Co zrobić, kiedy z pozoru łatwa sprzedaż okazuje się trudna?

Kiedy podejmujemy się realizacji jakiegoś zadania, rzadko zakładamy czarne scenariusze. Pobieżnie analizujemy sytuację, układamy w głowie prowizoryczny plan działania, oczyma wyobraźni widzimy już efekt końcowy, bo przecież dlaczego coś miałoby się nie udać?

Gorzej, jeżeli mimo perfekcyjnie przygotowanej strategii i świadomości, że sprawa wymaga większego zaangażowania, na każdym kroku zaskakują nas sytuacje, które przecież nie miały prawa się wydarzyć i wywracają efekty naszej pracy do góry nogami.

Brak konkretów

Historia tej transakcji, zaczyna się z pozoru zupełnie zwyczajnie. Dwupokojowe mieszkanie, po remoncie, w pełni umeblowane i praktycznie gotowe do wprowadzenia. Cena oczekiwana przez sprzedających również wpisuje się w realia rynku, zatem początkowe zainteresowanie jest naprawdę duże. W pierwszym etapie właściciele próbują działać samodzielnie. Liczą na bezpośrednią sprzedaż, gdyż mają w tym temacie pewne doświadczenie. Niewielki problem stanowiła dla nich konieczność dojazdu, mieszkali bowiem już w innej lokalizacji. Myśleli jednak, że to kwestia jedynie kilku dni i sprzedaż mieszkania będą mieli z głowy. Jak się jednak okazało, nikt z początkowych oglądających nie zdecydował się na zakup. Umawiali się zatem z kolejnymi, kolejnymi i kolejnymi zainteresowanymi.  

Po pewnym czasie właściciele podjęli decyzję o wdrożeniu w życie planu B, czyli rozpoczęciu współpracy z biurami nieruchomości. Mieli nadzieję, że w jakimś stopniu odciąży ich to w procesie sprzedaży. Z początku biur było kilka, każde przygotowało swoją ofertę, zgłaszali się zatem kolejni klienci chętni zobaczyć mieszkanie. Efekt był jednak bardzo podobny jak w przypadku bezpośredniej sprzedaży, czyli brak konkretnych kupujących.

Wady prawie ukryte i jawne komplikacje

Przyczyn takiego stanu rzeczy było z pewnością kilka. Mieszkanie pod kątem technicznym nie miało większych wad, przeszło nie tak dawno generalny remont, było więc zarówno nowoczesne i funkcjonalne. Rzecz jasna to, co dla jednych jest atutem, dla drugich może stanowić temat do dyskusji, przez co z częścią oglądających dochodziło na tym polu do niewielkich zgrzytów. Dodatkowy problem przy sprzedaży stanowiła obciążona hipoteka. Nie był to jednak tradycyjny kredyt, a zabezpieczenie urzędu miasta z tytułu bonifikaty udzielonej na wykup mieszkania. Typowy Kowalski niemalże z automatu przekreśla możliwość zakupu takiej nieruchomości. Oczywiście pod warunkiem, że nikt mu tego dokładnie nie wytłumaczy.

Właściciele zdawali sobie sprawę, że sprzedaż ich mieszkania zaczyna się mocno komplikować. Zawiła sytuacja prawna, zmęczenie związane z pokazywaniem nieruchomości, ciągłe przyjazdy, związane z koniecznością udostępnienia mieszkania pośrednikom. To wszystko sprawiło, że podjęli oni decyzję o nawiązaniu współpracy z jednym biurem, które poprowadzi całą transakcję od początku do końca.

Jak wyjść z patowej sytuacji?

Proces sprzedaży mieszkania z hipoteką zabezpieczającą urząd miasta nie jest prosty. Tutaj przepisy mówią jasno, że zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej można uzyskać dopiero po upływie 5 lat od daty wykupu mieszkania. Wcześniejsza sprzedaż może skutkować koniecznością zwrotu udzielonej bonifikaty. Są jednak pewne okoliczności, które pozwalają na szybsze przeprowadzenie transakcji.

Mając już podstawowe informacje i przyjęty plan działania, zajęliśmy się przygotowaniem oferty. Nieruchomość sama w sobie prezentowała się bardzo dobrze, nie było zatem konieczności dokonywania w niej większych zmian. Sesja fotograficzna, delikatny home staging, dobrze przygotowany opis – to zabiegi, które pozwoliły nam na nowo wygenerować zainteresowanie. Proces od ukazania się ogłoszenia do znalezienia konkretnych klientów zdecydowanych na zakup trwał niewiele ponad tydzień. Był to jednak zaledwie początek całej transakcji.

Zmotywowani kupujący

Naszymi kupującymi było młode małżeństwo, które planowało nabyć swoje pierwsze własne mieszkanie. Moment podjęcia takiej decyzji również był dla nich ważny. Niebawem miała powiększyć im się rodzina. Zarówno lokalizacja, jak i samo mieszkanie bardzo im odpowiadały, zatem nie tracąc czasu, złożyli propozycję zakupu w cenie ofertowej. Dokładnie wytłumaczyliśmy, jak przebiegać będzie cała transakcja. Byli w stanie zaakceptować nasze warunki. Zależało im jednak, aby zdążyć z przeprowadzką przed narodzinami dziecka.

Kupujący swój zakup planowali sfinansować przy pomocy kredytu hipotecznego. Wstępnie mieli informację ze swojego banku, że posiadają odpowiednią zdolność kredytową, jednak dla pewności woleli skorzystać z pomocy naszego doradcy finansowego. Weryfikacja przebiegła pomyślnie, przystąpiliśmy zatem do gromadzenia dokumentacji potrzebnej do przyznania kredytu. Z uwagi na fakt, iż sprzedawana nieruchomość miała obciążoną hipotekę, bank wymagał od sprzedających zaświadczenia, że będzie ona wykreślona, w przeciwnym razie wypłata kredytu nie będzie możliwa.

Kluczowy moment

Co zrobić, aby wykreślić z księgi wieczystej hipotekę na rzecz urzędu miasta? Otóż z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości, na zakup której urząd miasta udzielił bonifikaty, pod warunkiem przeznaczenia całości kwoty ze sprzedaży na zakup kolejnej nieruchomości. Teoretycznie cały proces wydaje się być prosty i logiczny. W naszym przypadku sprawę komplikowały jednak procedury kredytowe.

Chcąc ruszyć z tematem, właściciele udali się do odpowiedniego wydziału w urzędzie miasta, aby otrzymać wymagane zaświadczenie. Wiadomo jednak jak czasami wyglądają rozmowy z urzędnikami: „ja nie mogę tego podpisać”, „to nie u nas”, „nie da się”, „koleżanka jest na urlopie”. Sprawy nie udało się załatwić od ręki. Skuteczne okazało się jednak przesłanie do urzędu miasta wniosku o wydanie zaświadczenia listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Trwało to co prawda ponad dwa tygodnie, jednak mieliśmy już w ręku papier, który pozwalał nam działać dalej.

Nie koniec schodów

Kolejne zaczęły się przed podpisaniem aktu notarialnego. Zazwyczaj jest to już końcowy etap transakcji. W naszym przypadku do szczęśliwego końca było jeszcze bardzo daleko. W umowie kredytowej bank zastrzegł sobie, że środki na zakup mieszkania zostaną uruchomione w momencie, kiedy z księgi wieczystej zniknie zapis o hipotece z tytułu bonifikaty. W tym celu w sądzie należy złożyć wniosek wydany przez urząd miasta ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Wniosek ten można otrzymać wówczas, gdy udowodni się, że środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania przeznaczono na zakup kolejnej nieruchomości, potwierdzeniem czego mają być kopie aktów notarialnych sprzedaży oraz zakupu. Pomimo, że wszystkie etapy mieliśmy dokładnie zaplanowane i potwierdzone, co chwilę pojawiały się coraz to nowe problemy.

Wzajemne zrozumienie

Przy akcie notarialnym kupujący i sprzedający dokładnie ustalili wszystkie warunki dotyczące transakcji. Strony od początku wykazywały się wzajemnym zrozumieniem, dlatego pod tym względem cała sprzedaż przebiegała bardzo płynnie. To, na czym najbardziej zależało kupującym, czyli przeprowadzce przed narodzinami dziecka, udało się ustalić. Sprzedający otrzymali na tym etapie jedynie środki z wkładu własnego. Na wypłatę kredytu musieli jednak jeszcze zaczekać. Planowo miało to trwać maksymalnie miesiąc.

Sprzedający, wiedząc, że muszą w miarę szybko nabyć inną nieruchomość, odpowiednio wcześniej wybrali dla siebie konkretne mieszkanie. W tej kwestii temat również nie był do końca prosty, gdyż musieli dokonać zakupu za pieniądze, które miały do nich dopiero wpłynąć. Jak to zrobić? Otóż jedynym rozwiązaniem był odroczony termin płatności
i zapis, że środki pochodzić będą ze sprzedaży poprzedniego mieszkania. Niestety, z wielu przyczyn transakcja, która miała zamknąć się w dwa tygodnie, trwała blisko dwa miesiące. Najpierw problemy z własnością, potem wady techniczne, a na koniec lokalizacja w strefie rewitalizacji, w której urząd miasta ma prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości.

Trudna sprzedaż, trudny kredyt

W tym momencie naszym największym ograniczeniem okazała się być umowa kredytowa, która miała określony czas obowiązywania. Ostateczny termin wypłaty środków udało się co prawda przesunąć, ale ciągle istniało jednak ogromne ryzyko, że najzwyczajniej
w świecie nie zdążymy, a wówczas całą procedurę kredytową trzeba byłoby zaczynać od zera.

Sprzedający, mając już wszystkie potrzebne dokumenty, udali się do urzędu miasta, aby otrzymać zgodę na wykreślenie hipoteki. Tutaj ponownie przejście całej ścieżki administracyjnej przypominało raczej najtrudniejszą trasę biegu z przeszkodami, aniżeli prosty odbiór zaświadczenia. Koniec końców udało się uzyskać pozytywną odpowiedź. Następnie nowi właściciele udali się do sądu, złożyli wniosek o wykreślenie hipoteki, napisali pismo z prośbą o przyspieszenie postępowania i nie pozostało nam nic innego jak czekać i nerwowo spoglądać w kalendarz.

Ostatecznie kredyt został uruchomiony w terminie. Trudno jednak mówić o terminowości w przypadku transakcji, która zamiast dwóch miesięcy trwała blisko dziewięć. Cierpliwość, zarówno kupujących, jak i sprzedających, została poddana naprawdę ogromnej próbie. W tym czasie jedni i drudzy nie raz zastanawiali się, czy to wszystko ma prawo się udać i ile trzeba będzie czekać na szczęśliwy koniec.

Bezcenne wsparcie

Gdyby w całej tej skomplikowanej sytuacji klienci zostali pozostawieni sami sobie, to
z pewnością cała sprawa potoczyłaby się zdecydowanie inaczej. Wsparcie biura nieruchomości i doradcy finansowego okazało się kluczowe. Kilka spotkań, dziesiątki wysłanych maili i godziny rozmów telefonicznych sprawiły, że dzięki przekazywanym na bieżąco informacjom klienci mogli poczuć się znacznie pewniej.

Sprzedaż tej nieruchomości, pomimo dobrej znajomości tematu, okazała się dla nas naprawdę trudna. Nie chodzi tu jednak ani o problem prawny, ani o przygotowanie oferty. Wyzwanie stanowiła tutaj praca pod nieustanną presją uciekającego czasu oraz świadomość, że w każdej chwili mogą pojawiać się sytuacje, na które nie będziemy mieć żadnego wpływu. Wszystko jednak dobre, co się dobrze kończy. Kupujący już dawno wprowadzili się do swojego własnego mieszkania, sprzedający również nabyli kolejną nieruchomość, z której są bardzo zadowoleni. Dodatkowo w ramach współpracy zlecili nam sprzedaż innych swoich inwestycji, dlatego pomimo, że transakcja przysporzyła nam wielu problemów, to wszyscy są zadowoleni z jej efektów.