

• Zwierzęta i nałogi – czy wyrażasz zgodę na palenie w mieszkaniu lub trzymanie zwierząt?

• Specjalne warunki wypowiedzenia umowy – określ, czy zostawisz najemcy możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy terminowej, na wypadek wystąpienia szczególnych okoliczności.

To tylko przykłady ustaleń, które powinieneś poruszyć i zamieścić w umowie. Pamiętaj, aby jasno określić wszystkie swoje oczekiwania i poinformować najemców o ich prawach i obowiązkach.

Podatek to podstawa

Umówmy się – to po prostu konieczność. Rejestracja wynajmu w urzędzie skarbowym powoduje również to, że środki czerpane z wynajmu stanowią uregulowane źródło dochodu. Skorzystamy z tego chociażby przy staraniu się o jakikolwiek kredyt.

SPOSOBY ROZLICZANIA NAJMU:

•         Najem prywatny:

–      Ryczałt 8,5% (przychód z najmu do 100 000 zł) i 12,5 % (przychód z najmu powyżej 100000)

–    Skala podatkowa 18% (1. próg podatkowy do kwoty 85528 zł) i 32% (2. próg podatkowy powyżej kwoty 85528 zł)

•         Działalność gospodarcza:

–        Skala podatkowa 18% i 32%

–        Podatek liniowy 19%

Jakie błędy najczęściej popełniają wynajmujący?

– Jest takie powiedzenie: “Chytry dwa razy traci”. Niestety, znakomicie sprawdza się ono w wynajmie mieszkań – stwierdza Izabela Zudzin-Wiśniewska, specjalistka ds. sprzedaży i wynajmu nieruchomości w Warszawie. Jej zdaniem, podstawowe błędy przy samodzielnym wynajmowaniu to:

• niekorzystna prezentacja mieszkania – brak zdjęć, złe kadrowanie i światło – które zmniejszają zainteresowanie lokalem,
• cena oderwana od rzeczywistości i realiów rynkowych,
• brak weryfikacji najemców,
• błędnie skonstruowane umowy, które nie zawierają określenia praw i obowiązków każdej ze stron, w tym również sposobu rozliczania kaucji, opłat za media oraz odpowiedzialności za prowadzenie napraw,
• brak wiedzy o zagrożeniach związanych z wynajmem dla rodziny z dziećmi,
• brak protokołu zdawczo-odbiorczego mediów, wzbogaconego o zdjęcia sprzętu do celów porównawczych przy końcowym odbiorze.

Wynajmuj bezpiecznie

Pamiętaj, że wynajem długoterminowy może być bardzo dobrą inwestycją i sposobem na budowanie dochodu pasywnego, ale wymaga on dużej ilości pracy i uwagi. Wyzwaniem nie jest tutaj wynajęcie swojego mieszkania, a zrobienie tego za jak największą kwotę oraz – przede wszystkim – zrobienie tego w pełni bezpiecznie.

Jeżeli masz wątpliwości lub wydaje Ci się, że możesz potrzebować pomocy wykwalifikowanego pośrednika – sprawdź, czy w Twoim mieście działa specjalista ds. wynajmu nieruchomości.