Jak okoliczna zieleń wpływa na wartość nieruchomości?

Lokalizacja i otoczenie to czynniki, które w ogromnym stopniu decydują o tym, jaka jest wartość nieruchomości. Każdy, kto zastanawia się nad wyborem odpowiedniego mieszkania, zwraca uwagę na to, gdzie ma się ono znajdować i jak wyglądać będzie potencjalne sąsiedztwo. Ale jak na wartość nieruchomości wpływa zieleń?

W kwestii otoczenia za najistotniejsze czynniki klienci kupujący uważają bezpieczeństwo oraz funkcjonalność. Co ciekawe, w ostatnich latach ważnym elementem, stała się również bliskość terenów zielonych oraz dostęp do wolnej przestrzeni.

Zieleń w mieście ma swoją historię

Obecność zieleni w miastach ewoluowała znacznie na przestrzeni czasu. Jeszcze około 100 lat temu urbaniści i architekci, projektując kolejne kwartały zabudowy, każdą wolną przestrzeń starali się zagospodarować na funkcję mieszkaniową bądź przemysłową, przez co liczba parków czy skwerów w przestrzeni miejskiej była bardzo znikoma.

Sytuacja zmieniła się nieco w latach 30. XX wieku, kiedy to ważnym wyznacznikiem w sferze planistycznej stała się tzw. Karta Ateńska, która przewartościowała panujący dotąd układ hierarchii przestrzennej. Tereny spełniające w strukturze miasta inne funkcje rozgraniczone zostały naturalnymi barierami w postaci pasów zieleni, przez co ilość powierzchni biologicznie czynnej na obszarach miejskich nieco wzrosła.

Karta Ateńska i zmiany ustrojowe w Polsce

Poniekąd na podstawie przepisów zawartych w Karcie Ateńskiej projektowane były  wszechobecne w naszym kraju blokowiska z wielkiej płyty. W latach 60. i 70. miał miejsce prawdziwy boom budowlany. Jednak – w myśl hasła “300% normy” – zdecydowanie większą wagę przykładano do ilości wybudowanych mieszkań niż do jakości powstającego otoczenia. Przez ten fakt betonowe osiedla ciągle miały w sobie więcej szarości niż zieleni.

W kontekście zarządzania przestrzenią miejską ważne zmiany dokonały się w Polsce wskutek transformacji systemowej po 1989 roku. Wtedy też, w wyniku dużej presji urbanistycznej na zagospodarowanie nowych terenów, a także wzorców zaczerpniętych z państw zachodnich, rola sąsiedztwa zieleni przy projektowaniu zabudowy mieszkaniowej diametralnie wzrosła. Można pokusić się nawet o stwierdzenie, że wśród deweloperów zapanowała swego rodzaju moda na lokowanie inwestycji mieszkaniowych z dala od miejskiego zgiełku, w sąsiedztwie dużych parków i lasów.

Co ciekawe, podniesienie walorów przyrodniczych sąsiedztwa jest tylko jednym z elementów układanki. Poprzez wkomponowanie zieleni w projekty zabudowy mieszkaniowej deweloperzy mogą liczyć nie tylko na poprawienie estetyki osiedli, ale również na podniesienie wartości inwestycji.  

Wartość nieruchomości a zieleń – badania naukowe

Na przestrzeni kilkunastu ostatnich lat w Europie Zachodniej przeprowadzono szereg analiz, pokazujących jak duży wpływ na cenę nieruchomości może mieć bezpośrednie sąsiedztwo terenów zielonych. Badania te bezsprzecznie potwierdziły pozytywny wpływ otoczenia parków i zieleni publicznej na warunki życia mieszkańców w kontekście walorów przyrodniczych, społecznych czy kulturowych. Co za tym idzie, dowiedziono, że klienci kupujący są w stanie zapłacić więcej za nieruchomość posiadającą bezpośredni dostęp do zieleni miejskiej.

Fakt, że bliskość terenów zielonych pozytywnie wpływa na wartość nieruchomości jest bezdyskusyjny. Pytanie natomiast: w jakim stopniu owa wartość wzrasta? O ile więcej musielibyśmy zapłacić, aby mieć za oknem park, czy też cieszyć się świeżym powietrzem z pobliskiego lasu. Jak się okazuje, tego typu parametry również orientacyjnie jesteśmy w stanie oszacować.

Jak wypracowano wzór, pomagający określić wartość nieruchomości?

W literaturze znaleźć można sporo opracowań, które precyzyjnie uwzględniły sposoby kalkulacji wartości nieruchomości w odniesieniu do rodzaju sąsiedztwa. W dużej mierze ocenie podlegały wartości w ujęciu przyrodniczym czy też społecznym, jednakże można doszukać się również kwestii stricte ekonomicznych.

Sposobów na oszacowanie wpływu zieleni na wartość ekonomiczną nieruchomości należałoby wskazać kilka. Jednak w większości przypadków najbardziej wymierne wyniki osiągnąć można za pomocą metody cen hedonicznych. Nazwa brzmi może groźnie, jednak tak naprawdę to nic innego jak prosty model ekonometryczny. Głównym założeniem tej metody jest wskazanie parametrów, które istotnie decydują o wartości nieruchomości. Wśród nich znajdują się m.in.: odległość od centrum, metraż, ilość pokoi, wiek budynku. Z drugiej strony jest to też zbiór cech środowiska, które występują na danym obszarze.

W grupie tych czynników można wskazać jakość powietrza w okolicy, atrakcyjność widoku z okna, bliskość terenów wypoczynkowych. W tym przypadku cena nieruchomości traktowana jest jako zmienna objaśniana Y, natomiast poszczególne parametry wpływające na ową cenę są zmiennymi objaśniającymi X1, X2, X3 itd.

Poprzez właściwą interpretację takiego modelu istnieje możliwość uzyskania odpowiedzi, w jakim stopniu poszczególne parametry oddziałują na wartość nieruchomości i czy faktycznie na podstawie tych wyników będziemy w stanie oszacować różnicę w cenach poszczególnych mieszkań.

W jakim stopniu wartość nieruchomości może wzrosnąć?

W przypadku analiz wykonanych w Polsce nie skupiono się na konkretnej wartości ekonomicznej. Wyraźnie jednak zaobserwowano dodatni wpływ zielonej infrastruktury na poziom cen mieszkań. W innych krajach zakres tego typu opracowań był znacznie szerszy, dzięki czemu stwierdzono, że w zależności od typu zieleni w sąsiedztwie wartość nieruchomości wzrosnąć może nawet o 20%.

Tego typu informacje z pewnością mogą mieć wpływ na decyzje o wyborze nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że bliskość zieleni jest tylko jednym z wielu czynników atrakcyjności lokalizacji. Nie można automatycznie założyć, że działki blisko parków powinny być droższe do podobnych, położonych kilka ulic dalej. Niemniej jednak, zieleń stanowi dla ludzkości coś więcej niż tylko aspekt ekonomiczny. Wbrew pozorom, to jak i gdzie mieszkamy, ma ogromny wpływ na nasze życie. Jeśli mamy gdzie odpocząć, gdzie się spotykać i zrelaksować, to łatwiej jest się nam odnaleźć w życiu prywatnym i zawodowym.