Umowa najmu okazjonalnego

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego i kiedy możemy w pełni korzystać z dobrodziejstw takiego wynajmowania nieruchomości?

Co to w ogóle jest najem okazjonalny?

„Umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa najmu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”.

Ta szczególna umowa najmu ma na celu chronić interesy właścicieli nieruchomości i gwarantuje skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu. W przypadku zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce się pozbyć niechcianego lokatora, najemcę chronią bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są natomiast przepisami szczególnymi, które łagodzą wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakładają bowiem na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, składanego na podstawie aktu notarialnego. W ten sposób, gdy wraz z zakończeniem umowy najemca nie chce opuścić mieszkania, umowa najmu wraz z zawartymi w niej zapisami pozwala właścicielowi wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego.

Umowa najmu okazjonalnego nie cieszy się zbyt dużą popularnością. Warunki, które musi spełniać, są dużo bardziej rygorystyczne niż w przypadku zwykłej umowy najmu.

Umowa najmu okazjonalnego – co jest wymagane od najemcy?

Każdy najemca, chcący podpisać umowę najmu okazjonalnego, musi najpierw dopełnić poniższych formalności:

• dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym.
• wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu.
• dostarczyć oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.

Dodatkowo, wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w okresie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W sytuacji jeśli którekolwiek z powyższych wymagań nie zostanie spełnione umowa najmu okazjonalnego  nie będzie skuteczna.

Umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana w sytuacji:

1. Jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców budynku.
2. Kiedy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
3. Kiedy bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.
4. Kiedy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania.

W sytuacji, w której po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu lokator nie chce opuścić mieszkania właściciel wręcza lub wysyła najemcy żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni, liczonych od daty doręczenia żądania. Jeśli nie przyniosło to skutku, a najemca wciąż przebywa w mieszkaniu, właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy podpisywaniu umowy. Wniosek ten powinien zawierać również kopię wysłanego najemcy żądania opróżnienia lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy w urzędzie skarbowym.

Po rozpatrzeniu kompletnego wniosku sąd uruchamia przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. W ten sposób właściciel, który podpisał umowę najmu okazjonalnego może uniknąć długotrwałego procesu eksmisyjnego i związanych z nim kosztów.